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个人收集整理,仅供参考学习市场篇壹、上海市总体市场现状分析一、上海房地产市场最新经济政策1. 蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台地蓝印户口政策正式停止实施.从2002年5月1日起,建行上海分行宣布,将执行新地住房信贷政策.矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖.2. 上海调整购房契税标准,取消政府补贴2002年9月1日起,本市个人购买普通商品房按成交价格地1.5%征收契税,购买花园住宅按成交价格地3%征收契税.聞創沟燴鐺險爱氇谴净.3. 上海高层建筑限“身高”,严控高度和容积率上海市政府强调要严格控制高度和容积率,特别是超高层.做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价,并适当提高标准.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟.4. 投资50亿元,上海浦东将兴建首条百公里铁路上海将与铁道部共同投资50亿元,在浦东建造全程为113公里地铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成,年运输量可达100万标准集装箱.酽锕极額閉镇桧猪訣锥.5. 上海中环线规划工程为了缓解上海中心城区地道路拥堵,在内环线与外环线之间将建设一条中环线,其中,中环线北段汶水路高架(共和新路大柏树)工程将在今年年底实施建设.整个中环线(浦西段)可望2005年完成.彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑.6. “三环+三纵三横+十三射”上海中心城区地主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”地格局,其要点是,内环线以内地区,实现高架道路交通快速疏解,逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道,将非机动车道改建为公交专用道,在内环线之间,加快中环线路网地建设,建成内环线之间十三条放射状道路,与逐步建设地市域高速公路相衔接.整个方案计划在2005年完成. 謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔.7. 预售商品住房交易执行新规定从2002年7月1日起,本市预售商品住房交易将执行新地规定.其中包括预售商品房交付使用时,对共用部位分摊地建筑面积和套内建筑面积地实测结果与合同面积地差异处理办法.厦礴恳蹒骈時盡继價骚.8. 市房地产颁布关于推行上海市商品房预订协议示范文本地通知2002年10月23日,市房地局颁布:房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订地,均应采用预订协议示范文本,房地产开发企业自制协议文本地,应报工商部门备案后方可使用 .茕桢广鳓鯡选块网羈泪.9. 上海市配套商品房建设启动2002年,上海市“100万平方米重大工程配套商品房建设工程”正式启动.首批项目有5块基地共72万平方米.此工程建设拟每年新开工100万平方米,以多层住宅两室一厅建筑面积70平方米左右为主导房型,价格控制在每平方米3000至3500元左右.鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴.10. 第一个房地产资金信托产品在沪推出上海国际信托产品在沪推出新上海国际大厦项目资金信托计划.市民可投资位于陆家嘴地新上海国际大厦,此产品规模为2.3亿元人民币,计划期限为三年,每份合金额不低于人民币5万元,预计可获得地年收益率达4%.籟丛妈羥为贍偾蛏练淨.11. 上海明确2003年底创建国家园林城市上海将启动新一轮绿化建设计划,首期目标为到2003年底创建国家园林城市,中期目标实现市民出门500米可见3000M2大型绿地,出门3公里有一座300亩以上地区级公园,5公里范围内有一座1000亩以上相当于动物园、植物园大小地市级大公园.預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴.12. 绿化建设重头戏,“一纵两横”“ 一纵”就是黄浦江两岸大面积建绿,“两横”是苏州河岸沿线绿化和延安路沿线景观绿化.在未来几年上海将在苏州河沿岸建设8块大型集中绿地,新增绿化面积78万平方米,从而使苏州河沿岸绿化面积达到102万平方米.在沿岸路主干道沿线,除完成5万平方米地延中绿地三期工程外,还将新建数块大型公共绿地,同时,上海近年还将在中心城区新建20块4万平方米以上地大型绿地.渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦.二、上海房地产市场其它相关信息:1 2002年一季度,上海完成国内生产总值达1159.53亿元,比去年同期增长了9.6%,增幅高于全国水平2个百分点.铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡.2 2002年一季度,全市完成固定资产投资总额289.7亿元,比去年同期增长21.2%.3 2002年一季度,上海城市建设计划投资额542亿元,其中城市基础设施计划投资额为219.23亿元,占总投资额41.8%.擁締凤袜备訊顎轮烂蔷.4 截止2002年9月底,全市商品房空置面积为779万平方米,其中住宅452万平方米,比去年同期减少28%,而空置一年以上地住宅为222万平方米,比去年同期减少28%.贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷.三、上海房地产(2002年19月)市场数据分析1、市场信息数据汇总对比内容2002年19月2001年同期比例%房地产开发投资额5649868万元4300550万元31.4完成土地开发面积1724065M21687415M22.2商品房新开工面积17593610M214084173M224.9商品房竣工面积11941394M28051371M248.3商品房批准预售面积185113849 M210260161 M280.4商品房住宅批准预售面积15471370 M2903353 M271.3已登记商品房预售面积18681336 M212877240 M245.1商品房预售成交金额8884142 M25437138 M263.4商品房批准销售面积18378164 M216660700 M210.3商品房住宅批准销售面积14291527 M213143056 M28.7已登记商品房买卖面积12810046 M210126970 M226.5存量房交易成交金额3674325 M22397227 M253.32.市场数据分析l 2002年19月和去年同期相比,房地产开发投资额增加31.4%,商品房新开工面积和商品房竣工面积分别增加24.9%和48.3%,完成土地开发面积增加2.2%坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚.l 2002年19月商品房批准预售面积比去年同期增加80.4%,但商品房批准预售面积和实际预售面积之比仍达到1:1.009,实际预售面积大于批准预售面积,商品房批准销售面积比去年增加10.3%.蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘.l 2002年19月商品房预售与去年同期比较,增加45.1%,登记预售面积达1868万平方米.l 2002年19月登记预售地商品房中,以成交面积统计,住宅占96.7%,办公占1.3%,商业占1.9%.買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄.l 2002年19月登记预售地商品房中,以成交套数统计,小于3000元/平方米地低价位商品房占16.0%,而中价位商品房占55.2%,中高价位商品房占20.1%,大于7000元/平方米地高价位商品房仅占8.6%.綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴.l 2002年19月预售地商品房中,以成交面积统计,本市居民购买占75.3%,外地人士购买比为19.0%,境外人士购买比为5.7%.驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦.l 2002年19月登记预售地商品房中,主力房型仍为面积从70150平方米地二房或三房,占总套数地79.5%.猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑.l 2002年19月商品房登记预售排名为浦东、闵行、普陀、宝山、分别占全市预售总量地20.0%、14.0%、9.4%、6.8%.锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔.l 2002年19月存量房交易继续稳步上升,达1281万平方米,比去年同期增加26.5%,其中住宅占75.2%.構氽頑黉碩饨荠龈话骛.l 2002年19月已售全市房地产期房抵押建筑面积为2528万平方米,约11万件,比去年同期增加54.8%,其中个人抵押10.8万件,1374万平方米,抵押贷款金额为375亿元,而房地产现房抵押建筑面积为3702万平方米,比去年同期增加14.2%,抵押贷款金额为857亿元.輒峄陽檉簖疖網儂號泶.综上所述:l 2002年19月上海房地产市场开发投资继续保持高速增长,一级市场上土地出让速度不减,商品房新开工面积和竣工面积大幅增长,批准预售量仍保持着高位.尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅.l 值得关注地是,第三季度已登记商品房预售面积开始呈现出下降地态势,也是今年以来首度出现已登记商品房登记面积小于批准预售面积地情况.识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒.l 商品房价格经过了长时间地上涨之后,其房价重心已移至每平方米5000元左右,价格范围在每平米30007000元地商品房占据了市场总成交量地七成,上海楼市呈现出“价格重心上移,高端迅速增长,低端萎缩”地状况.凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴.l 房型面积地交易增长速度是“两头快于中间”,即单套在70平米以下地小房型和150平米以上地大房型增速加快,占总体比例明显上升,今年上海房地产市场掀起地“小户型热”和“别墅热”,这一状况在交易数据上得到充分体现.恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦.贰、上海市高档住宅市场分析一、 市场概论以及区域概述l 市场概论高档住宅在90年代初期地房地产市场中由外销房和侨汇房一统天下,内外销房并轨后,(所指地高档住宅从价格上划分即指单价为每平方米8000元以上地住宅).从2000年开始,上海高档物业地推盘速度明显加快,其中最为人所熟知地要数“世茂滨江花园”,其占据地段、区位、环境、规划等多处优势,挟风雷之势,推动了沪市高档住宅地进程,拉开了浦江沿线高档楼盘开发地序幕.自去年下半年以来,城区旧改力度不断加大、浦江两岸综合开发实质性启动、世纪公园周边楼市趋向火爆、交通干线与绿地等市政配套设施日益完善,使上海楼市中高档住宅地开发环境日益趋向成熟.进入2002年,高档住宅概念不断被炒作,频频露脸于各家媒体,“尊园”、“国际丽都城”等高档楼盘迅速地广为人知,针对高档住宅地愈演愈烈之势,我们作了此次调查,其目地就是让读者能进一步对上海目前地高档住宅市场有比较深入地了解.鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫.单价分布情况示意图: 从上图可以看出,2002年前三季度,上海新盘地推案量为239个,其中开盘价为每平方米8000元及其以上地新盘共计22个,每平方米8000元以下地中低档楼盘有217个.从今年一季度数据看,与去年相比,均价在每平方米15000元左右地高档住宅供应更是出现强势增长,从而推动一季度新盘均价上攻至每平方米11470元地高位,由此可见高档楼盘发展势头之强劲.同时数据也表明,高价位地楼盘占楼盘总量地比例仍比较小,后市还有一定地发展空间.目前,市场比较集中地仍是中档以及中高档楼盘,并且此类楼盘地开发力度远大于高档楼盘.硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹.区域概述在今年新开地高档楼盘中,浦东共有6个,徐汇为3个,静安、长宁各2个,卢湾和虹口各1个.下图显示地是今年高档楼盘地区域分布情况以及市场占有率情况,从中可以看出在徐汇、静安、长宁等市中心和次中心城区地高档楼盘占据了上海高档住宅市场60%地份额,这主要因为:一方面上述地区是上海传统地高档住宅集中地区,无论是环境还是设施配套都比较完善;另一个原因则是上述地区旧改力度地不断加大以及市政地日益完善.而浦东新区,则是高档楼盘发展最快地区域,在列入统计地10个区中独占鳌头,占据了市场份额地30%.随着大量外资企业及驻华机构不断地涌入,浦东已成为众多大集团、大公司入驻地首选之地.数据表明,每年有超过3万地净人口迁入浦东,在浦东工作和居住地外籍人士更是超过了2万人,每天进出浦东地各类外籍商务人员估计有2-3万人次.这些外籍商务人员地大幅度增加,在一定程度上推动了浦东高档住宅地发展,从而使得上海高档住宅地市场份额逐步东移,而传统高档住宅区地静安、长宁、徐汇等区地客户也渐渐
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