四海资阳项目 项目发展策略及产品定位报告成都尺度地产顾问有限公司2009年8月四海资阳项目项目发展策略及产品定位报告目 录 资阳经济概况 经济地位、与同类城市对比 资阳房地产发展概况 投资额度、市场涨幅 资阳发展规划及区域规划 城市结构、功能定位 资阳房地产板块发展分析板块划分、典型楼盘、综合分析、发展环境总结 项目基地分析宗地区位、宗地资源、SWOT分析 全案发展策略策略思考及策略锁定、策略阐释、策略体现 项目客群定位目标客群分类、需求特点分析 项目产品形态定位产品形态确定、产品形态演绎、对应客群 户型设置及体量配比户型配比、相关体量、户数 全案规划及景观布局建议原则、产品布局、景观布局 本案建筑风格演绎建筑风格定位、演绎 全案启动策略产品投放次序、启动分区及启动次序 全案价格定位价格体系、价格定位 全案开发主题主题构建及阐释 项目定位结论的汇总及相关建议车位、会所、配套等 全案静态投资效益综合分析投资分析、收益分析、静态的投资效益分析一、 资阳市经济概况简析1 资阳市经济概况地处成渝经济圈的资阳，区位及经济优势明显，已初步形成造车、食品、医药、纺织、建材五大骨干工业。其国民经济近年呈稳步发展态势，08年全市GDP突破400亿元。随着四川省委“东向战略”的推进，资阳将建成成渝经济带上的重点城市、成都平原城市群向东扩张的第一高地。资阳市机车制造能力为亚洲第一，汽车轮胎生产能力为全国第三，低速载货汽车装配能力为全国第二，生猪屠宰加工能力居全国前五，山羊屠宰加工能力为全国第一，并被评为全国农业产业化工作先进市。1 与其他同类城市对比资阳作为成渝经济圈的重点城市，通过对08年成渝经济圈同类城市的经济水平对比发现，资阳市整体经济属于中上水平，同时其人均收入等指标也相对较高。备注：以上数据均来源于各地国民经济和社会发展统计公报。二、 资阳市房地产发展概况1 资阳市房地产发展概况近几年随着资阳市经济的快速发展，其房地产的发展也不断加速，房地产业销售价格、供销面积及投资额呈逐年上涨趋势。但整体仍属于房地产发展的初级阶段，其发展空间和潜力相对较大。备注：以上数据均来源于资阳市房地产信息网。1 与其他同类城市对比通过成渝经济圈同类城市的房地产发展水平对比分析，资阳市的房地产需求较大，但其整体发展水平较滞后，综合资阳市整体经济水平与房地产发展水平，可以看出，资阳市未来房地产发展具有较大的发展潜力。备注：以上数据为09年上半年平均值。三、 资阳市发展规划简析1 资阳市整体发展规划资阳市城区空间发展的基本结构为“一心两翼、东拓南延”。一心：旧城中心。两翼：沿沱江拓展城市新区、各产业区和重大基础设施。东拓：以沱江以东区域形成资阳城市副中心。南延：向南发展工业集中园区。2010年前近期规划：向南主要是完善医药食品工业园、汽车工业园及周边配套建设，建设侯家坪工业园。向东是跨过沱江，依托沱江一、二桥及其之间的40米城市干道，完成河东新区的起步建设。沱东新区规划南骏汽车+ 与本案的关联分析作为“东拓南延”城市发展轴线上的沱东新区，由于该板块未遵循循序渐进的城市发展规律，仅靠政府外力，跳出城市自身发展轨迹，其发展前景值得商榷。加之资阳市当前城区人口仅为20万左右，其偏小的人口容量能否支撑沱东新区50平方公里的发展还有待考证。故，沱东新区虽为政府强力规划区域，但其区域认知度以及呈现时间的不确定等因素，对本案的实际影响较弱。城南片区：工业发展和生活配套服务区。旧城区：拆迁、整治及商业配套区。沱东片区：城市副中心区域。西门片区：资阳市政治、经济、文化中心。高品质居住区。1 资阳市九曲河规划整治+ 现状沱江支流九曲河，穿资阳城而过，环抱资阳新城区，是资阳人的母亲河。目前九曲河沿岸“脏、乱、差、臭”现象比较突出，已严重影响到市民的生产生活和城市的发展环境，影响到城市功能发挥和资阳对外形象。+ 整治规划1、规划内容资阳市政府于2009年6月至2011年12月期间投资13.36亿，对九曲河城区段的河道和沿河两岸的道路、河堤、桥梁、管网以及绿化景观等进行综合整治。工程涉及沿河两岸1860户居民和企业、40余万平米的拆迁量。改造后的九曲河将打造成为“水清、路畅、岸绿、景美”的景观带。2、赔付措施资阳市政府对其九曲河整治拆迁居民赔付措施，当前主要以原地拆迁原建赔付住房为主。+ 与本案的关联分析整治初见成效的九曲河整治九曲河作为当前资阳政府的民生工程，在赔付上均以原地修建住房赔付措施为主，故，通过整治九曲河得到货币而从新改善置业的拆迁客群相对较少，即，资阳市政府对九曲河整治规划，对本案的客群影响相对较少。四、 资阳房地产板块及相关调研分析1 板块划分及特征分析根据近年来资阳市房地产发展呈现特征，我司从地理区位、产品特征、置业客群、销售价格等因素，将其市场划分成由老城区板块、沱江新城板块、沱东新城板块和西门新城板块构成的四大板块。备注：此图仅为方位示意，在地理位置的准确性上可能有所偏差。+ 旧城板块范围界定：围绕资阳市雁江区委区政府为中心，北至火车站广场，西临西门桥，南到建设南路附近，东抵建设东路附近。现状描述：该板块配套成熟且建造年代较久，当前开发仅为旧城改造中的拆迁土地，基本以小宗地块的填补式开发为主。当前板块暂无新盘呈现，仅达高国际商业广场和上西商业广场处于拆迁筹备阶段，其开发方向为商住结合下的高层电梯类物业。代表楼盘：达高国际商业广场 上西商业广场 发展前景：该板块虽整体发展较为成熟，但由于未来雁江区政府的搬迁，以及可供开发用地的不足，大规模的住宅物业将不会出现，小体量商住结合的电梯类物业将零星开发。+ 沱江新城板块范围界定：林苑路以东，沿沱江南北方向发展区域。现状描述：该板块前期规划不力、后期市政配套与基础建设跟进滞后，导致该板块整体形象较差，但因其靠近汽车站和相对的价格优势，吸引着区域原住民、区域专业市场的个体户以及乡镇农民等客群。03年资阳市政府通过招商引资香港桑联投资发展有限公司，成立沱江新城建设开发有限公司统一规划建设该区域，但由于其资金不到位，将土地转让给其他开发机构，以致后期整体性不统一，加之政府监管缺失。最终导致其成为当前资阳交通及生活配套滞后的区域。代表楼盘：碧水丽都、阳光水岸、锦绣金山、金山名苑。发展前景：该板块由于配套滞后、以及殡仪馆的负面影响，加之用地规模较少，随着沱东新区的规划和造势，此板块发力后劲较弱，且不具备吸引和发展高品质物业客群的可能。碧水丽都项目位置：沱江新城青年林对面。占地规模：80亩(分两期开发)。 容 积 率：2.01。建筑面积：11万。 产品形态：7F多层。总 户 数：974套，一期440套。面积区间：65-120。主力面积：89.25 2室2厅1卫、94.53 3室2厅1卫、118.21 3室2厅2卫。销售价格：均价2200元/。建筑风格：现代偏中式。开盘时间：一期：08年7月。二期预计明年初开盘。销售速率：约80%。交房时间：09年底一期交房。社区配套：健身运动设施等。调查日期：09年7月27日园林景观：园林景观设计较为单一，仅以建筑物之间绿化带为主，辅以小型半圆广场、建筑小品、简单儿童娱乐设施。其整体品质较差。产品设计：产品设计中规中距，整体风格为现代偏中式，其建筑外立面主要为红褐色，间以白色构成。屋顶为斜坡造型，具有一定的川西民居特征。户型设计：以当前资阳市场主力供给的居家套二和居家套三为主，同时略总价控制的94小套三户型显现，但部分户型进深狭长，功能分区较差，整体品质感较低。规划布局：项目地呈三角状，除南侧为完善社区生活配套的小型商业广场外，其余呈围合的行列式布局。其建筑密度较大。虽位于沱江新城滨江路段，并无利用江景资源打造项目。营销推广：该项目除少量户外、道旗广告等，缺乏有效的营销推广和节奏把控，当前属于自然销售状态。其销售现场占地面积虽大，但布置环境较弱，销售人员整体素质较差，整体营销推广不力。客群分析：该项目由于所处区域认知度和项目品质较差，其对应客群层次相对偏低，其客户来源以周边市场经营的商贩，以及城郊乡镇居民为主。94 3室2厅1卫116 3室2厅2卫+ 沱东新区板块范围界定：以资阳沱江东岸50平方公里的土地为板块范围。现状描述：该板块由中交集团与政府联合整理开发，由于其在规划、交通、土地资源和自然资源等方面的优越条件，且在政府规划的“东拓南延”发展主线上，被确定为建设新资阳的突破口和主战场。当前沱江一、二号桥的修建开通，及规划中的三号桥，为沱东新区发展铺好了坚实的基础，但区域内交通、市政和生活配套十分欠缺，当前市民认知度较低。代表楼盘：中交集团待开发项目。发展前景：随着资阳城区可供开发土地的减少，以及资阳市“东拓南延”的规划和雁江区政府搬迁，未来该板块将成为资阳发展的新兴热点板块。但板块认知度不高，基础设施仍缺失，其人气、商气的聚集需要时间较长，短时间内市场需求状况不明朗。喜悦江南半岛项目位置：资阳市兰家坡黄鳝溪小区。占地规模：78亩。容 积 率：4.5。建筑密度：28%。建筑面积：239500。产品形态：18、25+1。总 户 数：2000。面积区间：73-230。主力面积：116.08。销售价格：均价2260。建筑风格：现代简约。开盘时间：2008年6月。销售进度：80%（一期）交房时间：2009.10（一期）社区配套：游泳池。备注：江南半岛其行政归属为城南板块，因紧邻沱东新区板块，故划分于此。园林景观：充分利用了临江的天然优势，沿江打造利用假山，水景，绿化等景观，同时社区内超过50%的绿化率和近20余亩的中庭花园，精心打造出具有江南神韵和融合现代时尚的园林景观，属于资阳少有的高品质江景楼盘。产品设计：项目产品设计风格趋于简约，资阳少有的架空层设计， 70米的楼间距和11的空中花园设计等产品细节的打造，提高了项目的使用功能和品质。户型设