梦泽园开盘策划实施方案一、 指导思想梦泽园公司所确定的 “从快销售，不可打持久战”的整合营销战略思想，是开盘期营销与传播的差不多依据，即开盘期的一切市场行为均是整个项目营销思想的具体体现，脱离此思想，即使再精彩的战术充其量也只是一朵华而不实的浪花而已，对项目营销有害无益。二、 目标1 开盘期的所有运作，差不多上为了形成潜在客户群体中的焦点话题，为项目快速销售而营造良好的市场氛围（造势）。2 开盘期内推出的所有楼盘均能在短期内销售（认购）完毕，以迅速形成旺盛人气，给项目营造“抢手货”的印象，促使潜在客户产生“早买是运气”的心理冲动。三、 开盘营销打算（一） 预备时期（2000年3月6日前全部预备完毕）：1 销售队伍预备： 销售队伍的建立、健全：专职销售队伍配备人员共1214人，原营销中心已有职员5人与新选聘人员6-8人经理：吕为民副经理：蒋辉营销主办：娄果财务核对员：邓国桥资料员：沈慧司机：一名，男性（待定）营销代表：68名（以售楼先生为主，45人；售楼小姐23人）新选聘人员到位时刻：2月28日上午9时（星期一）设计、定制职员制服，全员统一着装（尤其是专职营销人员），统一公司形象，展示梦泽园品位。 销售队伍培训、分工安排：时刻：2月29日3月5日（上午9：0012：00，下午2：305：30）地点：梓园花苑6楼会议室方式：集中培训主讲人员与要紧内容：主 讲 人 员主 要 内 容具 体 时 间总经理白文秀先生、执行总经理龙汉文先生总体论述2月29日上午总工程师宋绍武先生、建筑设计师李健先生规划设计2月29日下午工程部经理王笑冰先生施工打算及工程进展3月1日上午园林设计师 先生园林设计特点3月1日下午营销中心经理吕为民先生营销知识与技巧3月2日上午营销副经理蒋辉先生阐述项目卖点3月2日下午策划顾问黄明强先生、王国锋先生项目策划、房地产基础知识3月3日营销中心经理吕为民先生、副经理蒋辉先生开盘操作要点及注意事项、人员分工等3月4日营销中心全体人员模拟现场演练：客户接待、洽谈、签约等3月5日（通程售楼部）2 项目预备： 工地包装（责任人：工程部）：A 统一梦泽园工地外围墙的造型、色彩及风格；样板房动工B 所有施工人员进行专题培训（3月6日上午9时施工现场）C 开发红雨湖风光带（清理障碍、修建道路） 通程售楼部布置（责任人：蒋辉）：A 设计：时刻3月1日前B 布置：3月6日完毕C 内容：模型、项目介绍、单栋效果图、户型图、广告宣传照片、购房须知等售楼资料等3 物资预备 800免费热线电话、因特网WWW网址（2月28日前安装完毕，责任人：办公室） 1015座南京“依维柯”面包车一辆（3月6日前到位，责任人：公司领导）用途：每天上午9：30、10：30，下午2：30 、4：00，晚上6：30、8：00接送客户往返通程售楼部与施工现场之间 洽谈专用桌椅两套：3月6日前到位 责任人：蒋 辉 营销人员制服1214套：3月2日前到位 责任人：娄 果 售楼书5000册： 3月6日前到位 责任人：吕为民 模型9套： 3月6日前到位 责任人：蒋 辉 价格表50份： 3月6日前到位 责任人：沈 慧 认购书200份： 3月6日前到位 责任人：沈 慧 购房须知50份： 3月6日前到位 责任人：邓国桥 售楼表格50套： 3月6日前到位 责任人：邓国桥4 策略预备 开盘推出楼宇数量与具体位置（另行专题讨论） 价格操纵（另行专题讨论） “人气”营造法：密邀相关外协人员在认购现场进行来回观摩，形成人头攒动、争相签约的现场气氛（口头商量） 意外情况应对方法：l 若场面极为火爆、人流拥挤，则立即通知外协人员撤离，同时请通程服务人员维持秩序。l 若发觉竞争对手的人员出现在现场时，首先静观其变，如出现和客户详细交谈者，或散布不利于梦泽园的言论，则立即由营销中心负责人将其劝离现场。l 若出现资料不够的情况，则立即邀约相关人员至通程写字楼售楼部洽谈。(二) 实施时期（3月10日4月10日）：1 3月10日上午：梦泽园首次新闻公布会暨认购仪式（详见附件）2 3月10日下午开始，由专职营销代表对客户进行热情接待，具体洽谈、接送客户至施工现场参观并予以讲解、签定认购协议、收取定金、对客户进行跟踪服务 四、 开盘传播打算开盘乃梦泽园项目之重中之重，其成功程度将直接阻碍梦泽园的整体销售与经济收益，甚至关系到项目的成败。因此，为了确保梦泽园开盘成功，特不明确开盘期内所有传播活动均应遵守八字方针“精心包装，强力造势”。需特不讲明的是开盘期内宣传费用将占到广告总费用的14%左右（一般大型楼盘惯例为18%左右）。为了更明确更具体地体现思路，将开盘期内传播活动分为三个时期：预热期：2月28日3月4日，开盘预热，衔接前期广告宣传轰炸期：3月5日 3月12日，集中轰炸宣传，体现大气与实力持续期：3月13日4月10 日，保持宣传热度（一） 预热期：2月18日3月4日1 户外广告：A供选核心主题：l 梦泽园“诗意境地、都市桃源、康居港湾”l 湖南最富现代感的人文景观梦泽园l 长沙独有的滨湖园林高尚住宅区梦泽园B公布地段、位置、面积、费用：所有户外广告均采纳“钢架、镀锌板、电脑喷绘”为要紧材料，同时均需在3月9日前到位。在以下较佳地段选择施行，全年预算约50万元： 火车站附近：l 邮政大楼顶层 200平方米 18万元/年（市邮政局公布）l 阿波罗商业广场顶层 200平方米 18万元/年（阿波罗商业广场公布）l 锦城大酒店顶层 200平方米 30万元/年（省交通广告公司公布） 袁家岭l 立交桥中南北向两块 60平方米/块 9万元/年块（环路广告公司公布）l 煤炭厅顶层 300平方米 20万元/年（省煤炭厅公布）l 新华书店侧墙 150平方米 18万元/年（省新华书店公布） 芙蓉路l 八一桥桥上 100平方米 15万元/年（环路广告公司公布）l 立交桥中南北向 54平方米 8.5万元/年（环路广告公司公布） 外围地段l 四方坪立交桥上 75平方米 11万元/年（环路广告公司公布）l 高桥灯杆（二环）1.6平方米 6000元/年个（环路广告公司公布）l 长永高速横桥 80平方米 25万元/年（湖南高速公布）l 新中路口 60平方米 10万元/年（环路广告公司公布）2、 媒体广告：具体文案及设计另行专门确定预算约20.19万元，其中含湖南卫视、长沙信息台全月费用。 长沙晚报2月28日 头版通栏 3.6万元75%=2.7万元 湖南卫视3月1日4月1日 21：1021：20 5000元30次=15万元 长沙电视信息台3月1日4月1日 1分钟/次 每天三次 2万元3软性广告：具体标题及文字内容另行专门撰写 长沙晚报2月29日 500字 新闻 1000元 三湘都市报3月1日 500字新闻 1000元 家庭导报3月4日 500字新闻 1000元 湖南证券报 1000字报道 1000元 生活频道 30秒新闻 900元（二） 轰炸期（3月5日3月12日）户外广告与湖南卫视、长沙信息台均于预热期中即已开始公布广告，在此一时期不再提及,预算约43.75万元1 媒体广告：具体文案及设计另行专门确定 长沙晚报3月5日 头版通栏 3.6万元75%=2.7万元3月9 日 整版（第五版） 12万元75%= 9万元 三湘都市报3月9日 整版（封底版） 7万元75%=5.25万元 家庭导报3月9日 头版整版（彩色） 16.8万元70%=12.6万元 湖南证券报3月8日 整版（综合新闻版） 3万元80%=2.4万元 中邮专送房地产专刊3月8日 整版 4万元70%=2.8万元 随参考消息等邮发报纸夹送彩色散页3月5日 整版（10万份） 4万元60%=2.4万元 生活频道我想有个家专栏3月 日 5分钟 2万元60%=1.2万元 湖南电视信息台房博士广场3月1日4月1日 1分钟/次 每天三次 2.4万元2 软广告(含新闻公布会之新闻,公布通栏专题新闻;有关标题及具体文字内容另行专门撰写)长沙晚报、三湘都市报、湖南日报、湖南证券报、家庭导报、湖南经视、湖南卫视、生活频道、女性频道、政法频道等媒体上公布新闻或专题报道。 约3万元（三） 持续期（3月13日4月1日）预算约为32.63万元1 媒体广告：具体文案及设计另行专门确定 长沙晚报3月15日 半版（第5版） 6万元75%=4.5万元3月28日