单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版副标题样式 *1 第3章 物业管理组织 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 学习目标 o通过本章的学习要了解物业服务企业、业主 、业主大会、业主委员会的含义；了解组建物 业服务企业的程序及物业服务企业资质管理办 法的相关内容；熟悉业主大会、业主委员会的 职责以及业主的权利和义务，并能够应用理论 知识解决实际问题。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 学习内容 o物业服务企业 o业主与业主大会 o物业管理相关关系 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 一、物业服务企业 （一）物业服务企业的概念 物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格并具有相应资 质条件的，从事物业管理服务活动的经济实体。 物业服务企业的主要职能是遵守国家有关法律法规，按照物业 服务合同的约定，运用现代管理方法和先进的维修养护技术管理物 业，妥善处理业主的意见或建议，有效地维护业主的合法权益，为 业主和使用人创造一个舒适、优美、安全的工作和生活环境。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 （二）物业服务企业的分类 物业服务企业 全民所有制物业服务企业 集体所有制物业服务企业 民营物业服务企业 股份制物业服务企业 合资、合作、外资物业服务企业 根 据 企 业 所 有 制 性 质 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 （二）物业服务企业的分类 物业服务企业 房地产开发企业投资设立的 物业服务企业 房地产管理部门所属的房管所 转制建成的物业服务企业 由大中型企事业单位自行组建的 物业服务企业 按照公司法的要求成立的 物业服务企业 以住宅合作社为基础的 物业服务企业 按 物 业 管 理 主 体 的 组 建 和 形 成 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 （二）物业服务企业的分类 物业服务企业 管理型物业服务企业 顾问型物业服务企业 综合型物业服务企业 内 部 的 运 作 方 式 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 （二）物业服务企业的分类 物业服务企业 委托型物业服务企业 自主经营型物业服务企业 产 权 关 系 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 （三）物业服务企业组织形式 1、直线制 直线制是 按企业组织中管理层 次的垂直系统建立机 构的一种最简单的组 织形式。这种组织形 式适合规模比较小的 企业，不适合大规模 或比较复杂的物业服 务企业。 经理 管理处管理处 专业作业组专业作业组专业作业组专业作业组 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 （三）物业服务企业组织形式 2、直线职能制 直线 职能制是把垂直指挥 职能和职能部门的专 业管理职能结合起来 ，既保持直线的统一 领导和指挥，又能发 挥职能部门的职能作 用的一种组织形式。 是目前较多采用的组 织形式。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 （三）物业服务企业组织形式 3、事业部制 事业部制是按照 “集中决策、分散经营”的原则 ，在总公司（按地区，按业务 或职能不同）下设事业部，各 事业部则在总公司领导下有独 立的经营管理权，实行独立核 算和自负盈亏，对总公司负有 完成利润计划的责任。事业部 制适合集团化的、规模大、种 类繁多、经营业务复杂的物业 服务企业采用的一种组织形式 。 租赁经营 事业部 职能部门职能部门 专业服务 事业部 住宅小区管 理事业部 专业服务队租赁部 职能机构职能机构职能机构 管理处 职能机构职能机构 总公司 职能机构 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 （三）物业服务企业组织形式 4、矩阵式 矩阵式组织形式是 在直线职能制纵向领导基础上 ，又按照业务内容，任务或项 目划分而建立横向领导体系， 纵横交叉构成矩阵式，它既设 置纵向职能部门，又建立横向 管理体系，参加项目的成员受 双重领导。矩阵式组织形式适 用于规模大，专业服务项目较 多，综合经营强的物业服务企 业。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 （四）物业服务企业的主要职能机构 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 （四）物业服务企业的主要职能机构 物业服务企业的内部机构设置，按业务、性质和职能分工，一般可设立“ 四部一室” 具体职能如下： 办公室 办公室是在公司总经理领导下的综合性职能部门，主要负责人力资 源管理；文书与通信处理；文件档案管理；行政管理；后勤与生活福利；对外 联络和接待工作；接受业主投诉；协助公司经理做好会议组织及其他工作。 财务部 财务部在公司经理领导下，参与企业的经营管理，搞好财务工作。 一般设会计、出纳、收款员等岗位。可采取一人一岗或一人多岗、一岗多人的 办法分工负责。 管理部 负责房产管理、租赁管理、区域内的环境卫生、庭院绿化、治安保 卫、消防安全等工作。 工程部 工程部是物业服务企业的一个重要的技术部门，其主要职能有:水、 电等能源的供给及管理；房屋的维修养护与管理，设备的维修保养与管理；对 业主或使用人收楼后进行的装修和改造按照有关法规、法令进行监督和管理。 综合经营部 该部是负责开展多种经营与提供各类服务的经营性部门，其主 要职能有:制定经营计划；开拓经营项目和管理多种经营业务；组织各类代办 业务；管理物业辖区内的商业、娱乐、服务业等各类用房；履行和监督协议、 合同的执行。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 二、物业服务企业资质管理 （一）企业资质条件 1、一级资质 注册资本人民币500万元以上； 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管 理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别 占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：多层住宅200 万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万 平方米；办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建 立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 二、物业服务企业资质管理 （一）企业资质条件 2、二级资质 注册资本人民币300万元以上； 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管 理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别 占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：多层住宅100 万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平 方米；办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建 立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 二、物业服务企业资质管理 （一）企业资质条件 3、三级资质 注册资本人民币50万元以上； 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管 理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 ； 有委托的物业管理项目； 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建 立企业信用档案系统。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 二、物业服务企业资质管理 （二）资质等级核定及管理 申请资质 应提交的材料 证书的颁发 业务范围 资质等级管理 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 三、物业服务企业的组建 （一）组建条件 o物业服务公司分为有限责任公司与股份有限公司两种形式。不管 是何种形式，首先要符合公司法规定的设立条件：即股东符合 法定人数；股东出资达到法定资本最低限额；股东共同制定公司章 程；有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；有公司 住所。 o另外设立物业服务公司根据有关规定还有要求：即我国对物业服 务公司进行资质管理，物业服务公司必须取得专业资质，才能合法 地在物业管理市场上接管物业项目。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的