,商业地产基本概念,徐州项目 企划部,2015年3月,目 录,Part 1 商业地产基本概念 Part 2 商业地产发展趋势 Part 3 雨润城本案商业规划,Part 1 商业地产的基本概念,一、释义 二、商业地产业态标准划分 三、商业地产分类 四、商业地产六大特点 五、与住宅地产区别,一、释义,商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。,广义：以商业或商务为用途的地产物业（建筑产品），包括商场、酒店、写字楼等。又以泛商业为主（通常用于经营各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等业态。） 狭义：作商业经营或零售终端的地产形式，以购物中心、商业群楼和商业街为主，包括专业市场。,商业地产既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。,二、商业业态标准划分,零售购物型,购物中心,专卖店,超市,便利店,专业店,仓储店,百货商店,1、零售业态分类及选址要求,业态对比(一),零售业态,业态对比,零售业态,(二),物业及选址要求,购物中心,选址要素： 区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析 用地经济状况： 进行可获得性分析 用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况,购物中心,功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。 黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为 52：18：30 业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。,选址基本要求,百货商店,选址要求,专业店,一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。,2、物业基本要求,1、商圈基本要求,选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内； 商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求,营业面积根据主营商品特点而定； 设有一定规模的停车场,电器类,专业店,选址要求,家居商场,选址基本要求,超市,选址要求,超市,选址要求,便利店,2、餐饮休闲娱乐业态 分类及选址要求,物业及选址要求（一）,一般餐饮,物业及选址要求（二）,一般餐饮,高端餐饮分类及代表商家,物业及选址要求,餐饮,选址要求,必胜客,星巴克选址要求,星巴克,星巴克选址,1,2,3,4,商业要求,建筑要求,其他要求,合作方式,省内一类城市市区 市内核心的商圈 商圈内展示面好，核心位置,面积150平方米，首层 层高4米以上,给排水/排油/排污/烟道 供配电负荷：100千瓦 有招牌位及广告悬挂点,租期10-15年,选址要求,影院,选址要求,KTV,三、商业地产分类,1、以物业形态区分：,Mall（购物中心）：统一规划经营的集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的多业态多业种复合的大型“一站式”商业中心。 商业综合体：将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。,曼哈顿洛克菲勒中心,北京国际贸易中心,2、以规模和影响力区分：,城市级商业中心 区域级购物中心 社区级购物中心,中国的购物中心分类不同于美国，仅简单分为3类，市级、区域级和社区级。,四、商业地产六大特点,1、公共性+文化性 2、长期性 非一次性消费，而是整体物业租金组合的最大化及长期财务贡献 3、复杂性：存在多层级的商家、顾客关系,特点 6、意义多元化,带动经济发展 完善区域配套 丰富城市生活 提升城市形象,五、与住宅地产的区别,1、价值模式 住宅地产以直接销售回报，实现资金回笼为主。 商业地产是持有性、整体物业租金组合成的长期财务贡献，以经营成功和物业升值实现盈利，对企业资源、运作实力有更高要求。,2、运作链条 住宅地产相对简单，产品开发、销售。除了开发，最多包括物业管理。 商业地产专业构成更复杂，涵盖开发、招商、经营管理、长期的市场推广环节等。,3、受众维度 住宅地产因产品类型及规模不同，其目标消费者更加细分、范围较小。 商业地产所面对的面更广，角色更多（政府、商家、公众及消费者），阶段性明显。,4、传播目标 住宅地产广告周期相对较短，更注重对目标受众的迎合，追求销售效果。 商业地产更注重长期的品牌形象建立，且要求便于注册、复制，一般均立意高远，追求知名度更追求美誉度，以及品牌资产的沉淀，风格上更追求商业感和时代特质。,Part 2 中国商业地产发展趋势,第一，经济转型升级和新型城镇化将成为商业地产发展的内生动力。,美国经济学家、2001年诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨说过，21世纪世界经济发展有两个重要引擎，一个是美国的高科技，一个是中国的城镇化。如此趋势下，中国可以借助美国的高科技，提升创新能力，利用城镇化高速发展的契机，将自身经济带上一个台阶，真正成为既大又强的经济体。,从商业地产发展的角度，未来需要关注的几点包括： (1)农村土地政策的突破。中共十八届三中全会有关决定中提到建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。 (2)“第一夫人”出访带热民族风。“第一夫人”的服饰和用品的国产化，为支持中国品牌做出了表率，为中国消费品牌带来发展机会，而商业地产的核心是商品，“第一夫人”的表率既能激发国人购买国货的欲望，也能带动民族消费品牌的发展。 (3)反腐高压下，关注大众化、非公消费的增长。这同样会为未来的城镇化发展带来机会，并进而促进商业地产的发展。,第二，商业地产并购整合加速，投资机会关注价值洼地。 一方面，根据公开数据显示，开发面积排名全国前四位的开发商占购物中心面积总量的比重仅为6.6%，而前十位的开发商也仅为10.8%。但在成熟市场国家，购物中心行业集中度通常在50%以上。如：美国2012年共有185家奥特莱斯，650多万平方米可租赁面积，而前2名开发商(著名的西蒙集团的Premium品牌，和Tanger的Tanger品牌)就有109个项目和360万平方米，占有59%的项目和55%的面积。 另一方面，很多盲目开发和被动开发的商业地产项目，将会被低价抛售。未来几年会出现强强联手，以强凌弱，并购收购风将会盛行。,第三，互联网与商业地产紧密结合，并会创造新的商业模式。 提起二者结合，我们必须要说说万达的万汇网。万达迫于电子商务的冲击，强势打造万汇网，定位生活服务类电商。在万达印有王健林烙印的“服从”企业文化背景下，线上线下业务如何互补而不是制约，万达地产团队与新兴网络团队如何促进而不是掣肘，是万达必须面对的。但无论如何，商业地产巨头的所有动作，都值得我们思考并重视。 另外，以APP、微信平台等为代表的互联网服务社区模式，随着“叮咚小区”获得1亿天使投资而引起关注。 所有这些创新的核心，都是基于对数据的控制，可以说，谁掌握了数据，谁就控制了未来。,第四，商业地产的业态向体验型倾斜，无自持能力的企业将被淘汰。,在互联网时代，消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化： 购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。 这四大变化直接颠覆了传统的商业地产运营方式。 为了规避电商的冲击，同时适应消费方式的新变化，传统零售业态在商业地产项目业态中的比重不断降低，而休闲、娱乐、社交、生活服务等体验型业态则加速成为商业地产业态经营的主体。,第五，社区型中小购物中心将成为发展亮点。 中国的购物中心分类，不同于美国，仅简单分为3类，市级、区域级和社区级。 金隅万科广场是房企龙头万科组建商用地产管理部后推出的第一个商业地产项目，有3个重要亮点： 选址。选在北京非核心地带的、政府支持力度较大的昌平区居民聚集区。 一流的规划设计。 加强餐饮、儿童游乐、休闲娱乐的配比。 但现状与定位上的偏差、业态的调整期、交通问题以及商业地产运营团队的专业度问题都是万科面临的挑战。不过，社区商业必将成为商业地产未来发展的亮点。,总之，我们认为，所谓的过剩只是相对的，不是绝对的。即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合、优秀的运营团队，就一定有生存空间，而反面是，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营糟糕，那也早晚会被淘汰。,小结：,Part3 雨润城本案商业规划,沛县雨润城 集购物、休闲、餐饮、文化娱乐、商务配套于一体的、全客层一站式消费聚集地,高档住宅,中央百货,综合超市,沿街商铺,住宅底商,购物中心,沛县雨润城购物、休闲、餐饮、 文化娱乐、商务配套于一体的、全 客层一站式消费聚集地的概念将从 四个方面加以强化：,项目定位概念描述,功能/ 档次/业态组合,差异化定位及独特卖点, 模块布局及品牌规划,本项目位于沛县新城区，目前商业经营环境还处于一个较为空白状态，常驻人口较少。本项目在规划商业业态时应选择目的性消费较强的商业形态吸引消费者前来消费，并作为项目占比较大的主要商业形态，同时，也是规避与出售物业的业态重叠。就目前沛县的市场状况而言，我们认为应该以如下商业形态作为项目主要商业形态：,规划思路：,主力商业区,主题商业区,形象商业区,超市、精品服饰、休闲服饰、餐饮、服务配套,超市、零食小铺、甜品、服饰,1,2,3,冰场、儿童娱乐、零售店铺、餐饮、,影院、KTV、主题娱乐、电玩/健身、美容SPA、美食广场,购物中心业态 中央百货品类布局,项目商业规划：,B1规划： 以百货、超市、零售购物为主；辅以休闲餐饮、时尚饰品、服务功能。业态包括：超市、各式甜品、运动户外、青春休闲。,1F规划： 以百货、超市、零售购物为主，辅以知名连锁餐饮、服饰旗舰店、银行、电信服务功能，业态包含超市卖场、妆品、珠宝黄金、男女鞋包、西式快餐、时尚餐饮等,沿街 区域 引进 服务 餐饮,2F规划： 以百货零售购物、冰场为主；辅以儿童娱乐、餐饮、女士潮流店等业态,3F：以百货、影院、KTV、电玩、主题娱乐广场为主，业态包含男士用品、特色餐饮、美食广场、美容SPA等业态。形成以娱乐为主的功能模块。,