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第三部分 区域市场调查本次济南市场调查以分区形式开展,共分为五个区域:l 东南区(历山路以东,解放路以南)l 东北区(历山路以东,解放路以北)l 中心城区及南区(历山路以西,纬二路以东,铁路线以南)l 西南区(铁路线以南,纬二路以西)l 北区(铁路线以北,历山路以西)以下为各区的市场调查报告:东南区调查报告一、范围历山路以东,解放路以南二、整体感觉生态环境较好,主要依托千佛山,卧佛山及燕子山进行开发。另外本区域东二环路以内是济南大专院校、省市、机关集中办公区,整体属闹中取静地段。三、环境分析1、交通以和平路,解放路,文化东路,山大路,历山路为主要交通干线,纵横交错,井字排列离市区距离近,交通便利。中心医院附近 NO.45、46、47、87、K52终点站舜风世纪花园、文东裕华园、东旺家园附近 NO.K59、75、18历东花园附近 NO.K50、46、47、101开元山庄附近 NO.K51、79、68终点站,燕东山庄、K59和平花园 NO.K96、102、49、80 颐琴湾 NO.102终点2、商业在这块区域里没有特别明显的大型商圈,值得提出的是二环东路与径十东路交汇处有一家“万嘉隆”会员店,属济南第一家仅对会员开放的大型仓储式购物中心。还有位于解放路与文化东路之间的一段山大路,汇集了多家电脑及软件公司,称得上是科技街,其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜场,生活配套比较成熟,完全可以保证附近居民的日常生活。3、文教、医疗该区域内的大专院校众多,如山东师大、省艺术学院、省经济学院等,中小学校更是遍布此区域内,就学方便。市中心医院就在解放路边,还有一些其它机关医院,都较其它区域多。4、周边环境这块区域主要属于历下区。历下区在济南属较好的区域,而所调研区域位于济南市东南角,被人们称为济南的“富人区”。故明思意,居住在这里的人都有颇有的经济基础,当然他们购房的标准要比其它人高,在很大程度上这里的周边环境是吸引他们的主要因素,这块区域南面是千佛山、卧佛山及燕子山,生态环境相当好,清静、幽雅,绝对是养生的好地方,且离市区不远,交通也比较便利,周边的生活配套也相对齐全医院、学校、银行、邮局、菜场一应俱全,故“茅头峪”,又称开元山庄地区四周楼盘很多,这里的楼盘价位高,生态环境占了很大因素。四、市场分析1、开发地段及开发量主要分为两个部分A、千佛山、卧佛山、燕子山周边l 代表楼盘:邦泰-绿苑、中创-开元山庄、中联花园、明月华庭、燕东山庄l 特点:均依山而建,生态环境相当好,属中、高档住宅,规模大小不一。中创-开元山庄最大,占地130亩 93年开发明月华庭最小,占地3110M2另外还有颐琴湾也属这个部分,整个小区占地100亩,小区内部规划良好,绿化也不错,看得出是一处经过很好规划的小区。B、解放路南,经十路北,零星分散的几处楼盘l 代表楼盘:和平花园、历东花园、文东裕华园、东旺家园、华侨公寓及舜风世纪花园l 特点:开发地段靠近市中心,周边配套很齐全,交通便利,基本上属中档楼盘,品质不高,普遍占地面积不大,不能形成气候,居于高档经济适用房,没有特点。上述项目的开发主要都集中在山脚下,也就是“开元山庄”周边。因为这里的环境好,是近年来济南房产开发重点区域。所以 “开元山庄”周围陆续开发了很多楼盘,但目前可开发的地块已不多,除非往山上发展。另外就是这里已经是楼市的密集点,房市成熟,房价高,可发展空间较小。2、单价市场这块区域的普遍价位都较高,单价范围2650-8000元不等,平均单价在4000-4500元左右。3、总价及主力总价总价范围在40-170万,主力总价在60-80万之间,这证明了济南市真正想买好房子的人还是有一定的经济基础的,且为数不少。4、主力面积及主力房型这块区域的主力面积在130-170M2之间,以三房二厅二卫为主,其中最大的是住户一般都较重视卧室的朝向,却忽视客厅的朝向。5、社区规划调研的12个楼盘基本都是行列式的排列,没有新意。比较典型的几处均在千佛山、卧佛山及燕子山脚下,也许是凭借南部山区这一大优势,使得生态环境很好,而忽视了小区内部的绿化。这里占地面积最大的是中创-开元山庄,占地130亩,93年开始开发。另外一处是颐琴湾-明珠花园,占地100亩是近几年开发的楼盘,这里的绿化相对好些,但也是行列式排列,上海索尔-结绳营销代理,普遍的绿化都不是很好,没有主题。6、建筑立面一般以釉面砖为建筑立面,但外观设计都没有特别之处,和平花园、历东花园、东旺家园、明月华庭、文东裕华园,这几处都类似高档的经济适用房,华侨公寓外墙为涂料,只有邦泰-绿苑的外观设计比较好,属欧式风格,但所采用的釉面砖质地却较差。7、主要建材及设备这12处楼盘大部分是砖混结构,只有中创开元山庄的四幢高层,明月华庭的小高层为框架外,其它均为砖混,而厨房、卫生间都已初步装修。 8、行销主题基本上没有行销主题,主要依托千佛山、卧佛山、燕子山,大部分连售楼处都没有,只是一些办公室及销售科,业务员能力差,缺乏专业知识,生态环境为产品支撑点。五、具体案例分析1、颐琴湾-明珠花园价位:3000-3400元/平方米(在此区域内属于中档价位房)面积范围:130-240M2主打面积:130-140M2销售率:75%客源:80%属自由购房,20%建委、机关单位及关系户,自由购房客源主要来自山东航空公司、东方航空公司、华能集团员工及机关人员付款方式:主要是按揭,一次性付款很少,额度7成居多卖点:地段较好,交通便利,配套也较齐全,小区整体规划好,房型设计较合理,三A标准,二十四小时安保,可视对讲等智能化管理。2、邦泰-绿苑价位:4060-8000元主力面积:120-140 M2销售率:77%客源:集体购房5% 散户95% 主要多为教师、医生、律师、药业、金融等职业,收入较高付款方式:按揭为主,多为7成,一次性付款者少, 卖点:生态环境极好,临近自然,配套较齐,交通便利总结:综上所述,这块区域的楼盘在济南市来说属于中档偏高层次。1、南部一块,地理位置优越,生态环境绝佳,这是它的量大卖点,是养生的好地方,虽然靠近山区,但离市中心距离不远,周边的配套也相对齐全,交通方面也比较便利,所以虽然售价不低,但销售得也不错。2、中部及北部档次都不是很高,属于中档层次,主要卖点就是靠近中心市区,生活配套成熟,交通也很便利。以上两部分个案目前均依赖周边环境,大多都存在缺少优美社区规划及高尚产品品质的问题,除南部依靠连绵起伏的山脉这一环境外,而其余产品一待济南出现大量优质产品供市场选择,其产品难以支持目前的售价。东北区调查报告一、范围历山路以东,解放路以北,铁道线以南二、区域印象历山路是划分市区与市核心区重要界线,此区域由二环东路为界可划分为二大部分。1、环内地区:历山路-铁道线-二环东路-解放路围合部分(即内环与外环之间地带),属市区部分;2、环外地区:二环东路以东部分,属市郊部分。其中市区部分尽管区别于市核心区,但受地缘位置上辐射影响,因而配套丰富齐全,人口密集,尤其文教医疗设施集中,故也是房产开发的集中所在;市郊部分因为交通弊端等原因,人文基础、配套条件均明显薄弱,目前仍处房产开发初期。三、环境分析1、商业l 以洪楼广场为中心,东关大街-花园路是东北区商业网点最集中,生活设施最齐全的地带,如有肯德基、新华书店、小商品批发市场、农贸集市、大润发仓储式大卖场等,其辐射范围整个东北区。l 以山大路及山大南路构成的济南高科技产业区,利用周边高校人才优势,以电脑、电子为主的科技产业区,目前已初具规模。2、交通纵向道路系统:历山路(内环)、将军路-二环东路(外环)、山大路、洪家楼南路-闵子骞路横向道路系统:东关大街-花园路、山大南路、解放路构成整个东北区的交通网络,总体面言路况较好,公交线路多集中在以上地段。地势上南高北低,东高西低。公交集散点:洪楼广场:75、71、1、10、K98历山路与解放路口:45、46、K52、47、87、83、5、8、K55、K913、文教集中在解放路一线:济南铁道职业技术学院、铁路党校、七中洪家楼地区:山东大学(东校)、山大附中、历城三中、济南联合大学艺术中专部山大南路一线:山大新校、山东大学、粮食干校、计划学校4、医疗集中在环内市区范围,散布在解放路、历山路及山大路区域:市中心医院、荣军医院、省胸科医院、历下二院、山大二院四、市场分析1、 开发地段及开发量环内地区:金阁花园(1.2万方),洪西花园(1.44万方),恒泰花园(3.6万方),大学南苑(10万方),环外地区:齐鲁世纪园(4.2万方),百花小区(15万),雅居园(16万)环内新开楼盘数量多,但受周边相邻关系影响,规模普遍不大;环外地区未形成大开发态势,新建个案现多集中环线边缘,且普遍规模大于环内个案,有一定社区规划。2、 价格区间分类(2000-3000元/M2):齐鲁世纪园、恒泰、大学南苑、百花小区多属于环外个案,或为规划品质较落后的环内个案。(3000-4000元/ M2):洪西花园、金泰花园、绿景嘉园、雅居园多属环内个案,且相对规划起点较高。3、 主力面积与主力单价、总价分析(3000-4000元/ M2)二房面积110-120 M2,3300-3500元/m2,36.3-42万三房面积140-160 M2,3300-3500元/m2,46.2-56万(2000-3000元/ M2)二房面积90-110 M2,2200-2500元/m2,19.8-26万 三房面积110-130 M2,2200-2500元/m2,24-31.2万4、 社区规划与建筑立面除绿景家园、百花小区、雅居园大规模社区均有较完善社区规划,包括集中绿化、社区会所、物业形态也趋于多样化,注重外立面的设计风格,追求高品质社区形象外,其余个案均为行列式排布,外立面平凡,同质化现象明显,且受规模所限,无环境规划。5、 建材与设备百花小区采用建设部推荐“四新”技术成果建材标准及智能化设施配置。雅居园全国康居示范社区,采用新型环保节能型建材。绿景家园引入智能化系统、防盗、INTERNET通讯及物业管理设施。金泰花园初装修房,厨、卫装修送三件套,客厅铺好面砖。6、 客源分析 由于地处市区范围内,原住人口密集,客源范围多为区域性客源,本区文教科技产业发达,区域客源特征明显,因而客源中教师、IT业人士、医生、医药商人占一定比例,另外个人购房中相当部分为私营业主。7、 行销主题大多个案仍紧扣地段概念为诉求要点,或是主打“洪楼地区”配套商圈或是主打山大路高新技术产业区的高尚人文气息,但也有个案紧扣自身产品上卖点的。绿景家园“东情西韵中国心”,主打社区内园林规划雅居园“冠军家园”,意指业主中有奥运冠军,突出名人效应。百花小区主打社区内新型建材及智能化设施。总结区域市场以下特征:1、 环内新开楼盘数量多,但受周边相邻关系影响,规模普遍不大;环外地区未形成大开发态势,新建个案现多集中环线边缘,且普遍规模大于环内个案,有一定社区规划。2、 物业价格主要由地段价值决定,而同类地段上则由物业品质区分,总体而言,外环内外物业差价在500-700元/M2之间。3、区域内物业形态以多层为主,但存在整体规划落伍,多
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