1 37 小关综合楼可行性研究报告小关综合楼可行性研究报告 2 37 北京北京 投资开发有限公司投资开发有限公司 20082008 年年 4 4 月月 1818 日日 目目 录录 前前 言言 4 4 第一章第一章 项目概况项目概况 5 5 1 1 项目名称 5 1 2 项目简介 5 3 37 1 2 1 租赁范围 5 1 2 1 渔阳集团结论 6 1 2 2 结论 6 1 2 3 综合结论 6 第二章第二章 项目投资环境和市场分析项目投资环境和市场分析 7 7 2 1 北京市商业物业需求分析 7 2 2 北京市商业体量分布情况分析 7 2 2 12 2 1 商业分布情况商业分布情况 7 2 2 2 各环路项目分布情况分析 9 2 3 各环路的商业进展与都市进展关系分析 12 2 4 北京交通干线和沿线商业的分析 15 2 5 已落成 正报规 待建项目情况对比分析 18 2 6 商业项目物业形态对比分析 20 第三章第三章 区域分析及经营定位区域分析及经营定位 2121 3 1 项目区域分析 21 3 2 项目优劣势分析 23 3 3 项目功能定位 25 3 3 1 定位方向 25 3 4 消费群定位 26 4 37 3 5 价格定位 26 第四章第四章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 2727 4 1 项目投资估算的要紧假设和标准 27 4 2 投资估算 27 1 租金水平 27 第五章第五章 项目经济效益评价项目经济效益评价 2828 5 1 收入 28 5 2 现金流量分析 28 第六章第六章 项目不确定性分析项目不确定性分析 2929 6 1 盈亏平衡分析 29 6 2 敏感性分析 30 第七章第七章 结论结论 3131 5 37 前前 言言 近年来 北京房地产市场快速进展并日趋成熟 呈现以市场 机制为主导 以有效需求为依托 健康向上的繁荣局面 北京商 业的全面进展促进了商业地产的同步进展 商业业态日益的多元 化和现代化 拉升了对商业地产的需求 而且 商业与地产相互 融合 相互促进已到了一个全新的时期 直接壮大了商业地产市 场 都市总体规划 奥运行动规划 商业进展规划 商业物流规 划 基础设施建设与进展规划等北京市各项规划的相继出台及实 施对商业地产市场进展都将有积极的导向和促进作用 北京 投资开发有限公司在综合考虑市场供需状况 都市 规划 以及合作方效益及自身社会效益 经济效益和环境效益等 诸多因素前提下 充分利用公司在商用物业经营方面所积存的经 验和资金 决定租赁小关综合商业楼项目的经营权 因此编制此 可行性研究报告 6 37 第一章第一章 项目概况项目概况 1 11 1 项目名称项目名称 小关综合楼小关综合楼 1 21 2 项目简介项目简介 1 2 11 2 1 租赁范围租赁范围 小关项目位于北京市朝阳区安定门外小关北里 43 号 东至市 运四场职工住宅区 西临北苑路 南至北京市冶金医院 北至四 运四场场区 大厦共建有 11 层 其中地下 3 层 地上 8 层 地下 2 3 层设为停车场 地下 1 层至地上四层用于商业 地上 5 8 层 作为写字楼 建筑面积 40280 17 平方米 为渔阳集团与市运四公 司合作开发项目 1 2 21 2 2 可行性研究结论可行性研究结论 7 37 税前指标 财务净现值 NPV 829 0 本方案在经济上是可行的 投资内部收益率 IRR 17 85 大于基准收益率在经济上是可行的 税后指标 财务净现值 NPV 379 0 本方案在经济上是可行的 投资内部收益率 IRR 12 78 大于基准收益率在经济上是可行的 1 2 11 2 1 渔阳集团结论 渔阳集团结论 收益稳定增加收益稳定增加 现整体租赁方案年均租金收入 2249 万元万元 租赁期租金总额 4 7054 亿元 资产增值资产增值 租赁期结束后 北京 投资开发有限公司投入 的约 300 万元的装修成本渔阳集团 起到了资产保值和增值的作 用 零经营风险零经营风险 渔阳集团不需承担项目经营的风险 如商铺培 养期 安全隐患处理等 品牌提升品牌提升 本项目对该项目的整体包装宣传有利于区域品牌 提升 将使渔阳集团获得后继的经营优势 区域价值提升区域价值提升 投资带动的最终价值提升将更多地表现在物 业价值的提升 渔阳集团可最终享有价值提升和更大的获利机会 8 37 本项目的合作对本项目的合作对渔阳集团来讲是低风险 高回报来讲是低风险 高回报 1 2 21 2 2 结论 结论 NPV 829 万元 内部收益率 IRR 17 85 结论 此项目在经济上是可行的 但存在较大的风险存在较大的风险 1 2 31 2 3 综合结论综合结论 此方案关于建设单位和经营单位在经济上差不多上可行的 第二章第二章 项目投资环境和市场分析项目投资环境和市场分析 本章要紧从北京市商业物业市场情况动身进行系统分析 2 12 1 北京市商业物业需求分析北京市商业物业需求分析 据北京市统计局资料显示 北京市人均商业面积仅为 0 78 平 方米 而国外发达国家的平均水平却早已达到 1 5 1 8 平方米 北京的人均商业面积也相继超过了 1 平方米 依照商务部对北京 9 37 商业进展的规划 到 2010 年人均商业面积达到 1 0 平方米 北京 商业升级存在巨大的空间 如农改超等 这也是北京近段时刻商 业物业快速进展的市场基础 依照对国内商业物业市场的研究 商业物业进展与社会消费品零售总额的增长呈高度正相关 近年 北京社会消费品零售总额年增长率在 16 左右 可依照此对北京市 商用物业的进展进行预测和量化 2 22 2 北京市商业体量分布情况分析北京市商业体量分布情况分析 2 2 12 2 1 商业分布情况商业分布情况 随着北京商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马 北 京市商业地产市场差不多进入一个集中供应的高峰期 依照伟业 商业对北京市商业地产市场的跟踪分析 截止到 2007 年 11 月 北京市商业地产总供应量约为 1 600 万平方米 同时在以后的三 到五年内 还将新增 300 400 万平方米左右的供应量 假如按此 增长速度计算 届时静态总量将差不多满足北京对商业地产的需 求 但以进展的观点来看 北京市短时期内不可能达到整体饱和 10 37 从各区商业地产体量统计情况看 朝阳区稳居头名 占到总体量 的 25 海淀区紧随其后 占 21 朝阳区 海淀区面积最大 其商业放量也比较大 朝阳区要 紧商业放量位于几大商圈内 包括 CBD 建国门 朝外 燕莎 亚 奥区域等 尽管看起来分布较散 但几大商圈形成时刻较长 辐 射力强劲 相互之间能够形成互动 以后四环内大的商业面积增 加的可能性不大 放量差不多围绕这几大商圈展开 东扩北进的 趋势明显 北部区域的亚奥地区以后的商业放量巨大 海淀区要紧的商业放量位于中关村区域 包括中关村西区 当代双安区域 世纪金源 mall 公主坟区域 大钟寺商业广场等 要紧以集中商业体形式出现 东城区和西城区商业进展势头比较平缓 要紧围绕王府井和 11 37 西单两个大的商圈来进行 物业形式以集中商业为主 大部分物 业经营状况良好 东城区近期商业放量不大 西城区要紧放量围 绕在西直门北大街和西直门区域 2 2 22 2 2 各环路项目分布情况分析各环路项目分布情况分析 如图表 从开发体量上能够看出 北京市整体上除二三环之间 其它各环路在体量上无明显差异 这与这些地区面积呈反比 商 业项目供应由中心向外环路逐渐减少 二三环之间项目开发体量 明显少于其它环路 只有 911 288 平方米 占总开发体量的 11 要紧缘故在于 二三环之间受整体功能的限制 项目多为商住公 寓 写字楼 或酒店底商形式 如建外 SOHO 主语城 顺驰 蓝调 枫蓝国际等 其它环路项目 在体量上并无明显差 异 二环路内包含了西单商圈 王府井商圈 阜成门 复兴门 商圈 宣武门 前门 崇文门商圈等众多差不多趋于成熟的 商业圈 随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单 银街 的 12 37 改造 大面积商铺将被推出 东单商圈更趋成熟 这必定加强了 二环路内良好的商业氛围 但同时我们也应该看到 由于二环路 内的商业进展差不多趋于成熟 这么多项目的兴建 也使二环路 内的竞争更加激烈 尤其以西单商圈和王府井商圈竞争最为明显 二三环路之间 东二环到东三环区域驻扎了各大金融机构和 外资企业的办公地点 拥有大片 5A 级写字楼和高尚住宅区 随着 北京市政建设的进一步进展 那个地点将形成一个顶级企业聚居 区 一个高品质的富人生活区 现时期此处可供大规模商业开发 的面积极少 已差不多饱和 而南部二三环间由于居民消费水平 与商业进展环境都不太成熟 因此商业项目相对较少 没有能够 形成强有力的商圈 二三环之间的西部区域随着马连道地区交通 教育及购物生活配套设施日益完善 以及马连道商圈被规划为中 央采购区 其周边的商业地产开发也日趋兴盛 二三环之间的北部 区域由于拥有东直门 西直门两大交通枢纽商业和北三环沿线马 甸 双安商业区的带动 相对而言进展比较稳定 北部区域的大 钟寺地区将会建起体量较大的大钟寺国际商业中心 此物业经营 的成功与否将会阻碍到北三环商业区的经营与定位 综上 二三 环之间的区域东部已差不多饱和 西部和北部平稳进展 南部属 13 37 于待启动地区 以后可挖掘的潜力大 三四环之间 南三四环之间依旧是进展相对比较薄弱的一个 区域 然而随着木樨园商业圈的相成 百荣世贸的组建 给南城 带来了希望 南城的进展日益受到社会各界的广泛关注 尤其是 在政府建设南城 开发南城的大的方针政策指引之下 随着南城 开发建设的步伐正在不断加快 京津塘 京石 京开等快速路相 继通车 地铁 5 号线正在建设 若干条市政道路立即开通 加上 都市环线 铁路和南苑机场 南城差不多形成便捷 立体的交通 网络 南城必将成为一个新兴的商业区域 西三四环的进展则弱 于北三四环 这是由于北三四环处于亚奥商圈 进展比较快 生 活气息浓厚 被称为中心居住区 CLD 以餐饮 娱乐 超市等生 活配套 行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围 同时规模正在 日益壮大 东三四环由于包含了 CBD 和燕莎两个北京最大的商业 圈 尤其是 CBD 商业圈 在他的周围兴建了大量的项目 例如万 达广场 金地国际花园 华贸中心等 形成了 CBD 次商圈 并不 断延伸 四五环之间 南四五环之间的商业项目要紧集中在郊县大南四五环之间的商业项目要紧集中在郊县大 兴 本项目所在的区域是热点开发区域之一兴 本项目所在的区域是热点开发区域之一 东四五环的项目则 要紧集中在望京商业圈一带和 CBD 的次商业圈一带 北城则或以 14 37 奥运为依托 进展奥运经济 部分以中关村的巨大人流量为依托 进展商业项目 而从商业项目的分布数量上我们又能够看出 同 在四五环之间 北四五环就进展的比较好 项目数量众多 这要 紧是受到 2008 年奥运会的阻碍 依托奥林匹克公园进展开了 五环以外 能够看出北五环外的昌平和东五环外的通州进 展较其他郊县更好 其中尤其以北五环外项目最多 而其中的亚 北天通苑 不管是在社区面积上 依旧在建筑面积上差不多上最 大的 总的来看 北京各环线之间是以二环进展最好 三四环相 对比较成熟 五环以外进展势头迅猛 同一环线之间 则是东部 和北部优于西部和南部 在二环和三环之间 以及三环和四环之 间以东部进展相对比较成熟与完善 项目众多 竞争也相对激烈 而四到五环之间以及五环以外则以北部为最优 2 32 3 各环路的商业进展与都市进展关系分析各环路的商业进展与都市进展关系分析 依照 北京都市总体规划 的部署 北京市将在市域范围 内 构建 两轴 两带 多中心 的都市空间结构 下面我们将依 照这一都市规划来分析各环路的商业进展情况及今后的进展趋势 首先简单的介绍一下这一规划的要紧内容 15 37 两轴 指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴 两带 指包括通州 顺义 亦庄 怀柔 密云 平谷的 东部 进展带 和包括大兴 房山 昌平 延庆 门头沟的 西部进展