关于中齐以后城营销策划报告目 录序 言2一济南市房地产市场分析3济南市都市特点3济南市都市房地产进展时期及特点4. 萌芽起步时期4. 缓慢进展时期4. 快速进展的时期5.高新区在济南市的独特性6.高新区概况6.高新区房地产市场概况7.高新区房地产市场特征8.高新区房地产项目定位9.细分市场9.对高新区的市场定位分析10.对高新区目标客户群分析11.片区定位12二.项目定位121.项目简介122.区域新开楼盘的数据比较分析13.高新区市场数据分析13.高新区产品分析16.项目SWOT分析194.项目定位24.产品定位24.形象定位25.客户定位25三项目当前任务目标及问题分析27项目当前存在问题27问题解决方法28四结论与后续建议30.结 论30.后续建议31序 言通过为期一月有余的市场调研，使我对济南房地产市场有了一定的了解。但出于时刻、财力、人力、物力等多方面的限制，一些调研数字有失水准，数据调研也不甚全面。因此，此报告仅为试写报告，其中一些数据不具参考性。一济南市房地产市场分析济南市都市特点. 从区位上来看，济南位于鲁中山区，是山东省交通中心枢纽，起着连东接西，承南启北的重要作用。.“家家泉水，户户垂柳”与 “四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是古人对老济南真实的写照。济南素有“七十二泉”，以“泉”闻名全国，因此又被称为“泉城”。济南不仅有趵突腾空、佛山赏菊、明湖泛舟三大闻名景点，而且还有锦屏春晓、鹊华烟雨、汇波晚照、白云雪霁、历下秋风共八大旅游景点，济南山清水秀，旅游资源十分丰富。.济南南依五岳独尊泰山的余脉，北靠中国母亲河黄河，依山靠水，环境优美，气候宜人，是全国较为适宜居住的都市之一。.依照济南市都市规划，济南对南部山区进行爱护操纵，尽管规划要北跨黄河向北进展，然而难度较大。因此，济南通过多年来都市的进展，现已进展成为以经十路和北园大街为进展主线向东西两边延伸的“南北短，东西长”的带状都市。.济南作为山东的省会，是山东的政治、经济、文化、教育以及科技的中心，集聚了山东省要紧的行政事业单位，集聚了山东省诸多知名高等学府，集聚了山东省乃至全国的众多知名金融结构与企业单位的驻山东省总部或总办事处。.济南是一座拥有4000年历史的文化老城，都市整体形象略显破旧，尤以老城区为甚。只是，近几年济南市都市建设步伐加快，道路新建、整修、拓宽、改造，以及房地产的大量开发建设，使得都市整体形象已明显改善，特不是济南以此次举办“十一届全运会”为契机，对都市多方面进行了改造、翻新、装饰、美化，使济南都市形象得以大幅提高。. 济南作为山东省的省会都市,人口众多,消费劲专门强,消费群体结构完善。潜在客户需求较多,房地产刚性需求专门大。. 济南和全国同等都市（其他省份的省会，如南京、合肥、沈阳等）相比较，又有其专门性。济南收入水平相对较低，消费水平也相对一般。. 济南属于一个朴素的都市，整体消费在全国处于中上等水平，大众消费理念较为传统，市民消费主流以勤俭节约为主，大众消费较为理智。济南市都市房地产进展时期及特点. 萌芽起步时期自1998年取消福利分房，开始实行商品房以来，济南也开始逐步由单位分配福利房向商品房过度，只是受于大众已适应于单位福利住房，一时还难以同意商品房的观念的制约，济南房地产进展缓慢，一段时刻内处于曚昽的起步萌芽时期。该时期房地产进展的特点：a.适应于单位住房，多数人短时期内不考虑购买商品房，传统的住房思维方式难以短期改变。b.专门多企事业单位仍处于房改的过渡时期，单位提供福利分房或单位建房现象仍普遍存在。c.部分人员处因此否选择购买的徘徊状态，关于商品房的认可度仍然欠高，选购商品房的信心不坚决。d.有些人员虽认同商品房，有意向购买商品房，然而自身实力有限，购买资金不足。虽是区区几万元，然而在当时却是不小的数字。. 缓慢进展时期在持续一段时期后，自1999年至2003年，济南房地产市场开始起步进入商品化房地产市场时期，相续进入较为平稳的缓慢进展时期。该时期济南市房地产进展特点：a.经历了一段时刻的过渡期，商品房开始被宽敞的市民所同意，越来越多的人开始认可并购买商品房。b.一些私企房地产开发公司开始悄然兴起，并逐步成长起来。同时，由房地产衍生的一些新行业也开始走俏。比如讲，房地产代理行业，物业治理行业。c.大规模的住宅社区开始在济南出现，一些创新产品，创新理念，创新模式开始引入济南房地产市场。传统意义上“大卧房、小客厅、小厨房、小卫生间”的观念开始被改变，“小卧房、大客厅、大厨房、大卫生间、多壁橱、全明户型”等新兴理念开始被越来越多的人青睐。另外，诸如SOHO、TOWNHOUSE、LOFT等一系列的新兴理念也被越来越多的人认知与了解。. 快速进展的时期自2004年以来，随着济南市经济的快速进展，和都市经营战略的转变，济南开始进入了快速进展的时期。该时期济南市房地产市场进展的特点：a.济南市新的济南市都市总体规划出台，依照新规划，济南都市进展的战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”， 特不是近两年，济南市按照“实现新跨越，建设新泉城”的总体目标，不断拓展都市进展空间。市府按照“新区开发，老城提升，两翼展开，整体推进”的进展思路，将逐步建设东部产业带（高新技术开发区），东部新城、泉城特色风貌带，西部新城、西部片区和北部片区，以济南为中心的“半日经济圈”、“一日经济圈”差不多形成，新的都市规划建设差不多展开，并已取得明显的成效。现金，济南东部新城已现雏形，中部老城区改造已取得较大进展，西部新城“西客站片区”规划业已出台，并相续展开，北部城区环境得到显著改善，济南整个都市正在升值。新一轮的都市建设及一系列重点工程的实施，将为济南房地产开发商和外商带来巨大的商机。b.济南房地产市场受全国宏观经济快速进展及全国房地产市场一路走高等因素的阻碍，近几年来也迅速膨胀，房地产开发“遍地开花”，小产权房等一些违规开发猛然抬头，并屡禁不止，致使济南房地产市场显些混乱。c.济南作为山东省省会，是山东省政治、经济、文化、教育中心，集聚了来自全省乃至全国各地的从业人员，每年大量的来济务工人员以及大量的高校毕业生留济工作，在一定程度上烘托了济南房价的虚高。d.济南老城区可开发土地有限，除一些棚户区改造外，济南老城区近年来少有大规模的房地产开发，因此，作为都市氛围浓厚，各项配套设施完善的老城区，其存量房则具有较强的稀缺性。而且，济南一些要紧的知名学府（小学、中学、高中）多数均位于老城区，一些家长为了子女同意良好的教育，会选择从老城区置业，有的甚是二次置业。诸多的利好因素致使老城区需求十分强劲，同时房价一般较新城区明显要高。总体来讲，济南二手房市场交易依旧十分活跃，是济南房地产市场特不重要的一部分。e.济南各区域房地产市场各有特点，各有差异。整体来讲，济南房地产价格是南上北下、东高西低。在下属的五区（历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区，长清区暂不列其中）中，总体价格水平以历下和市中价格最高，历城其次，天桥和槐荫略低。f.近年来，济南受全国房价一路飙升的宏观环境阻碍以及房地产高额利润的诱惑，济南一些大大小小房地产开发或代理公司纷纷成立，一些大大小小的房地产项目也纷纷上马开工建设。各公司实力参差不齐，各项目规模与品质不一，一度造成了济南房地产市场开发出现了投资过热。g.2008年以来，受全球次贷金融危机等因素的阻碍，济南房地产市场开始由热入寒，购房者与开发商也开始进入观望状态，部分开发商曾一度出现“能不拿地尽量不拿地，差不多拿到土地的尽量不要施工，在施工时期尽量放慢节奏，差不多上市的尽量小批量推出”。然，也有部分开发商因看好济南房地产市场，并未受到次贷金融危机与楼市入寒等因素的阻碍，仍按原打算开发，甚乃有些开发商还扩大开发规模。h.济南房地产市场正处在快速进展的成长时期，正处卖方市场转向卖方市场。济南与全国同类都市（省会都市），相比较，处于相对良性的进展时期，开发供应量与市场需求量相差悬殊不是太大，供略大于求，房价飙升较其他同类都市较为平稳，投机需求相对较少，市场较为理性。.高新区在济南市的独特性.高新区概况济南高新技术开发区是由国务院于1991年批准的首批国家级高新技术产业区。济南高新区管委会片区集聚了以电子信息和交通装备业为主的大高外项目，如将军烟草、轻骑、标致、青啤、浪潮、吉利、重汽等一批全国一流的高新技术产业即坐落于此。高新区分为中心区、出口加工区和市政府托付代管的东部新区。都市主干道经十路穿区而过，距绕城高速咫尺之遥，距济南国际机场只需15分钟车程。那个地点环境优美、交通便利，基础设施完善，是济南市对外开放的窗口和山东省重要的高新技术产业基地。先后规划建设了国家级留学人员创业园、济南高新技术创业服务中心、齐鲁软件园、出口加工区等国家级产业园区。.高新区房地产市场概况伴随着济南市都市规划“东拓”步伐的加快，高新区房地产市场近几年来已取得了令众人所瞩目的进展成果。特不是以“国际会展中心”和“高新区管委会”为核心的辐射周边房地产市场的进展极为迅速。现金，盛世花城、新东方花园、莱茵小镇等项目已建成并投入使用，鑫苑国际都市花园、香格里拉、等项目也将相继竣工并投入使用。另外，当前周边的中齐以后城、海信慧园、茗筑美嘉、中铁会展国际等项目正在如火如荼建设之中。近年来，高新区已开发诸多楼盘，随着已建楼盘与在建楼盘的逐步落成，以“国际会展中心”和“高新区管委会”为中心的“新都心”立即形成。以后济南“新都心”以此次举办“十一届全运会”为契机，济南高新区的“奥体文博片区”进展更是尤为迅速，随着全运会主办赛场的建成，再加上周边如龙奥大厦、海尔绿城、黄金时代广场、省立医院东院等房地产项目的建设落成，高新区以奥体中心为核心的“奥体文博新城”也将逐步形成。特不是随着市府东迁至此，片区今后的进展前景十分宽敞，片区房地产市场的增值潜力巨大。以“国际会展中心”和“奥体中心”为两大引擎的高新区“东部新城”立即初现雏形。济南一个高起点、现代化的新城立即呈现在世人面前，高新区也必将成为济南市都市形象的对外窗口。片区以后的进展形势一片大好。.高新区房地产市场特征高新区作为济南都市建设的新兴区域，都市规划起点较高，区域各项都市规划较老城区更为合理、更为前沿、更为现代化。近年来，伴随以国际会展中心为核心的周边诸多楼盘的开发建设与良好运营。片区现已成为济南房地产市场投资开发的新兴区域和热点区域。区域逐步提升的都市价值也越来越被大众所认可。区域南部以经十路为主干道，北部以工业南路为主干道向区域延伸更浓厚的都市氛围，并带来更多的进展机遇。比如工业南路以道路两侧也因此衍生了诸多房地产开发项目。高新区作为济南市房地产开发的新兴区域，较老城区有着较多可开发大面积的完整地块，地价较老城区明显降低。高新区和其他区域相比较又有着自身的特点与优势，区域作为新兴的房地产开发区域，都市氛围略欠浓厚，多项都市配套设施尚不完善。然而，片区作为高新技术开发区，以高新技术产业为主导，并无大型的污染企业，因此区域空气清新，环境优美。而且片区恰好位于济南市都市建设的“东拓”的主流进展方向上，以后进展空间宽敞，区域都市价值会得以快速提升。高新区与济南其他区域的比较本区域比较区域高新技术开发区Strengths（优势）Weaknesses