房地产项目投资成本费用构成房地产项目的开发各项费用构成比较复杂，而且变化因素比较多，不确定性大，就一般项目而言主要分为以下部分：一开发成本1. 土地成本（毛地和净地）土地转让费用 转让费一般按照土地转让合同（可参考国家土地出让金标准）土地相关费用（征迁费用和安置补偿费用）土地租金（按照地方政府土地税务征收条例执行）土地契税按照土地费用的3%征收2.前期工程费 规划设计费用（3%3） 项目可行性研究费用（1-3%3）或 0.08-0.15%投资额 水文、地质勘察费用（0.5%设计概算） 三（七）通一平费用（实际情况） 三通一平50-70元/占地面积3.建筑安装费 土建工程费用 根据省建筑工程预算定额和经验数值土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润水电费用一般占土建费用的15% 设备及安装费计算方法：单元估算法（酒店），单位指标估算法（按建筑面积计算），工程量近似匡算法（按照预算方法），类似工程经验估算法4.基础设施费 150-250元/总建面（包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、电讯、环卫）供水15元/总建面、供电65元/总建面、道路40-50元/道路面积5.公共配套费（不能有偿转让的开发小区内公共配套设施）6. 开发期间税费国家政府按有关文件支付使用的各种税收和各类费用，主要包括：该部分费用有所调整和变更，可以在杭州http:/www.investhz.gov.cn/的相关资料查询 投资方向调节税住宅商住5%投资额，商办15%投资额，楼堂馆所30%投资额，市政学校0%投资额 配套设施建设费（小区成片开发（土）2万，6%基建投资额，零星开发（土）小于2万12%基建投资额） 建筑工程质量与安全监督费用 4工程造价（建筑工程质量费2.5工程造价 安全监督费1.5工程造价） 供水补偿费用，供电负荷费用（增容费）供水 600元/t, 其中住宅0.3t/人，商业0.1 t/供电 住宅480元/KVA，4KVA/户； 商业1000元/KVA，8KVA/100 物业管理基金 2%基建投资 其他税费 2%基建投资7. 不可预见费用（又称预备费） 3-5%1-5 或3%投资额市场条件，引起三材价格变化施工图更改，因设计更改而发生的费用自然灾害的损失及预防灾害而发生的费用二开发费用（期间费用）1. 管理费用 3%1-5开发商企业进行组织管理开发经营活动而发生的费用（含人员工资、福利、车马费、招待费用等）2.销售费用（广告宣传2-3%销售收入 代理费1.5-2%销售收入 其他费用0.5-1%销售收入） 或按照前期3%投资额 销售期3%营业额3.财务费用（等额本息偿款，等本偿款，等息末一本）因资金筹集而发生的费用（含利息、净支出、手续费用等）三项目经营税费 转让房地产税费 （6.43% 销售收入） 5.566%营业税5%销售收入，城市维护建设税（7%营业税），教育费附加（3%营业税），教育专向基金（3%营业税），防洪工程维护费（4%营业税），交易印花税（0.05%销售收入），交易管理费（0.5%营业税） 租赁营业税 12%租赁收入，自营需再扣除20% 土地增值税实行阶梯性征收土地增值额Z=房地产收入项目金额（土地费+开发成本+销售税金）其他扣除项目其他扣除项目 20%开发成本（一）增值额占项目金额 -50% 该部分按增值额的30%征收 增值额占项目金额 50-100% 该部分按增值额的40%征收 剩余部分按5%征收增值额占项目金额 100-200% 该部分按增值额的50%征收 剩余部分按15%征收增值额占项目金额 200-% 该部分按增值额的60%征收 剩余部分按35%征收 企业所得税（33%/15%企业应纳税所得额） 外资企业或其他特殊区域特殊企业按照15%征收注：文中斜体字部分为项目测算的参考数据，其中不乏有经验数值，仅供参考。投资经济效益评价一静态评价（不考虑资金的时间价值） 投资收益率法投资收益率（投资利润率，投资效果系数）= 收益额/项目投资额100%税前收益额=销售收入销售成本销售税金还贷额税后收益额=销售收入销售成本销售税金还贷额所得税项目投资额=投资费用+贷款利息 静态投资回收期按平均收益额计算回收期（均等收益）按累计收益额回收期（非均等收益） 追加投资回收期（租赁项目）追加投资回收期Ta=投资增额K / 年成本节约额C 追加投资效果系数（追加投资回收期的倒数）二动态评价（考虑资金的时间价值） 净现值法（NPV） 内部收益率（IRR） 现值比较法（PW）年成本比较法（AC） 动态回收期法（按照累计净现金流量计算）项目不确定性分析盈亏平衡分析线性盈亏分析利润E 目标利润E0 销售单价P固定成本CF 变动成本CV 单位变动成本CX 开发数量Q 盈亏开发数量Q0Q0=CF/（PCX）即 E0 =0 总成本C=总收益I非线性盈亏分析敏感性分析对分析指标（如：价格，成本，进度）按照固定的增减幅度测算IRR，比较IRR值的变化幅度。根据变化幅度大小确定最敏感的因素，在今后的建设及推广中对敏感因素需谨慎考虑。项目单位数量项目单位数量占地总面积居住人数人总建筑面积平均每户建筑面积居住面积平均每户居住人口人公建面积人均居住用地绿化用地道路面积居住户数户车库面积层数功能所占面积总面积裙房商铺公建地下室停车设备人防地上商铺住宅写字楼总面积经济指标1经济指标2工程项目实施进度序号项目名称工程量持续时间进度安排1征地拆迁2前期工程3基础工程4主体结构工程5设备安装工程6红线内外工程7公建配套工程8竣工验收9销售10租赁前期工程费用序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建安费3%2可行性研究费总投资1.5%3地质勘探设计概算0.5%4筹建开办建安费2.5%5三通一平60元/合计建安工程费用估算序号单位造价 （元/）调节系数单位造价1土建2设备3装修4内装修5外装修合计基础设施估算序号项目单价计价数量（万元/公顷）本项目价格1道路42.132绿化5.43供水154供电655其他工程费2%合计开发期间税费估算序号类别计算依据缴纳税额1投资方向调节税投资额5%2配套设施建设费基建投资额12%3工程质量安全监督建安费0.4%4供水补偿住180元/人 商60/人5供电增容费住1920元/户商8000/1006其他基建投资额2%合计销售费用计算依据计价合计广告宣传销售收入2%宣传代理销售收入2%其他销售费用销售收入1%投资计划与资金筹集序号项目名称合计建设经营期1建设投资2资金筹措2.1自有资金2.2借贷资金2.3预售收入在投入贷款还本付息估算合计12345678年初借款累计1040.00 3203.20 6579.46 5457.81 4246.44 2938.15 1525.20 本年借款6000.00 1000.00 2000.00 3000.00 本年应计利息2240.00 40.00 163.20 376.26 526.36 436.62 339.71 235.05 122.02 本年还本付息8240.00 1648.00 1648.00 1648.00 1648.00 1648.00 年末借款累计1040.00 3203.20 6579.46 5457.81 4246.44 2938.15 1525.20 -0.78 项目损益表序号项目名称计算依据建设经营期1销售收入2总成本费用3销售税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润8盈余公积金9可分配利润全部投资现金流量表序号项目名称建设经营期1现金流入1.1销售收入1.2租赁收入2现金流出2.1建设投资2.2销售税金及附加2.3土地增值税2.4所得税3净现金流量（税后）3.1累计净现金流量4折现净现金流量5税前净现金流量5.1累计税前净现金流量6税前折现净现金流量自有资金现金流量表序号项目名称建设经营期1现金流入1.1销售收入1.2租赁收入2现金流出2.1自有资金2.2预售收入再投入2.3贷款本息偿还2.4销售税金及附加2.5土地增值税2.6所得税3净现金流量4折现净现金流量项目评价指标静态指标动态指标投资利润率投资利税率FNPVFIRR税前税后税前税后全部投资自有资金7 / 7