1什么是资产评估的收益现值法？试评述该法的优缺点、收益现值法是将被评估资产在剩余寿命内的预期收益，用适当的折现率折现为评估基准日的价值并以此确定被评估资产价格的一种方法。优点：对于有独立获利的资产，只要有预期收益、折现率、剩余经济寿命，就能保证得出真实可靠的评估结果；该法比现行市价法和重置成本法计算量少，简单省事；该法能解决重置成本法和现行市价法所不能解决的问题。缺点：预期收益预测难度大，主观性较强；适用范围小，一般适用于企业整体资产评估及可预测未来收益的单项资产评估。2什么是资产评估的现行市价法？它的适用前提条件、优点是什么？现行市价法是按市场现行价格作为标准来确定资产价值的方法。前提是：第一需要有一个充分发育的、活跃的资产交易市场，以便能够从交易市场上充分的选择一个或几个相同或类似参照物进行对比、分析、作价。第二，参照物以及被评估资产可比较的有关指标，技术参数等资料是可以搜集的。优点：简单易懂，便于操作。评估价值比较公平合理，最容易被各方面所接受。3固定资产的评估有哪些特点？试列举固定资产评估的方法。特点：对固定资产的评估一般要逐件、逐项进行；对固定资产的评估要特别注意时间差；对固定资产的评估要重视正确反映损耗的补偿；对固定资产的评估要慎重测定机器设备的各种寿命；固定资产的评估受未来市场变化的影响大。重置成本法 现行市价法 收益现值法 功能价值法 对等权益法 4什么是企业整体资产的评估？它具有什么特点？它和单项资产的评估有什么区别？整体资产的评估是指把由多个或多种单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力作为评估对象并据以判断资产整体价格的资产评估。特点：系统的强制约性；收益预测的优先性；评估内容的复杂性。整体性资产评估和单项资产评估的区别：（1）从质的规定性上来看：单项资产评估仅仅是把各单项资产评估值简单相加，求取的是死资产的价格；而整体资产评估进行的是获利能力的评估，求取的活资产的价格。（2） 从评估的目的上看：当进行一般的生产要素转让时，进行单项资产评估，而发生整体资产转让时，进行整体资产评估。（3）从评估结果上看：二者不相等，差额是商誉的价值。5资产评估报告书的作用有哪些？在编制时应遵循哪些步骤？作用：具有公正评价和建议作用；是衡量评估机构及人员业务质量的重要途径；是资产评估得以验证确认的最主要依据。编制步骤：评估资料的分类整理，评估资料的分析选择，汇总评估资料，编写评估报告书，评估报告书的审核签发。6资产评估报告书的内容包括哪些方面？评估说明，所估企业的概况，企业资产评估情况，企业财务评价，存在的问题，总评估，建议，附件，资产评估人员名单7流动资产有哪些项目？流动资产评估的特点是什么？企业流动资产的类别有：现金，短期投资，应收款项，存货，待摊费用等。流动资产评估的特点表现在5个方面：评估对象的不完整性；评估的单项性；评估的时点性；评估资料的充分性；评估应分清主次掌握重点。8无形资产评估的特点是什么？无形资产评估的适合方法有哪几种？无形资产评估具有单件性，指的是对不同的无形资产项目分别展开评估；无形资产评估的复杂性，指的是无形资产评估要测算大量的相关指标，难度较大；无形资产评估的预测性，无形资产评估经常应用收益现值法，需要预测预期收益等指标；无形资产评估的动态性，指的是在不同时期评估无形资产评估价值不等，要注意时间差别对无形资产评估的影响。适合方法有超额收益法、提成收益法、成本加成法、剩余法。9房地产评估的特点和原则是什么？房地产评估的特点如下：1）估计性 2）可靠性 3）客观性 4）专业性 ；房地产评估的原则如下：1）公正原则 2）整体原则 3）动态原则 4）合法原则 5）最有效使用原则例1已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。（所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188）解：成新率=10（10+5）100%=66.67%功能性贬值的计算：先计算年超额运营成本：前五年：每年 200000100220=8（万元）后五年：每年 200000100220（1+20%）=9.6（万元）再计算年净超额运营成本：前五年：每年 8（133%）=5.36（万元）后五年 每年 9.6（133%）=6.43（万元）最后折现处理得功能性贬值额：5363.35226.433.35220.4972=28.69（万元）评估价值=9066.67%28.69=31.31万元，例2 某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。6元计算。（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。7908）要求：（1）计算该设备的重置成本 （2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额 （4）确定设备的评估价值 （小数点后保留两位小数）1）重置成本7501401001050万元2）实体性贬值率51050 实体性贬值额105050525万元3）功能性贬值额400000。63。79080。6760956。06元34）评估价值10500000525000060956。065189043。94元例3已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。该设备已经使用6年，设备的利用率为100，仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元公斤，从第六年起上涨20，（该企业适用的所得税率为33%， 假定折现率为10%。年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170）要求：1）计算资产重置成本2）计算实体性贬值额3）计算功能性贬值4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）解：1）资产的重置成本500400500400万元2）确定实体性贬值率=61540 实体性贬值额40040160万元3）功能性贬值=40022000.673.79140022400.673.1700.621659632.0448元4）评估值=40000001600000659632.04481740367.9552元例4某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。具体资料如下： 该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。 （该企业适用的所得税率为33%， 假定折现率为10%。年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349）要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。解：1）重置成本500万元 2）实体性贬值率2087.5%（2087.5%8）68.63% 实体性贬值额=50068.63%=343.15万元；成新率168.63%31.37%3）功能性贬值=4（133%）5.3349=14.29523万元4)评估价值=500343.1514.29523=136.28077元例5、假设有一套机器设备，已使用5年，现在市场上该种设备同类新型设备的交易价格为250000元，预计全套设备的的残值率为4%，这种设备的折旧年限为12年。使用现行市价法确定设备的评估价格。评估值为 250000（2500002500004%）125=150000元例6、甲企业在乙企业用设备资产进行长期投资，该设备价值50万元，折旧率为5%，投资期限为10年，评估时剩余投资年限为五年。投资初规定，设备在投资期满以后以净值返换投资方。预期在未来五年内收益分别为4万元、5万元、6万元、7万元、8万元。投资方所在行业的平均投资收益率为12，求甲企业该设备投资的评估值。 12%的复利现值系数为 解：评估值=40.8929+50.7972+60.7118+70.6356+80.5675+（50505%10）0.5675=35.005万元例7、甲企业去年购入乙企业发行的可转换优先股票300股，每股面额100元，乙企业发行时承诺5年后优先股持有者可按1：20转换成乙企业的普通股股票。优先股股息率为15%，乙企业去年发行普通股时的价格为5元/股，预计股价上涨率为10%。企业适用的折现率为10%。评估优先股的价值。(假设优先股的最后一年的股息和转换发生在同一年)解：转换时普通股的市场价格=5（1+10%）5=51。611=8。055元优先股的转换总收入=300208.055=48330元评估价值=30010015%（P/A，10%，4）+48330（P/F ，10%，4）=45003.170+483300.687=47467.71元例8、某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为45.2元/平方米，土地开发费为：50元/平方米，税费为49.1元/平方米，投资的资金月利率为0.915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。试评估该宗地的价格。解：1）土地的取得费用=45.2元/平方米2）土地开发费为：50元/平方米 3）税费为49.1元/平方米4）投资利息=（45.2+50+49.1）0.915%242=15.8元/平方米5）资金利润=（45.2+50+49.1）10%=14.4元/平方米6）土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米7）土地所有权收益=174.515%=26.7元/平方米8）土地价格=（174.5+26.7）150000=30105000元例9、一住宅楼，建筑面积为5000平方米。预计建设期为1年，建筑费为3000元平米，专业费为建筑费的10，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。预计售价：9000元平米，销售管理费为楼价的2.5，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6，开发商要求的投资利润率为10。求：地价。解：楼价500090004500万元元；建筑费300050001500万元；专业费1500000010150万元；销售管理费4500万2.5112.5万；税费4500万6.5292.5