云南省城市建设投资有限公司 战 略 规 划 方 案 2005 12 13 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 2 页 报告一级目录 一 云南城投的使命与愿景 二 云南城投的发展定位 三 云南城投5 10年战略目标 四 云南城投现有业务的进退 五 云南城投的业务组合 六 云南城投的业务投资安排 七 投资效益预测和风险评估 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 3 页 1 云南城投的公司使命 致力城市建设 推动城市发展 根据省政府对云南城投的功能定位 不断扩大投融资能力 致力于城 市基础设施建设 推动城市发展 不断改善城市生活环境 紧跟社会发展 步伐 适度超前 为云南省的城市化发展作出新的贡献 致力城市建设 推动城市发展 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 4 页 2 云南城投的发展愿景 成为区域性城市建设投资行业的领跑者 成为区域性城市建设投资行业的领跑者 用5 10年时间 按照 政府引导 市场机制 企业运作 的指导思想 高起点 高速度 高质量 高效益做好每个项目 做大做强 做精做细 致 力于成为 管理创一流 投资上规模 发展超常规 的区域性城市建设投资行 业的领跑者 坚持效益 规模 速度三者并重的稳健经营方针 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 5 页 报告一级目录 一 云南城投的使命与愿景 二 云南城投的发展定位 三 云南城投5 10年战略目标 四 云南城投现有业务的进退 五 云南城投的业务组合 六 云南城投的业务投资安排 七 投资效益预测和风险评估 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 6 页 报告二级目录 一 发展方向 二 发展区域 三 核心业务 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 7 页 发展方向 成为城市基础建设领域的专业化公司 有所为有所不为 云南省人民政府2005年4月27日云政复 2005 26号 云南省人民政府关于同意组建云南省 城市建设投资有限公司的批复 第4条 云南省城市建设投资有限公司的经营范围 规定 1 城市道路以及基础设施的投资建设及相关产业经营 2 给排水及管网投资建设及管理 3 城市燃气及管网投资建设及管理 4 城市服务性项目 学校 医院等 的投资和建设 5 全省中小城市建设 6 城市旧城改造和房地产开发 7 城市交通 轻轨 地铁等 投资建设 8 城市开发建设和基础设施其它项目的投资建设 说明 1 上述八大领域是云南城投可以经营的领域 拥有选择权 2 我们可以根据云南 城投内部资源优势与劣势 外部环境机会与威胁来选择进入上述八大领域的某些领域 3 根 据对全国其它城市建设投资公司经验与教训的研究 建议云南城投公司的发展方向是 成为城 市基础建设领域的专业化公司 有所为有所不为 在保证经济效益的前提下兼顾社会效益 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 8 页 发展区域 以云南省区为主 适当时机选择性进入全国部分地区 昆明 曲靖 楚雄 大理 玉溪 蒙自 景洪 1 云南城投是云南省政府的 三大融资平台之一 需要 实施省政府推进云南省城 市化的意图 2 政府资源是云南城投的优 势之一 政府资源具有明 显的行政区域性 3 城市基础建设项目与地方 政府存在复杂的关系 暂 不满足进军全国条件 4 在现代交通和通讯条件下 对云南城投来说 不存 在西南经济圈 东南亚经 济圈 云南城投的地域层 级是云南省和全国 研究表明 云南城投发展的地域层级是云南省和中国 而不是西南地区和东南亚地区 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 9 页 核心业务 以城市开发板块为核心 教育板块和医疗板块兼顾城市开 发板块的经营 水务板块相机配套于城市开发板块的经营 通水 城市开发 教育 医疗 水务 1 尽管三级本科教育 独立学院 在相 当长的时期内 市场前景看好 但还 是存在生源风险与学生就业风险 2 在对教育投资时 可以考虑教育停办 时 校园地产 校园房产转作房地产 经营 以降低教育投资风险 1 目前 公立医院的住院条件比较差 随着经济的发展 病人对住院的要求 日益提高 2 改善医院的就诊环境和住院条件 提 高住院收费 医疗经营与房地产经营 相结合 还可获得税收优惠 1 水务经营与房地产经营相对疏远 2 在适当条件下 水务经营可以配合城 市开发 地产 房产 的经营 注 城市交通 如轻轨 作为政府项目 云南城投根据当时政府提供相关条件 临时决定参与方式 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 10 页 对 城市开发 业务的说明 城市开发是 城市旧城改造和房地产开 发 业务的简称 云南城投 城市开发 业务的发展定位 以地产开发为主 以房产开发为辅 1 地产开发 主要是土地一级市场或一级半市场的经营 的运作程序相对简单 2 地产开发的价格风险和投资风险要远远小于房产开发的相应风险 3 从云南城投内部优势来看 拥有省级政府资源 在目前的监管框架下 政府资源在房 产开发领域的作用比较弱 而在地产开发 尤其是一级市场 的影响力比较大 4 根据对云南城投公司现有人力资源的评估和对未来一定时期人力资源的预测 新生的 云南城投操控房产开发的能力还有待进一步提高 以 城市开发业务 为核心 1 城市开发是城市基础建设领域盈利能力最强的行业 工业化的过程就是城市 化的过程 世界发达国家在它处于发展时期的历史证明了这一点 2 公司对教育板块的投资也以房地产经营作为退出手段 以控制风险 3 公司的医疗板块与房地产经营密切配合 打造宾馆式医疗服务 以美国为代 表的宾馆式医疗服务受到了广大患者的热烈欢迎 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 11 页 关于核心业务的确定 经过对中国各地的城市建设投资公司经营情况 的全面和综合研究 我们确定了以城市开发为主的业务组合 1 许多垄断性公司是盈利的 甚至获得超额利润 但不能认为 垄断性公司就是盈利的 因为中国与外 国对垄断性企业的政府管制存在很大的差异 价格的管制是垄断性企业是否真正盈利的关键点 2 我国许多地方政府为了推动当地的城市基础设施建设 成立城市投资公司 但城市投资公司的资产 盈利能力与资产流动性都很差 地铁 轻轨 城市道路 桥梁 自来水 污水处理等资产绝大多数不 是优质资产 这些领域基本上是由地方政府直接控制 3 天然气 电力 通讯等三大业务都属于城市基础设施 但由于其采用全国或大区垄断经营模式 基本 上由中央政府直接控制 在过去相当长的时期内是获取超额垄断利润的 4 云南城投的三大经营原则之一是 经济效益和社会效益兼顾 因此我们必须以正确的原则确定公司的 核心业务 5 如果云南城投进入城市道路和桥梁等基础领域 都是政府项目 需要政府以股权投资的形式增加云南 城投的注册资本 上海城投 重庆城投 广州城投 武汉城投等公司的大量注册资本都是当地政府把 其对市政基础设施建设的投资作为股本金注入城市建设投资公司的 研 究 结 论 1 除了直辖市外 全国成立省级城市投资公司的 云南城投是 独此一家 其政策资源和资本结 构与其它城市建设投资公司存在根本性差异 云南城投的业务定位必须充分考虑 2 全国各地城市建设投资公司的一个普遍特点是资产 总资产 净资产 规模大 盈利能力很差 甚至低于一年期银行存款 作为新兴的云南城投公司 必须避免这个问题 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 12 页 报告一级目录 一 云南城投的使命与愿景 二 云南城投的发展定位 三 云南城投5 10年战略目标 四 云南城投现有业务的进退 五 云南城投的业务组合 六 云南城投的业务投资安排 七 投资效益预测和风险评估 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 13 页 报告二级目录 一 布局期 2年 战略目标 二 发展期 3年 战略目标 三 跨越期 5年 战略目标 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 14 页 布局期 2006 2007年 教育板块尽快走上正轨 积极开拓城市开发 业务 规范发展水务板块 研究国家医疗改革动向并跟踪收购对象 教育板块 n津桥学院走上规范 稳定发展之路 建成一所设施良好的10000人规模的学院 n年经营收入0 80 1 00亿元 年净利润2000 2500万元 年度经营净现金流入4000 4500万元 在布局期末期 教育板块总资产规模达到4 00 4 50亿元 城市开发 n北京新云南大厦竣工并交付使用 但尚未产生经营收益 将在发展期 2008 2010年 产生经营收益 另外 还启动2 3个地产 房产项目 如福保项目 n城市开发板块总资产达到35 40亿元 其中北京新云南大厦总资产15亿元 水务板块 n掌鸠河项目股权明确并成立子公司 按持股比例计算总资产收益率2 50 净资产收 益率6 00 年度净利润0 50亿元 现金0 00亿元 或者变现 退出 掌鸠河股权 n 控股1地级市自来水公司 投资约0 50亿元 总资产1 50亿元 水务总资产20亿元 医疗板块 n研究医改政策 搜寻收购对象 地点限于昆明市 医院级别为 三级甲等 n拟收购一家三甲医院 股权投资3 00亿元 控股60 70 医院净资产规模5 00亿元 总资产规模8 50 10 00亿元 资产负债率40 50 其中掌鸠河18 50亿 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 15 页 布局期 2006 2007年 战略目标规划说明 1 教育板块 目前是否最终收购昆明医学院海源学院尚无定论 如果没有收购海源学院 则继续扩大 津桥学院 目前作为股权投资1 27亿元 再投资3 00亿元 可以建成一所设施良好的10000人规模 学校 成为昆明市顶级的独立学院 抵御市场竞争风险 在教育产业 强者恒强 2 城市开发板块 在布局期启动的2 3个城市开发项目在本期间总投资20 25亿元 共计形成资产35 40亿元 在布局期城市开发板块既没有净利润贡献 也没有现金净流入 处于投入期 3 水务板块 掌鸠河项目 最乐观的估计 云南城投持有50 的股权 总资产约38亿元 云南城投按 比例持有18 19亿元 从全国 云南省现有自来水公司的经营情况来看 盈利情况不理想 考虑到 该行业的市场发展前景 谨慎进入 在布局期只尝试控股云南省境内某一个地州市的自来水公司 实践成功后复制经验 在布局期 在水务板块仅最多新增投资0 50亿元 控制资产1 50亿元 掌鸠 河的资产18 19亿元属于存量资产 其经营收益用来偿还贷款 不会分配 在5 10年内没有现金 4 医疗板块 医疗体制的 管办分离 改革会给我们进入医疗产业提供机会 在改革后省政府有可能 把云南城投作为政府的医疗投资平台 在布局期 我们只是处于准备期 没有实质性投入 1 布局期的经营收益与经营净现金流入 主要来自两块 一是教育板块 二是某些短期项目 如土地 的转手 另外掌鸠河可能产生一些会计收益 但没有现金分配 2 布局期的总资产规模 教育4 00 城开35 00 水务20 00 59亿元 如果退出掌鸠河 总资产规模为 教育4 00 城开35 00 水务1 50 40 50亿元 保密文件 版权所有 云南省城市建设投资有限公司战略规划方案 第 16 页 发展期 2008 2010年 教育板块平稳运营 城市开发板块继续追加 投资并开始产生收益 水务板块规范运营 医疗板块开始投资 教育板块 n在校学生总规模达到8000 10000人 平稳运营 无需追加投资 自我滚动发展 n年经营收入1 00亿元 年净利润2500万元 年度经营净现金流入4500万元 教育板 块总资产维持在4 50亿元 无需继续扩张 城市开发 n新云南大厦实现年度总资产收益率2 00 3 00 净利润约0 30 0 45亿元 年度 经营净现金流入0 80 0 95亿元 其它城开项目进入运营或销售阶段 n发展期在土地