河北经贸大学 硕士学位论文 普通商品住宅投资环境评价 姓名：张硕 申请学位级别：硕士 专业：技术经济及管理 指导教师：杨淑君 20080501 普通商品住宅投资环境评价 I 摘 要 普通商品住宅具有民生性、政府干预性、供需多样性、效用多层次性等特点，是普 通居民日常生活的物质载体和物质外壳，对普通居民来说具有举足轻重的作用。普通商 品住宅的开发活动受到社会、经济、政治、法律、文化、自然、地理等因素的影响，这 些因素相互交织、相互作用、相互制约构成一个有机整体，这个有机整体我们称为普通 商品住宅投资环境。 普通商品住宅投资环境各个因素的变化、 发展及其相互之间的影响、 作用，在一定程度上将影响普通商品住宅整个投资的最终成败。 目前，对普通商品住宅投资环境进行评价，大多是从投资目的地的角度出发，评价 结论往往仅是给投资目的地出谋划策，缺乏对普通商品住宅开发企业的指导。本文试图 从普通商品住宅开发企业的角度出发对普通商品住宅投资环境进行研究。 通过对普通商 品住宅投资环境因素的分析， 构建出适合普通商品住宅开发企业评价普通商品住宅投资 环境的指标体系，并运用粗糙集理论对评价指标体系进行约简。结合普通商品住宅投资 环境的特点，采用未确知测度理论建立普通商品住宅投资环境评价模型，并运用所建立 的模型对“鸿福家园”项目进行实证分析。最后，构建出普通商品住宅投资环境监控系 统，以期为普通商品住宅开发企业深入了解项目所处投资环境、积极防范投资环境风险 提供有益的帮助。 关键词：普通商品住宅 投资环境 粗糙集 未确知测度 河北经贸大学硕士学位论文 II Abstract General commercial building has characteristics such as peoples livelihood, government intervention, supply and demand diversity, multiple effect, which is the matter carrier and matter outer. General commercial building is very important for resident in their daily life. Exploitation activity of general commercial building is effected by the factors such as society, economy, politics, law, culture, the natural world, geographical feature, this organic overall these mutual intertexture of factor, coactions, mutual restraint are composed Investment Environment. We called this organic entirety to general commercial building environment. The change, development and mutual effect of each factors of general commercial building environment is in certain degree ultimate success or failure of entire investment. At present, the valuation on general commercial building is mostly about to destination of investment and the conclusion is about give advice and suggestions to the destination of investment, not to the enterprise of developing general commercial building. The paper analysis factors of investment environment, built the system of investment environment, and eliminate the system by Rough Set theory. The paper built the assessment model of general commercial building by the Unascertained Measurement, and carried out demonstration analysis about the Hong Fu Jia Yuan . At last the paper have structured general commercial building Investment Environment supervisory control system, to provide suggestion about general commercial building. Key words: General Commercial Building; Investment Environment; Rough Set; Unascertained Measurement 学位论文独创性声明 学位论文独创性声明 本人声明，所呈交的学位论文系在导师指导下本人独立完成的研究成果。文中依法引 用他人的成果，均已做出明确标注或得到许可。论文内容未包含法律意义上已属于他人的 任何形式的研究成果，也不包含本人已用于其他学位申请的论文或成果。 本人如违反上述声明，愿意承担以下责任和后果： 1、交回学校授予的学位证书； 2、学校可在相关媒体上对作者本人的行为进行通报； 3、本人按照学校规定的方式，对因不当取得学位给学校造成的名誉损害，进行公开道 歉； 4、本人负责因论文成果不实产生的法律纠纷。 论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文知识产权权属声明 学位论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学校。学校享有以 任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权利。本人离校后发表或使用学位 论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时，署名单位仍然为河北经贸大学。 论文作者签名： 日期： 年 月 日 导 师 签 名 ： 日期： 年 月 日 普通商品住宅投资环境评价 1 引 言 引 言 自 1998 年住房制度改革全面展开以来，经过近 10 年的实践，我国住宅市场发展已 经取得了显著成效。城镇居民住房水平显著提高；住宅市场规则不断完善，市场机制的 作用日益显现；多层次住宅市场体系初步形成，多元化市场主体快速发展；住宅市场发 展的成果惠及了大多数城镇居民；住宅产业对经济增长的贡献率不断提高。总体来看， 住宅市场已成为我国市场体系的重要组成部分，促进经济增长的支柱产业，实现居民住 房需求的主要载体。然而，当前我国住宅领域也存在着一些突出的问题，如房价过快上 涨、囤地现象严重、新建中小户型住宅供给严重不足、房地产服务机构服务水平不高、 住宅市场秩序比较混乱等等， 这些问题给普通商品住宅开发企业的投资活动带来了重大 的风险。 普通商品住宅开发活动是在一定的时间、空间内进行的，其所处的投资环境对于项 目具有很大的影响。 普通商品住宅投资环境各个因素的变化、 发展及其相互之间的影响、 作用，在一定程度上将影响到普通商品住宅整个投资的最终成败。发达国家的住宅开发 企业对投资环境的研究起步较早，己经形成了一套比较完整、科学的体系。而我国住宅 市场起步较晚，住宅开发企业尤其是普通商品住宅开发企业对投资环境的认识不足，与 发达国家的住宅投资环境研究还有相当的差距。 尤其是定量分析和综合评价还大多停留 在理论上，远没有被充分认识和使用。那么，普通商品住宅开发企业应该如何对项目投 资环境进行全面、科学的分析和评价，积极应对投资环境的各方面影响，进一步增强综 合实力、提高经营效益，值得深入研究。 河北经贸大学硕士学位论文 2 第 1 章 绪论 第 1 章 绪论 1.1 问题提出与研究意义 1.1.1 问题提出 问题提出 普通商品住宅是指面积不大、价格偏低或适中，适合普通居民消费，能够满足普通 居民日常生活起居的房屋1。作为住宅的一类，普通商品住宅与公寓、别墅等高档住宅 产品不同，具有民生性、政府干预性、供需多样性、效用多层次性等特点，是普通居民 日常生活的物质载体和物质外壳，对普通居民来说具有举足轻重的作用。 普通商品住宅投资决策受到众多因素的影响，包括社会、经济、政治、法律、文化、 自然、地理等方面。任何一项普通商品住宅的投资活动都要与上述各方面因素发生各种 互动， 而这些要素相互作用就形成了普通商品住宅投资环境。 普通商品住宅投资周期长、 产品位置固定、易受经济气候和国家宏观调控政策以及城市规划的影响，这使得普通商 品住宅投资与其他类型的投资相比，对投资环境的要求更为严格。 当前，我们考察普通商品住宅投资环境，评价某个普通商品住宅项目投资环境的优 劣，大多是从普通商品住宅投资目的地的角度出发，通过对于影响普通商品住宅投资环 境的各方面因素进行分析，建立相应的评价指标体系对项目所处的投资环境进行评价， 并最终提出政策建议。其建立的评价指标体系、得到的评价结论和提出的建议，对于普 通商品住宅开发企业往往不适用2。此外，普通商品住宅开发企业在进行项目投资环境 评价时，由于大部分侧重定性分析，且分析所涉及的因素较少，少量定量分析又没有与 定性分析很好的结合起来，最终导致结论不能全面、准确地反映项目投资环境的总体状 况，使普通商品住宅开发企业无法准确预测、积极应对投资环境因素对其开发项目的影 响，进而影响项目开发的顺利进行。 因此， 普通商品住宅开发企业如何对其开发的普通商品住宅项目的投资环境进行科 学地分析和评价，怎样有效地防范普通商品住宅投资环境风险，合理地规避普通商品住 宅投资环境因素对普通商品住宅开发活动的影响，具有十分重要的研究意义。 普通商品住宅投资环境评价 3 1.1.2 研究意义 研究意义 作为普通商品住宅项目的载体， 普通商品住宅投资环境包含的各方面因素和各因素 在发展变化中对普通商品住宅投资环境的作用， 直接影响着普通商品住宅整个项目开发 活动的顺利进行。通过对普通商品住宅投资环境的合理分析和评价，不仅可以对普通商 品住宅投资项目经济效果的风险性有一个全面的了解，为项目决策提供依据，也可以为 普通商品住宅项目开发提供建议，使普通商品住宅项目顺利进行。可见，普通商品住宅 开发企业对项目的投资环境进行分析和评价具有重要意义，具体表现在一下几个方面： （1）有利于提高普通商品住宅开发的整体水平和经济效益 深入分析影响普通商品住宅开发的各项投资环境因素， 对投资目的地的投资环境进 行科学、客观、准确地评价，是普通商品住宅开发活动顺利开展的前提条件3。通过对 投资环境进行评价， 普通商品住宅开发企业能够系统地了解影响普通商品住宅的各种投 资环境因素，并依据各种因素对普通商品住宅投资环境进行综合评价，最终研究成果可 以直接在项目开发中运用，既提高了开发决策的客观化、科学化水平，也提高了开发的 经济效益。 （2）有利于提高普通商品住宅开