广州市城市更新局2017 年 1 月目录第一章总则1第二章更新总体目标与策略4第三章更新规模控制7第四章更新功能引导7第五章更新强度指引14第六章空间管控指引15第七章专项控制指引18第八章近期重点工作与更新时序指引29第九章规划实施机制33第一章 总则 第一条编制目的为有效引导和有序推进全市城市更新工作，贯彻落实珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020 年），充分发挥城市更新在实施城市总体规划，加快促进产业转型升级和结构调整、改善城乡人居环境、完善城市功能、土地资源优化配置、保护与传承历史文脉的重要作用，切实提升城市竞争力和改善城市面貌，建设国家中心城市和现代化国际大都市，特制订本规划。第二条规划范围经广东省国土资源厅审核通过的广州市 2014 年 12 月“三旧” 地块标图建库数据库动态调整和核查梳理分类成果（以下简称城市更新用地）及其需要整合连片的范围。第三条规划期限本规划期限为 2015-2020 年。第四条规划依据本规划根据广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978 号文）、广州市城市更新办法（广州市人民政府令第 134 号，2015）、广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知（穗府办201556 号）和广东省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）（粤府办2009122 号）、广东省住房和城乡建设厅 广东省国9土资源厅关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知（粤建规函20141972 号）的要求，以及中华人民共和国城乡规划法（2008）、中华人民共和国土地管理法（2004 ）、城市规划编制办法（2006）、城市规划用地分类与城市用地标准（GB50137-2011）、中华人民共和国文物保护法（2013 修正版）等有关法规、政策规定， 依据广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016 2020 年）、广州市土地利用总体规划纲要（2006-2020）、广州市城市总体规划（2011-2020 年）、广州市“三规合一”规划、广州市历史 文化名城保护规 划、广州市城市环境总体规划（2014-2030 年）等相关规划进行编制。第五条指导思想高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导， 深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以及中央、省、市城市工作会议的工作部署，紧紧围绕全面建设国家中心城市和枢纽型网络城市的战略目标，坚持以人民为中心的发展思想，牢固树立并贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享” 的发展理念，把握城市发展和建设规律，坚持城市工作“五个统筹”，按照广州社会经济发展“四个结合”和城市更新“注重安居乐业第 一；承接历史文脉，绝不毁无价之宝；实事求是，量力而行；调动各方积极性，共同推进有序更新”的四项要求，着力构建和完善城 市更新长效机制，把城市更新作为建设国家中心城市和枢纽型网络城市的重要战略和公共政策长效推进。第六条基本原则（一）政府主导、市场运作。发挥城市更新作为统筹城市整体发展战略抓手的重要作用，明确政府和市场的边界。政府主要负责城市更新政策的制定，优先推动城市发展重点地区的成片连片更新， 组织编制、审核、审定更新计划、片区策划方案及项目实施方案， 负责多方利益主体的协调、沟通；在改造实施过程中应发挥市场的作用。（二）全市统筹、综合提升。城市更新应坚持全市统筹，建立全市统筹的机制。有效衔接“三规合一”及各上层次规划，科学合理编制城市更新规划及策划，明确不同城市空间的更新策略，因地制宜，采取科学、适宜的更新方式。制定相应的更新时序，合理推动城市更新，促进节约集约用地，传承岭南历史文脉，注重经济、社会、文化和生态的综合效益。（三）利益共享、公平公开。城市更新过程强调以人为本，以全面公众参与的方式，建立公平、合理的利益补偿、土地增值收益分配制度，充分调动土地权属人、市场参与主体的改造积极性，保证城市更新的实施。（四）历史传承、产业导入。深刻认识广州历史文脉，传承广州两千年悠久文化底蕴。注重产业导入，为城市更新所活化、提供的空间载体注入新的经济活力，实现功能提升。第二章 更新总体目标与策略 第七条城市更新主线广州城市更新长期战略主线为提升广州城市核心竞争力与可持续发展能力。第八条城市更新目标到 2020 年，基本建立政策稳定、流程规范、体系完整的城市更新长效发展制度，实现城市更新内涵不断丰富，城市更新工作稳步推进。建立城市更新长效发展制度。主要是指通过加快政策体系、行政体系、运作体系的制度建设，完善城市更新相关立法及各项配套文件的编制，构建合理高效的行政管理体系，明确城市更新管控制度，形成规范化的城市更新操作流程，明确各项相关工作的机制保障，形成一整套完备的城市更新工作规则，指导未来长期的城市更新工作开展。促进城市更新内涵不断丰富。主要改变以房地产开发为导向和以土地出让效益为主的思路，未来五年城市更新的关注重点落在人居环境改善、产业转型升级和历史文化保护三大目标，人居环境改善包括城市环境的优化及公共服务配套的完善。第九条主要策略（一）组织策略：全市统筹，区为主体，以镇街为基本单位， 多元参与市政府在城市更新中起统筹、协调和主导作用；各区政府是城市更新的第一责任主体，在城市更新中发挥主体作用；各镇（街道） 在区政府的指导下，积极推进其管辖范围内具体项目的实施。全市统筹，成立市城市更新工作领导机构，负责审议有关城市更新的重大决策，包括城市更新政策、城市更新规划、城市更新计划、城市更新方案以及资金使用等。市城市更新部门负责全市城市更新工作的统筹管理和整体运作，负责研究制订政策、组织编制更新片区策划方案、项目更新计划、专项资金使用计划，综合平衡各区、各类型项目更新需求。构建新旧城联动发展机制，旧城内强调控量提质、疏导功能，新城预留发展空间承接旧城人口与产业外迁， 实现互促发展。打破项目内就地经济平衡的思维，注重更大范围内地区的平衡，实现整体提升。通过增加资金支持，以城市更新为手段，推进公益性项目建设，保障公共服务需求得到满足。各区政府负责组织编制本辖区城市更新行动计划、城市更新片区策划方案，开展项目前期摸查、编制项目实施方案和拆迁补偿安置方案，负责具体项目的推进实施，将符合条件的城市更新项目纳入棚户区改造范围。各镇（街道）是城市更新工作的基本单位，负责其管辖范围内具体项目的推进实施，协助区政府开展城市更新相关工作，包括现状摸查、策划方案及实施方案编制等，推进城市更新工作精细化发展。各相关主管部门负责在各自法定职责范围内依据市城市更新工作领导机构的决策，办理城市更新项目的行政审批。强调多元参与，构建项目公众参与平台，以公共咨询委员会等形式，发动市场、业权人、第三方机构参与城市更新的积极性，针对公众的意见和建议，科学专业地提出应对方案，完善城市更新规划及实施活动。（二）空间策略：系统引导，成片策划，差异化推进打造完善的“城市战略系统”。根据“三大战略枢纽、一江两岸三带、多点支撑”的空间发展格局，通过更新片区的整体策划和实 施，以全面改造方式为主，推动重点发展地区空间格局的优化提升。重点发展地区主要包括：城市发展战略规划和新一轮城市总体规划确定的重点地区和旧城区；轨道站点周边和主要干道沿线、各级城市中心区、重要城市景观地区、重大基础设施建设范围等城市重要地区及其影响范围。构建便利的“城市服务系统”。结合步行系统及公共服务节点的更新需求，以微改造方式为主，推动社区配套服务设施的优化，串联公园、广场等开敞空间，营造可达性强、服务精细、功能复合、品质优良的城市服务系统。在具体实施过程中，以各区域发展目标为导向，划定更新政策分区，制定差异化的更新政策，明确各政策分区的更新主体权责、更新资金来源以及产业、国土、规划等方面的政策措施，促进城市更新的有序推进，保障多元目标在空间上的有效落实。（三）模式策略：双管齐下，因地制宜，突出重点 综合运用全面改造和微改造两种方式推进城市更新。在需要调整城市空间布局、建设城市重大战略平台的重点发展地区以及已列入“退二进三”企业名录的旧厂房，污染较重、按政策近期必须搬迁的旧厂房，或目前效益较差而企业积极性较高的旧厂房，主要采取全面改造的方式，成片连片推动实施。在其他地区，尤其是建成区中对城市整体格局影响不大或必须保留、保护，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低下、产业类型低端、人居环境较差的地块，如：历史文化街区、老旧小区、人居环境较差的城中村、中心城区国企旧厂房，主要采取微改造的方式，实现空间的活化利用。（四）行动策略：计划总控，分期推进政府通过总体规划、五年行动计划、年度实施计划统筹项目推进时序，按“先易后难”的原则分期、分步推进，并严格管理更新工作计划，通过滚动实施，保障更新工作有计划、分步骤、稳妥有序地开展，实现社会经济的良性稳定运行。第三章 更新规模控制 第十条总体规模到 2020 年，计划推进城市更新规模 85-100 平方公里，计划实施完成城市更新规模 42-50 平方公里。第四章 更新功能引导 第十一条功能确定原则（一）城市更新需有效衔接土地利用总体规划、城乡规划和城市环境保护规划。（二）已经市政府批准实施的重点功能区控制性详细规划和片区规划，其改造功能原则上以市政府批准为准。（三）现行控制性详细规划覆盖范围内，规划确定为公共服务设施、市政公用设施、道路、绿地与广场用地等公益性用地的，在城市更新项目中应落实规划确定的规模要求，其空间布局可结合具体实施方案在更新项目中优化。（四）现行控制性详细规划覆盖范围内，规划确定为经营性用途的城市更新用地，其规划功能应考虑周边地区的主导功能和配套要求后综合判定。其中，最新审批的重点地区控制性详细规划成果应严格落实；54 平方公里旧城区内的城市更新项目，依据广州市历史文化名城保护规划和广州市旧城更新改造规划纲要确定其功能。（五）控制性详细规划尚未覆盖的地区，结合城市总体规划、土地利用总体规划、村庄规划以及周边发展条件，综合确定改造功能。（六）城市更新需与省市供给侧结构性改革去库存行动计划关于调整商品房供应结构和合理控制商品房供应规模等方面的要求有效衔接，合理确定城市更新用地改造为住宅用地的规模及布局。 第十二条功能指引（一）中心城区。包括荔湾、越秀、天河、海珠四区全部，白云区北二环高速公路以南地区，黄埔区除九龙镇以外地区。推进中心城区的城市更新，一是要按照改造更新与保护修复并重的要求， 充分利用广府文化及近代历史文化遗产，推进实施城市老旧社区“微改造”，加强文化特色风貌营造，吸引高端服务产业项目进驻，为城市绿地、公共空间、大型公共服务设施预留空间，打造城市名片。二是要加大“城中村”改造和综合整治力度，以完善城市功能、实现产业转型升级、改善人居环境和提升土地利用率为主要改造方向， 重点加快推进若干环境脏乱差、公共服务配套落后、外来人员过度混杂的中心城区“城中村”改造和整治。完善公共服务和基础设施配套建设，加强社会治理，营造整体协调的城市面貌。三是要逐步推进中心城区零散工业用地功能转型，推动传统工业园区（国有企业旧厂区、镇村工业区）升级改造，促进工业用地、仓储用地二次开发，鼓励从单一工业用途向特