房地产行业基础知识培训教程,目 录,房地产行业发展历史 房地产行业基本常识和常用术语 房地产行业基本组织架构和职责 房地产企业基本业务流程,从1978年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中,阶段特征,阶段关键词,住宅统建，福利分房,土地使用制度改革、宪法与土地管理法的修改、住房制度改革,快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵押贷款、住房公积金,快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产,拐点、通胀、紧缩、猪坚强、小阳春、暴涨、调控、国十条、国八条、新国八条、保障房、房产税,最近10年，全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋势，并保持着相对稳定的增长速度,数据来源：国家统计局、统计年鉴,99-09年全国固定资产投资情况,99-09年全国房地产投资情况,在经济环境相对较差的2008年，房地产投资仍保持了高速增长，显示出了开发企业对后市的乐观态度。 2009年增速对比市场相对类似的2007年增速明显下降，同比2008年也有所放缓。2009年地王频出，反映出不同企业的判断出现分歧，出现激进与保守发展并存的现象。,受国际经济环境的影响，06-08年间全社会固定资产投资增速放缓； 随着中国稳定应对金融危机、人民币的不断升值，固定资产投资速度在09年总体有较大幅度的提高。,房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业,房地产业对国民经济的贡献率很高：我国房地产业对GDP的综合贡献率达到20% 房地产行业对拉动经济增长起到了重要作用：房地产投资占全社会固定资产投资的比重为18%,房地产是人们生活的必需品 13亿人口的住房需要 伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要 房地产是城市化进程的需要 “十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破50%，在三 大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大 的发展空间,人类生存发展的需要,房地产产业关联度高，能促进就业 每年25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、 25%的塑料制品用于房地产开发建设 每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售 房地产的发展能催生众多新的行业 如物业管理、房地产评估、房地产中介等,产业关联度高，带动其他行业发展,我国房地产行业现阶段面临的发展机遇,地产行业面临 发展机遇,1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境,2、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增长,3、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求,4、区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力,5、宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张,6、国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本,机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面,1,2,3,4,5,房地产行业的未来发展趋势总结,房地产未来发展趋势总结,有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持有比例,发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在35年的时间内完成,房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜力巨大,房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化,市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景观、文化等开始加强,房地产投资增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，导致行业整体仍然长期看好,目 录,房地产行业发展历史 房地产行业基本常识和常用术语 房地产行业基本组织架构和职责 房地产企业基本业务流程,房地产行业基本常识 房地产常用术语介绍 房地产产品类型介绍 房地产建筑基础知识 房地产规划基础知识,什么是房地产？,是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、筑物及地上附着物和房地产物权，其中房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等,房地产的自然特征位置的固定性，使用的耐久性，资源的有限性，物业的差异性；房地产的经济特征：生产周期性，资金密集性，相互影响性，易受政策影响性，房地产的保值增值性,指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权,指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物,房地产的定义,房产的定义,地产的定义,房地产的特征,什么是房地产业？,是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场,建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业 。,广义上讲，是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动,广义上讲，是以（城镇）土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。 狭义上讲，是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程,房地产业,房地产开发,房地产经营,房地产业和建筑业的区别,什么是房地产市场？,房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。,一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）,一级市场,二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(俗称“一手房市场),一级市场,三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场（俗称“二手房”市场）,三级市场,商 品 房 销 售 许 可 证,国 有 土 地 使 用 证,一,二,三,四,五,房地产开发的“五证”,国有土地使用权出让土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利,国 家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让（土地市场）由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式 拍卖方式 协议方式 挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 加油站、加气站用地：20年,中国（大陆）现行的土地制度,城市用地的类别,土地使用权的出让方式,房地产开发价值链,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,主价值链,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,主价值链,决策拿地阶段,市场,研究,投资,决策,土地,获取,规划设计阶段,市场,定位,产品,策划,规划,设计,项目施工阶段,招标,投标,施工,组织,进度,质量,成本,销售服务阶段,品牌,传播,销售,组织,物业,管理,项目研究,投资分析,投资洽商,签订契约,开发监控,投资回收,投资分析阶段,投资确定阶段,投资管理阶段,投资分析阶段,投资确定阶段,投资管理阶段,项目研究,投资分析,投资洽商,签订契约,开发监控,投资回收,辅价值链,战略管理,人力资源与行政管理,金融投资与财务管理,信息管理,目 录,房地产行业发展历史 房地产行业基本常识和常用术语 房地产行业基本组织架构和职责 房地产企业基本业务流程,房地产行业基本常识 房地产常用术语介绍 房地产产品类型介绍 房地产建筑基础知识 房地产规划基础知识,【建筑用地面积】建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制 【总建筑面积】是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和 【容积率】一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高 【建筑密度（建筑覆盖率）】用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 【用地红线】经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线 【建筑红线】是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果 【道路红线】道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求,房地产常用术语,【房屋层数】是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数 【层高】是指房产高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 【净高】是指层高减去楼板厚度的净剩值 【建筑高度】建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度 【建筑间距】两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定,房地产常用术语,【两书】住宅质量保证书、住宅使用说明书 【房