西欧花园项目营销策划/执行报告书 1 西欧花园项目营销策划西欧花园项目营销策划/执行报告书执行报告书 目录目录 前言.1 第一章项目总体概论.2 一、 地理位置.2 二、 历史人文背景.2 三、 交通现状.3 四、 地块现状.3 五、 市政配套现状.4 第二章目标市场研判.6 一、 区域房地产市场现状.6 （一） 区域房地产市场开发现状.6 （二） 区域房地产市场消费现状.7 二、 区域城市规划情况.9 三、 区域消费圈特征.10 （一） 居民现状.10 （二） 消费者购房需求.12 四、 区域商业现状及特征.14 五、 区域竞争物业分析.17 六、 市场调研结论.18 第三章项目 SWOT 分析.22 一、 优势（S） .22 西欧花园项目营销策划/执行报告书 2 二、 弱势（W）.23 三、 机遇（O）.23 四、 挑战（T）.24 第四章项目市场定位.25 一、 档次定位.25 二、 建筑风格定位.25 三、 产品定位.25 四、 功能定位.25 五、 形象定位.28 六、 目标市场定位.28 （一） 住宅目标客户及市场配额.28 （二） 商业目标客户及市场配额.30 七、 价格定位及策略.31 （一） 价格定位.31 （二） 价格策略.35 第五章项目营销策略.38 一、 总体营销思路.38 （一） 市场切入.38 （二） 销售节奏控制.41 二、 销售时机.41 （一） 入市条件.41 （二） 入市时间.42 （三） 入市契机.42 西欧花园项目营销策划/执行报告书 3 三、 销售策略.42 （一） 蓄势期.42 （二） 内部认购期.51 （三） 强势销售期.54 （四） 持续销售期、商业强销售期.57 （五） 清盘销售期及商业的持续期.59 （六） 商业物业清盘期.59 四、 “卖点”整合.60 五、 营销组织系统及保障体系.60 （一） 资源管理系统.60 （二） 保障体系.61 （三） 推广管理模式.62 第六章广告推广体系.63 一、 宣传推广基本原则.63 二、 广告效应分析.