. . . . .2008年3月份房地产市场分析报告2008年3月目录/CONTENTS一、3月全国时事动态 3二、长沙土地市场分析 6三、长沙时事动态追踪 11 四、项目关注楼盘追踪 16五、总结 20附件 21一、3月全国时事动态（一）、建设部 新批商品房建设面积70%须90平方米以下 建设部2.28日发布关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见明确各地新建住房结构比例。观点：制定住房建设规划与住房建设年度计划，新审批和新开工的商品住房建筑面积受到限制，90平米以下的商品房比重加大，小户型将增多，使商品房供应套型更趋于合理化，此次建设部重申90/70政策，是继国六条政策颁布后的又一次下文，同时也反应出今后两年产品供应将以中小户型为主。（二）、房贷首付比例不会降低银监会主席刘明康明确表示，银监会不会要求商业银行降低对房地产业首付款比例。观点：房贷首付比例不会降低，消费市场门槛不会降低，可以预见到以后房地产市场开发商为了取得良好的销售业绩，将会在付款方式上采用更为灵活的方式。（三）、建设部首次明确“两限房”将纳入住房保障体系 建设部新闻发言人根据新的规定，低收入家庭住房保障工作将明确纳入地方政府职能范畴。观点：该规定进一步扩大了住房保障范围，不满足条件的住房困难群体在未来可以通过“两限房”形式解决住房问题，同时低收入家庭租赁或购买住房的需求也可以得到基本解决，相应的普通商品住房土地供应的数量将增加，特别是中低价位、中小套型普通商品住房得到有效供应。但具体分配制度至今迟迟不见颁布，随着两限房土地供应增大，在宏观调控越来越紧缩的局面下，经验成熟的开发商将瞄准限价房这块蛋糕，因为其具有低风险、收益稳定的特点。（四）、住房政策路线图清晰 廉租房保障金首次写入报告温家宝总理在2008年政府工作报告中提出，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。观点：伴随着房地产市场的蓬勃发展，再加上社会正处于转型期，问题也接踵而至，尤其是近年来飞涨的房价，百姓承受重击。廉租房保障金写入报告，将推动廉租房、经济适用房的开发建设，进而分流住房需求，平衡房价。保障金制度的落实，是与民生息息相关的大事，这也表明政府部门对中低收入群体的住房问题重视程度。（五）、建筑节能条例即将出台 建设部科技司司长赖明日晚在接受记者集体采访时透露，建筑节能条例马上就要出台。观点：目前我国建筑能耗迅速上升，建筑节能条例的出台，可以有效的防止资源浪费，对实现节能减排目标有重要的推动作用，同时也可有效的利用可再生能源，对其进行循环使用，推进可再生能源在建筑中的应用，这样建筑的成本将提升，使用的成本将会降低。（六）、拆迁条例修改，开发商不再主导拆迁，将由政府主导3月8日，城市拆迁条例 (草稿)已经拟定，开发商主导拆迁过程的旧模式将变更为政府主导模式。观点：以往拆迁是由开发商主导，部分开发商为了追求经济利益，往往会做出一些不恰当的行为，甚至是野蛮拆迁，严重损害了老百姓的利益。现由政府主导，不仅能保障百姓的正当权利，而且可以对不符合公共利益的拆迁行为加以规范，房屋的拆迁过程和对百姓的补偿方面更透明化，钉子户行为也许将减少，因为拆迁变成了政府行为，而非商业行为。（七）、据称建设部拟出台限价房新规建设部专家告诉本报，随着建设部机构改革完成，针对限价房的具体政策将会出台。观点：“限价房”指的是限房价、限地价的“双限”商品房。价格比当时当地市场价低一些，房型比普通商品房标准小一些。它主要是针对中等收入人群住房困难而实施，它的实施，不仅不需要政府额外财政支出，还可以有一定收益。管理办法出新规，将有利于推进政府住宅保障建设，更多的中等收入家庭从中受益，投机取巧的行为得到管制，对市场起到一定的监管作用。（八）、我国个人出租住房所得税3月起下调关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知对廉租房、经济适用房和住房租赁提出了税收优惠政策。观点：个人出租住宅税率下调对租赁市场来说是一个利好消息，业主可以减少交纳税收，但对于承租人来说不一定是好消息，因为业主减税不等同于租价会因此下调，从而将导致居民选择购买二手房的机会越来越多，因为二手房的价格相对较低，与其租房不如买房，整个二手房市场交易将掀起热潮。（九）、住房和城乡建设部：住房保障条例将面世17日上午住房和城乡建设部有关负责人透露住房保障条例将面世。观点：这几年房价持续上涨，使广大居民在住房的消费能力和承受能力上受到了一定的影响。住房保障条例将面世，可以分流市场需求，从一定程度上缓解商品房的供应情况，同时也可以保障居民在住房方面的权益，特别是对中等收入家庭及困难群众的住房保障。（十）、建设部：住房公积金目前不考虑进股市18日，住房和城乡建设部对2000亿元住房公积金沉淀引发了是否可将其投向证券市场的讨论，对此目前还没有让住房公积金进入证券市场的考虑。观点：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。公积金沉淀问题，实际上是因为现在在公积金的使用，地区之间存在很大差异，一些房地产市场不是特别活跃的地区，公积金的沉淀量相对大一些，这就导致部分资金没有贷出去。所以目前公积金的适用原则是要取之于房、用之于房，还不是时候考虑进股市。（十一）、个人购买经适房契税减半 2008年8月1日起执行据了解，与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2008年8月1日起执行。对个人出租住房取得的个人所得税减征10等。观点：个人购买经适房契税减半，该优惠政策的执行，首先是中等收入的家庭的住房问题可以得到有效的解决，同时也可相应的减少购买者的负担。但是这将促使以后审批购房人资格的手续和指标会更加严格。（十二）、建设部出台房屋登记办法建设部19日发布了房屋登记办法，将于今年7月1日起实施。办法明确了登记簿的内容，注重可操作性。观点：房屋登记办法的发布，更进一步完善和细化了登记簿制度，不仅让老百姓在进行房屋登记时，更加方便和科学，而且合理的分配了各登记机关的工作范畴，减短了人民群众办理房屋登记的时间，房屋登记的工作效率得到提高，使其更具有可操作性。二、长沙土地市场分析（一）、本月出让土地分析土地编号土地状况望挂200803号位置：望城县高塘岭镇港口西路以南连港路两厢出让面积：73.98亩（其中代征道路6.46亩，出让面积67.52亩）规划用途：住宅 出让年限：70年容积率：2.8 建筑密度：25 绿地率：35起始价：3602.1万元 起始均价：48.69万元/亩 保证金：1100万元望挂200804号位置：雷锋镇雷锋村、桥头铺村，莲花公路与桥头路交叉口东北角出让面积：146.955亩规划用途：商住用地二类工业用地出让年限：商业40年、住宅70年、工业50年容积率：2.2-2.51.0-1.5 建筑密度：3535%-40%交地标准：现状，宗地红线外通路、通电、通水并提供外排雨水、污水排放口位置、标高起始价：2646.71万元 起始均价：18.01万元/亩保证金：1400万元望挂200805号位置：坪塘镇蓝天村莲坪大道与联江路交叉口西北角出让面积：20.289亩 规划用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年容积率：2.2-2.5 建筑密度：26 交地标准：现状起始价：873.33万元 起始均价：43.05万元/亩保证金：500万元望挂200806号位置：坪塘镇蓝天村莲坪大道西侧，联江路以北出让面积：20.6085亩 规划用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年容积率：2.2-2.5 建筑密度：26 交地标准：现状。起始价：893.4435万元 起始均价：43.36万元/亩保证金：500万元望挂200807号位置：含浦镇望山路与茯苓路交叉口以南出让面积：64.867亩 规划用途：工业出让年限：50年 容积率：0.6-0.9 建筑密度：35%-42%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：1224万元 起始均价：18.87万元/亩 保证金：432万元望挂200810号位置：坪塘镇坪塘大道与山塘路交叉口西南角出让面积：25.26亩 规划用途：工业出让年限：50年 容积率：0.6-1.2 建筑密度：35%-42%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：364万元 起始均价：14.41万元/亩 保证金：154万元望挂200811号位置：雷锋镇雷锋村出让面积：86.769亩 规划用途：工业 出让年限：50年容积率：1.0-1.2 建筑密度：35-42%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：1440万元 起始均价：16.6万元/亩 保证金：494万元望挂200815号位置：雷锋镇桥头铺村出让面积：8.96亩 规划用途：工业 出让年限：50年容积率：1.1-1.3 建筑密度：30%-50%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：145万元 起始均价：17万元/亩 保证金：43万元望挂200816号位置：雷锋镇雷锋村出让面积: 11.48亩 规划用途：工业 出让年限： 50年容积率：1.0-1.2 建筑密度：35%-40%交地标准：现状，未完成拆迁补偿安置起始价：187万元 起始均价：17万元/亩 保证金：61万元望挂200808号位置：含浦镇学士村、白鹤村出让面积： 111.2亩 规划用途：住宅出让年限：70年 容积率：2.8-3.0 建筑密度：26交地标准：现状起始价：8715.03万元 起始均价：79万元/亩 保证金：4400万元望挂200809号位置：雷锋镇桥头铺村出让面积：28.832亩 规划用途：商业、住宅出让年限：商业40年、住宅70年容积率：1.5-1.75 建筑密度：26交地标准：现状起始价：1733.57万元 起始均价：61万元/亩 保证金：860万元望挂200812号位置：含浦镇白鹤路南侧出让面积：123.672亩 规划用途：住宅 出让年限：70年容积率：南侧地块1.0-1.2、北侧地块 2.8-3.0建筑密度：26 交地标准：现状起始价：8450.6943万元 起始均价：69万元/亩 保证金：4200万元望挂200813号位置：望城县坪塘镇山塘村出让面