浙江金融租赁业务三部访谈记要时间：2002年8月21日上午9：00被访谈人：国内业务三部 张磊 经理访谈人：陶宽、方强、潘东记要整理：方强客户方向：不动产及环保不动产从国外来看是最大的租赁业务之一，基本不放在租赁行业的统计之中，从一个方面反映了这个行业很大，市场容量和潜力都很大。行业定位对个人的比较多，在专业领域的房地产租赁还不发达，需要投资额比较大特殊房地产如：别墅、物流类仓库等、标准产房等行业竞争不大（特别是与中外合资公司之间，这些公司一般不参预这些领域的租赁业务，关键差异在是一个观念差别）金融定位特色：把不动产的租赁中加入融资性租赁的优势。风险相对在前期，越到后期信用风险越小。退出相对简单。做业务考虑的三个主要问题：风险、收益及流动性三个方面。房地产市场的前景比较好与银行在房地产贷款相比银行对商业用地的抵押代款非常喜欢，可能有后面的业务优势。银行不喜欢工业用地。所有权、使用权分离存一租三房地产评估对公司比较有利，而且要担保，风险更小。累计完成不动产租赁5 亿 去年完成1.5 亿， 租赁业务的利润率由高到低：资源、项目、设备核心城市的核心地块，主要业务在上海经营性的房地产：对市场判断的天然敏感性。证券公司的客户、银行客户由于监管部门对资金流动性要求经营性租赁与融租赁在不动产上风险的不同，以前的资产主要是从抵债得来的。业务三部共有4人，业务二部有8人关于考评业务二与三部都是1000多万。1200万目标，占整个公司目标的十分之一经营性租赁利润率低于设备租赁。参预到厂房等开发中去，利润率大于设备租赁。不动产经营性租赁的收入来源：资产增值、租金收入关于考评是否会引起业务人员短期化的行为不排除个别人员可能会有的短期化行为，但如果公司的其它控制手段综合使用，可以将这一风险控制在最小。控制风险的主要手段十八年以来的经验从银行得到贷款记录等信用风险房地产的风险中有一个特别风险叫：风水关于浙租成功的经验浙江民营企业的发展坚持自己的优点，敢于放弃，勇于创新关于走出去不走出去也不行，业务对企业互相有利，对浙江企业及政府都相当有利。从业务角度来，风险角度业务层次：地域业务渠道已经建立起来了，这是一个优势，34个的代理点业务发展过程中的困难1、 业务渠道不稳定，专业管理公司的帮助2、 业务源、客户源问题3、降息影响对企业经营的影响比较大如爱建信托5.5%，项目设计，由信托公司中介。经营资源整合金丰易居（想学的）第一爱建信托竞争的压力比较大可以通过财务设计来实现低的资金来源，但很大程度上是比较困难的2