1 170 第一章 总 论 第一节 概 述 项目名称 无锡东方物流配送中心及超市项目 建设单位 无锡商业大厦股份有限公司 法定代表人 潘霄燕 项目负责人 席国良 项目联系人 张贤 联系地址 江苏省无锡市中山路 343 号 电 话 0510 2700313 传 真 0510 2700159 邮 编 214001 一 项目建设单位差不多情况 无锡商业大厦股份有限公司 以下简称股份公司 创立于 1999 年 9 月 由原江苏无锡商业大厦有限公司整体变更而来 是由江苏无锡商业大厦集团有限公司 占总股本 90 为主发起 人联合无锡市商业实业有限公司 无锡市商业建设进展公司 无锡商业对外贸易公司 无锡天鹏集团公司组建的现代大型百 货零售企业 注册资本 6869 万元 2000 年末总资产 27519 万 元 股份公司拥有营 业面积 2 万平方米 职员 1050 余人 是 2 170 无锡市名牌商店 江苏省文明单位 全国百城万店无假货示范 点 2000 年主营收入 8 6 亿元 利润总额 4339 万元 1 1 经经营营概概况况 1 经营场所 股份公司是无锡市最大的商业零售企业 地处无锡市黄金 地段三阳广场 地理位置优越 股份公司主营场所占地面积 1 23 万平方米 建筑面积 4 万平方米 营业面积 2 万平方米 拥有五层营业大楼 设五个卖场 2 经营范围 国内贸易 移动电话机配件的销售 金饰品的修理改制 摩托车维修 家用电器的安装 维修 服装 眼镜的加工服务 商品包装 仓储服务 汽车货运 自有场地出租 电子游艺 经济信息咨询服务 广告 网络技术转让及咨询服务 软件开 发 销售 要紧销售对象为无锡市及其周边的城乡居民 企事 业单位等 3 170 3 销售品种 要紧从事零售兼批发业务 要紧销售品种有洗化用品 服 装 纺织品 针织品 床上用品 家电 鞋帽 皮具 儿童用 品 文体用品 黄金珠宝首饰 工艺品 五金材料 汽车等 4 经营业绩 股份公司目前与 1000 余家名优产品生产厂家建立了稳定 的业务关系 拥有 150 多种品牌的总经销 总代理权 销售额 占股份公司总销售的 29 股份公司 2000 年销售额超过 300 万元的品牌有 32 个 如森达皮鞋 真维斯 梦特娇 威鹏服 饰 步步高 飞利浦 帅康家用电器等 超过400 万元的品牌 有 10 个 如鄂尔多斯羊绒制品 西门子 海信电器等 超过 800 万元的品牌有 4 个 超过 1000 万元的品牌有 3 个 其中 春兰及海尔系列家用电器产品的销售均超过 2000 万元 股份公司在狠抓商品销售的同时 狠抓商品质量治理 股 份公司近年还连续获得省 最佳形象企业 全国 计量物价 4 170 优秀企业 等称号 并成为国内首批 无锡第一个获得 全国 百城万店无假货活动示范店 的企业 近两年来 股份公司实现销售总额在江苏省零售市场均排 在首位 股份公司在 2000 年实现主营业务收入 85679 2 万元 占全市批发零售贸易业实现总额的 3 2 位居全市商场企业 第一位 其中品牌商品的销售总额占无锡市大型企业整体销售 额的 50 以上 有近 50 个家用电器的闻名品牌的销售量位居无 锡市第一位 股份公司近三年的销售总额及税后利润情况详见 表 1 1 表 1 1 股份公司近三年的销售总额及税后利润表 项 目1998 年1999 年2000 年平均增长率 销售总额 万元 60308800828567919 净利润 万元 18592766286826 2 2 股股份份公公司司财财务务状状况况 近年来股份公司经营良性进展 财务状况良好 资金周转 正常 资产负债率 68 9 股份公司信用等级 AA 级 被授信 开具 8000 万元额度商业承兑汇票的资格 为股份公司进一步 5 170 进展打下了良好的基础 股份公司近三年财务状况详见表1 2 表 1 2 股份公司近三年财务状况表 项 目1998 年末1999 年末2000 年末 总资产 万元 215472443027519 资产负债率 68 9261 2768 92 主营业务收入 万元 603088008285679 主营业务利润 万元 93661156111345 净利润 万元 185927662868 净资产收益率 27 7729 2433 53 3 3 股股份份公公司司对对外外股股权权投投资资情情况况 目前 股份公司共有 13 家对外投资参股公司 其中除无 锡八佰伴商业大厦超市有限公司 无锡商业大厦集团二百电器 商厦公司 无锡东方药业有限公司外 其余 10 家均为股份公 司控股企业 4 4 股股份份公公司司进进展展规规划划 1 进展战略 面对国内和国际商业行业的日趋激烈的竞争 股份公司将 立足主业并致力于传统零售百货业态的提升 利用股票发行等 6 170 方式筹集进展资金 进行物流中心及其配套的生产基地建设 同时通过建筑东方汽车城 形成股份公司连锁经营的架构 培 育新的利润增长点 与此同时 学习并借鉴国内外先进的治理 经验 营销理念 促销方式 通过提高流通企业的组织化程度 实现集约化经营 使其进展成为无锡地区最大的物流中心 从 而达到优化社会资源配置 制造规模效益 推进流通科技进步 实现物流产业化的目的 立足苏南并进而形成辐射整个华东地 区的商品流通集散中心 股份公司的进展战略是 以零售百货为主导 以连锁经营 为主体 以物流配送为重点 以电子商务为手段 建设现代 商业企业 股份公司将立足传统零售百货业 通过收购 兼 并等资本运营的手段 实施低成本扩张 建立新型的连锁经营 架构 通过实施现代化的物流配送措施 实现内部交易成本的 最低化与市场范围的放大 同时辅之以承载信息流的电子商务 手段 实现商品及服务结构 物流功能 营销方式等的升级 7 170 形成进展 大流通 大市场 大商业 的格局 实现股份公司 的利润率与市场占有率的同步增长 保证股份公司的可持续性 进展努力建成新型的现代化商业企业目标 2 经营目标 股份公司 2001 2002 年的规划为 在 2002 年使主营业务 收入达到 11 7 亿元规模 年利润总额可能达到 5510 万元 接 着保持在江苏省百货零售企业的领先地位 股份公司在做大主 业的同时 以汽车 食品为突破口 在苏南及华东地区初步建 设成以股份公司为中心的商业连锁经营网络 其中汽车销售达 到 5 亿元规模 并取得 10 15 只国内外闻名品牌的地区代理权 股份公司进一步完成内部物流配送体系的建设与加强 尝试开 展第三方物流 在 2002 年底前初步形成现代化 科学化的商 业企业形态 二 项目背景 近年来 股份公司差不多实现了产权多元化 运作规范化 8 170 功能完善化 规模最大化的改制目标并在领导班子差不多素养 市场份额 基础治理水平 职员素养 技术装备更新水平 行 业阻碍力以及长期进展能力等多方面有了极大提升 为了应对 我国加入 WTO 以后完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈 的竞争 股份公司决定打破传统的商业经营模式 积极探究新 的经营业态领域 进展多元化经营 全方位拓展进展空间 培 育新的经济增长点 股份公司正抓紧进行上市申报 争取尽快 上市 以推动股份公司强有力的持久进展 建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司进 展战略而实施的要紧建设项目之一 为此股份公司进行了大量 前期预备工作 国家进展打算委员会已以计经贸 2000 999 号 文批复同意 无锡东方物流配送中心及超市项目建议书 并 纳入无锡商业大厦股份有限公司拟上市申报项目 三 可行性研究报告编制依据 1 国家经贸易委等六部委国经贸运行 2001 189 号 9 170 关于加快我国现代物流进展的若干意见 2 国家计委和建设部颁发的 建设项目经济评价方法与 参数 第二版 3 国家进展打算委员会计经贸 2000 999 号 关于无锡 东方物流配送中心及超市项目建议书的批复 4 股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设 备的收购协议 5 专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告 6 股东大会关于同意募集资金投向的决议 7 国家 省 市有关统计调查资料 8 国家有关设计规范 标准 9 项目单位提供的有关资料 10 研究过程中实际调查及收集的其它资料 11 无锡市商贸流通业进展 十五 规划 12 项目单位托付江苏省工程咨询中心编制可行性研究报 10 170 告的托付合同 四 可行性报告要紧研究内容 本报告在调查研究的基础上 以当前无锡商业大厦股份有 限公司实际经营及进展需要为基础 对建设无锡东方物流配送 中心及超市项目进行可行性研究 项目可行性研究的要紧内容 包括 1 项目建设的必要性和意义 2 项目市场分析和预测 3 项目要紧经营内容和规模 4 项目要紧建设规模和功能 5 项目投资估算 6 经济效益分析及评价 第二节 研究结论 一 要紧研究结论 1 物流中心 是现代商品流通领域进展的必定结果 是 11 170 提高经济效益的新型业态和第三利润源 符合当前我国重点鼓 舞进展的产业政策 因此本项目投资方向是正确的 国家进展 打算委员会计经贸 2000 999 号文批复同意建设无锡东方物流 配送中心及超市项目 2 无锡是江苏苏南地区的经济中心和交通枢纽都市 是商 品流通重要的集散地 具有进展商品市场经济的区域优势 建 设物流中心及大型超市 将为推动无锡及周边地区经济的进展 起到重要作用 3 投资建设现代化物流配送中心及超市 将促使无锡商业 大厦股份有限公司由大商场经营进一步涉足连锁经营 超级市 场 无店铺销售等业态 推动股份公司由传统物流商业企业向 现代物流商业企业的进展 优化企业内部资产资源整合 集中 采购 集中配送 建立商品供应保障体系 不仅能够大大增加 企业进货价格竞争力 还能更有效地降低商品流通总成本 从 而使企业的规模经济效益得以大幅度提高 同时物流配送的进 12 170 展将成为股份公司新的经营服务产业 第三方物流产业 为股份公司拓展新的业务空间和利润增长点 实现股份公司在 降低物质消耗 提高劳动生产率以外的 第三利润源 等方面 奠定基础 4 项目方案包括年经营额约 6 09 亿元的大型超市和物流 配送中心 其中物流配送中心年物资流通量达到彩电10 万台 空调 10 万台 其它家电 30 万件 其它大宗商品 30 万件 一 般商品 80 万件 5 工程建设内容包括物流配送中心和超市 其主体工程及 辅助配套设施工程总建筑面积 48620m2 其中 超市卖场面积 12000m2 仓储及配送面积 16000m2 其它用房面积 20620m2 项目总投资 19300 万元 其中 固定资产投资总额为 17650 万元 铺底流淌资金 1650 万元 6 经综合测算 本项目在投入运营达到预期收支情况下 全部投资财务内部收益率为 22 00 所得税后 高于基准 13 170 收益率 以 8 为折现率计算的全部投资财务净现值为 21551 万元 所得税后 大于零 全部投资回收期为5 70 年 所 得税后 含建设期 符合投资回收的期限要求 能够按时收 回投资 结果表明 该项目在财务上可行 有较好的经济效益 二 要紧经济技术指标 本项目要紧技术经济指标详见表 1 3 表 1 3 项目要紧技术经济指标表 序 号 指标名称单位数值备 注 一 要紧技术指标 1 总用地面积 m247400 2 总建筑面积 m248620 2 1 物流配送中心及 超市大楼 m247970 其中超市卖场面积 12000m2 仓储及配 送面积16000m2 2 2 辅助配套设施用 房 m2650 包括冷冻机房 变 电室 泵房 锅炉 房 发电机房等用 房 3 建筑密度 41 4 4 容积率 1 03 14 170 续上表 序 号 指标名称单位数值备 注 5 绿化率 30 6 建设周期年 1 7 劳动定员人 800 二 要紧经济指标 8 项目总投资万元 19300 资金来源全部为股 票上市募集资金 8 1 固定资产投资总 额 万元 17650 8 2铺底流淌资金 万元 1650 9 营业收