华中国际产业园华中国际产业园A A地块定位及规划建议地块定位及规划建议 武汉新聚仁 投资咨询部 报告提纲报告提纲 本体认知本体认知方向研判方向研判整体定位整体定位产品建议产品建议 区域概况 交通概况 地块指标 规划特点 区域位臵 区域位臵 阳逻是武汉东部门户新城核心组圈 是武汉城市中的重要阳逻是武汉东部门户新城核心组圈 是武汉城市中的重要 卫星 承担武汉 东部桥头堡 的卫星 承担武汉 东部桥头堡 的重任重任 阳逻在武汉的城市阳逻在武汉的城市定位 定位 阳逻是武汉城市中的重要卫星城 阳逻的新城规划也是新一 轮武汉市总体规划的重要组成部分 阳逻自古以来是 兵家必争 之地 现在也是具有战略眼光的投资商的必争之地 它拥有长 江中游最优良的深水岸线 阳逻机场十分完备 水 陆 空交通 十分发达 幅员辽阔 土地资源相当丰富 阳逻功能定位阳逻功能定位 为武汉东部地区地综合新城 现代港口 和物流枢纽 重要的制造业基地和宜居的生 活城 阳逻地区是东部新城组群的一个核心 组圈 规划中的新城包括一个物流产业带 七个产业片区 两个生活片区和一个休闲度 假片区 阳逻开发区规划面积为20平方公里 分 为各具特色的3个功能区 港口物流区 工 业园区 综合配套生活区 阳逻经济开发区阳逻经济开发区 区域交通 区域交通 阳逻通达性优越 占据水 陆 空等交通优势阳逻通达性优越 占据水 陆 空等交通优势 航空交通航空交通 本案距武汉天河国际机场30分 钟车程 距阳逻机场仅5公里 航 空优势明显 公路交通公路交通 由汉施公路及正在兴建的江北 快速通道与汉口市区相通 经环 城高速公路 阳逻长江大桥与青 山 武昌及武汉化工新城相连 通过沪蓉 京珠 江北 武合高 速公路以及106 318国道通达全 国 水路交通水路交通 阳逻港作为武汉新港建设的核 心 通达江海 为长江航运中心 水路优势明显 铁路交通铁路交通 本案场地临近京广线专用线延 伸编组站 距京九铁路新洲站仅 30公里 距武广高铁武汉站仅10 分钟车程 区域发展 区域发展 阳逻新港将进一步带动区域产业发展 阳逻大桥缩短了与阳逻新港将进一步带动区域产业发展 阳逻大桥缩短了与 武汉的距离武汉的距离 阳逻新港阳逻新港 将从沿海发达地区以 及海外引入物流 人流及资金流 通过新港所聚集的人气 财气 带动本案的旅游 服务 房产开 发等产业发展 将本案建设成一 座依托港口面向国际的综合体 使之成为武汉东部新城经济与文 化的核心之一 阳逻大桥阳逻大桥的建成通车 直接改善 了阳逻交通现状 构成立体化的 交通网络 因此 随着与武汉市 区的联系更加紧密 阳逻的人口 规模 物流基地 制造业 房产 等会随之壮大 阳逻大桥阳逻大桥 阳逻新港阳逻新港 地块交通地块交通 项目紧邻项目紧邻城市干道余泊大道 城市干道余泊大道 通达性好 但是没有公交经通达性好 但是没有公交经 过 公共交通严重缺乏过 公共交通严重缺乏 余泊大道 金发大道 余泊大道余泊大道 金发大道金发大道 余泊大道余泊大道 金发大道金发大道 黄土地黄土地 少量民居少量民居 地块现状 地块现状 地块昭示性较佳 形象感差 严重缺乏商业 教育等生活地块昭示性较佳 形象感差 严重缺乏商业 教育等生活 配套 居住氛围不足配套 居住氛围不足 西临余泊大道 南抵金发大道 东北面毗邻项目厂区 内部为大范围黄土地和部分民居 地处阳逻产业片区 周边工业厂房集中 地块指标 地块指标 本次研究地块由本次研究地块由2 2块组成 分布在项目的块组成 分布在项目的A A B B地块地块 东侧地块 建筑面积约39万 项目西侧 建筑面积约 B A 项目产业资源项目产业资源 项目规划为阳逻港项目规划为阳逻港 华中国际产业园华中国际产业园 功能分区 功能分区 研发办公区 产品展示 区 总部商务区 生产 制造区 配套服务区 规划主题规划主题 华中国际产业园 本次规划的目标 本次规划的目标 中部第一港 中部第一港 临港产业经济聚集平台 临港第一园 临港第一园 武汉市 工业倍增 计划 新型工业示范园区 A A地块特点地块特点 大规模开发体量 有机会成为区域内具高品质的旅游度大规模开发体量 有机会成为区域内具高品质的旅游度 假项目假项目 地块开发指标 A地块 规划总用地39万 地块属性工业用地 项目内部配套 项目内部配套 项目规划有生活配套区 全面满足项目客户的生活项目规划有生活配套区 全面满足项目客户的生活 需求需求 临街建筑临街建筑 入口广场入口广场 水景水景 堤岸堤岸 小品小品 入口景观入口景观 组团景观组团景观 铺装铺装 绿化植物绿化植物 小品小品 项目属性界定 项目属性界定 项目二线城市远郊 具有良好区位规划和内部自然景项目二线城市远郊 具有良好区位规划和内部自然景 观资源 通达性强 公共交通缺乏 大规模产业园配套项目 观资源 通达性强 公共交通缺乏 大规模产业园配套项目 名称名称内容内容 区域区位武汉东部新城核心组圈 区域交通区域通达性好 水陆空交通方便 项目位臵新城北部郊区 道路通达性好 缺乏公共交通 区域规划新城研发 制造 物流 商务 生活住区 项目配套项目规划有生活配套区 项目指标 项目项目SWOTSWOT分析分析 优势 机会 劣势 威胁 政策支持 项目品牌知名度高 大盘规模 配套资源 华中国际产业园 通达性强 开发商实力 区域还没有形成居住氛围 公共交通不便 教育 医疗等生活配套不足 区域认知度目前还较差 心里距离远 项目开发周期长 资金占用期长 区域未来规划好 阳逻新港和阳逻大桥将给区域带来 进一步的发展 价格上涨带来的压力 政策变化 地块限高 区域内供应量大 同质化明显 规避项目劣势 或规避项目劣势 或借助产业园的借助产业园的带动及相关措施进行改良 是提升项目整体品质带动及相关措施进行改良 是提升项目整体品质 的基础 同时也是项目的突破口 的基础 同时也是项目的突破口 问题问题2 2 寻求产业园与寻求产业园与地产开发结合的契合点地产开发结合的契合点定位方向定位方向 问题问题3 3 如何 如何树立工业配套项目的树立工业配套项目的高端形象高端形象项目定位项目定位 问题问题1 1 结合政策与市场情况 确定本案物业组合 结合政策与市场情况 确定本案物业组合物业组合物业组合 项目核心问题项目核心问题 报告提纲报告提纲 本体认知本体认知方向研判方向研判整体定位整体定位产品建议产品建议 宏观大势 市场格局 发展方向 2010 11 32010 11 3 规范住房公 积金个人住 房贷款 2010 11 12010 11 1 北京首套房 贷利率上调 至8 5折 2010 11 92010 11 9 上调存款准 备金率0 5 2010 11 192010 11 19 上调存款准 备金率0 5 20102010年年1111月月20102010年年1212月月20112011年年1 1月月 3 3月月 2010 12 102010 12 10 中央经济工 作会议 2010 12 102010 12 10 上调存款准 备金率0 5 2010 12 252010 12 25 上调公积金贷 款利率0 34 2010 12 252010 12 25 上调存贷款 基准利率 0 25 2011 1 142011 1 14 上调存款准 备金率0 5 2011 1 202011 1 20 北京部分银 行取消首套 利率优惠 2011 1 262011 1 26 新国八条新国八条 2011 1 272011 1 27 上海重庆房 地产税试点 办法出台 2010 2 92010 2 9 上调存贷款 基准利率 0 25 2011 2 222011 2 22 武汉细则武汉细则 汉九条归结为以下汉九条归结为以下9 9项要点项要点 房地产调控的组织领导 合理确定新建住房价格控制目标 加大保障性安居工程建设力度 严格执行房地产市场调控的相关税收政策 强化差别化住房信贷政策 严格住房用地供应管理 合理引导住房消费需求 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 加大宣传及舆论引导力度 2011 3 102011 3 10 汉九条汉九条 宏观大势 宏观大势 新国八条 重磅推出后 武汉落实国家楼市调控 国 新国八条 重磅推出后 武汉落实国家楼市调控 国 八条 的实施细则 汉九条 相继出炉八条 的实施细则 汉九条 相继出炉 2010 4 17 2010 4 17 国十条国十条2010 9 29 2010 9 29 二次调控二次调控2011 1 26 2011 1 26 新国八条新国八条2011 3 10 2011 3 10 汉九条汉九条 首套房首首套房首 付比例付比例 首套90平米以下30 首套首付一律30 首套首付一律30 首套首付一律30 第二套及第二套及 以上住房以上住房 贷款贷款 在商品住房价格过高 上涨 过快 供应紧张的地区 商 业银行可根据风险状况 暂 停发放购买第三套及以上住 房贷款 二套首付50 利率1 1 倍 不分地区 要求各商业 银行一律暂停发放居民 家庭第三套及以上住房 贷款 对贷款购买第二套住房的家 庭 首付款比例不低于60 贷款利率不低于基准利率 的1 1倍 对贷款购买第二套住房的家庭 首 付款比例不低于60 贷款利率不 低于基准利率的1 1倍 二套以上 住房禁购 非本地居非本地居 民购房民购房 无限制无纳税社保证明停贷 二套禁购 无纳税或社保证 明禁购 二套以上禁购 无纳税或社保证明 禁购 限购限购 只有后来北京版调控细则中只有后来北京版调控细则中 采取限购措施采取限购措施 要求同一家 庭在北京只能购买一套住房 对于房价过高 上涨过对于房价过高 上涨过 快 供应紧张的城市快 供应紧张的城市 要在一定时间内限定居 民家庭购房套数 各直辖市 计划单列市 省各直辖市 计划单列市 省 会城市和房价过高 上涨过会城市和房价过高 上涨过 快的城市 快的城市 在一定时期内 要从严制定和执行住房限购 措施 已有1套房的本市户籍家庭 有1 年纳税 社证明 限购1套住房 已有2套及以上住房的本市户籍家 庭 有1套及以上住房的非本市户 籍家庭 无法提供1年纳税 社证 明的 暂停在本市内购房 问责问责停留于空泛问责 明确要求地方政府未出 台新政细则的要出细则 已经出台细则的要完 善 对于执行差别化住房信贷 税收政策不到位 房地产相 关税收征管不力 以及个人 住房信息系统建设滞后等问 题 也纳入约谈问责范围 对于执行差别化住房信贷 税收政 策不到位 房地产相关税收征管不 力 以及个人住房信息系统建设滞 后等问题 也纳入约谈问责范围 宏观大势 宏观大势 政策三级跳 措施手段不断严格 涉及范畴不断扩大政策三级跳 措施手段不断严格 涉及范畴不断扩大 改善需求 首次臵业 限贷限购禁购 三套禁贷 二套首付 60 1 1倍利 率 一套取消优惠 利率 定期限购一套 投资需求 定期限购一套 外地 多套禁购 外地 多套禁购 外地禁购 受抑受抑 制制 受限受限 制制 受控受控 制制 转移转移 至工业 商业地产 至其他城市 融合融合 首次 选择一步首次 选择一步 到位到位 改善 先卖后买改善 先卖后买 宏观大势 宏观大势 对住房的严格限购 投资客将逐步转向工业和商业地产对住房的严格限购 投资客将逐步转向工业和商业地产 投资投资 住宅市场供应住宅市场供应 区域在售项目15个 总建筑面积突破462万平米 市场供应量大 区域在售楼盘10万方以上的11个 项目名称建筑面积容积率 香榭花都319289 82 675 阳光新港中央花园城5800002 半岛华庭995002 8 佳阳公园一号1000002 27 御景长江1623965 66 住开盛世长江1082492 4 东方新天地730002 8 深港国际675003 12 莱茵城1658792 6 佳运环湖花园66064 71 8 保利圆梦城21589522 44 东城明珠2510002 73 天琴湾2100001 88 佳阳中央新城1100002 3 东港中心城1500003 92 合计4621830 市场供应量 市场供应量 在售楼盘众