利率对我国房地产的影响 我国房地产的发展历程 我国是一个人多地少的国家 据统计人均土地面积还不到世 界平均水平的1 3 房地产业的发展是我国现代化建设的需要 我国的现代房地产业起始于改革开放初期 经过二十多年的发展 目前已步入健康发展的轨道 正处于繁荣兴旺时期 房地产市 场需求也将逐年增长 上世纪八十年代中后期 我国的房地产市场开始发育 由于大 部份公民住房还以公有住房为主 房地产市场十分萧条 1986 年全国房地产开发企业仅1991家 房地产开发企业数量的增加 也十分缓慢 九十年代初 由于国家全面推行住房制度改革 老 百姓开始意识到住房不仅仅是福利更多的是一种商品 全国商品 房建设 销售 购买以及存量房买卖和租赁活动不断出现 逐步 形成了新建商品房买卖和存量房买卖 租赁市场 房地产市场逐 步走向繁荣 利率和房地产的概念 房地产的发展历史 国家十二五规划中利率政策对于房地产的影响 演讲总纲 1 2 3 利率 interest rate 房地产 利率 interest rate 就表现形式来说 是指定时期内利息额同借贷资本 总额的比率 利率是单位货币在单位时间内的利息水平 表明利息的 多少 经济学家一直在致力于寻找一套能够完全解释利率结构和变化的 理论 利率通常由国家的中央银行控制 在美国由联邦储备委员会管理 利率又称利息率 表示一定时期内利息量与本金的比率 通常用百分 比表示 按年计算则称为年利率 其计算公式是 利息率 利息量 本金 时间 100 房地产是指土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可分离的部分及 其附带的各种权益 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可 移动性 在经济学上又被称为不动产 可以有三种存在形态 即土地 建筑物 房地合一 利率和房地产的概念 1987 2006年我国商品房 商品住宅的价格变化及其 与GDP增长率 1991年商品房价格变化率为11 9 1992年猛升至26 5 1993 年又升至29 8 房地产开发掀起了投资热潮 房地产开发公司 急剧增加 房地产开发投资高速增长 以炒地皮 炒项目为主的 房地产市场异常活跃 几年间全国的房地产开发企业猛增到 33482家 我国的房地产市场第一次出现了投资过热 形成了较 严重的房地产泡沫 1993年下半年国家陆续采取宏观调控手段歇 制房地产畸形发展的趋势 房地产行业进入调整期 1994年商品 房价格率急剧下降至9 1 全国房地产开发建设投资完成1608亿 元 比1993年增长41 3 明显低于1993年的124 9 房地产开 发的增长速度明显放缓 1994年至1997年随着经济由热转冷 房 地产市场也沉寂下来 商品房和商品住宅的价格迅速回落 并由 高于GDP增长转变为低于GDP增长 房地产泡沬破裂 房地产市场 一片萧条 1996年行业平均利润率仅为0 91 1997年行业转入 亏损 全国的房地产开发企业数量锐减至21269家 1987 2006年我国商品房 商品住宅的价格变化及 其与GDP增长率图 1997 2002年全国房地产投资及住房建 设情况 从1998年开始 随着国家把住宅业培养成为新的经济增长 点的制度改革以及各项政策措施的出台和贯彻落实 我国房地 产市场和房地产业进入了新的发展时期 这个时期 全国城镇 停止了住房实物分配 各项搞活住房二级市场的税费减免等优 惠政策纷纷出台 住房建设加快 住房金融快速发展 住房二 级市场开始活跃 1997年全国城镇房屋竣工面积为62490 19万m2 2002年 达到93018 27万m2 增长48 85 同时 商品房竣工面积增长 更加迅速 1997年全国商品房竣工面积为15819 7万m2 2002年 达到34975 75万m2 增长121 09 商品房竣工面积占城镇房屋 竣工总面积的比例也由1997年25 32 上升到2002年的37 6 1997年全国商品房新开工面积14026 98万m2 施工面积 44985 46万m2 2002年新开工面积达到42800 52万m2 施工面 积达到94104 01万m2 分别增长205 13 和109 19 1997 2002年全国房地产投资及住房建设情况图 1997 2002全国商品房销售情况 随着住房金融制度的建立和实施 个人购房占住房需求的比例不断增 长 2000年个人购买商品住宅1 32亿m2 占商品住宅销售面积的87 51 而2002年1 11月个人购买商品住宅的比例达到94 3 个人购房成为 住房市场需求的主力 也带动了个人住房信贷的快速发展 四大国有商 业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长过程 到2001 年底 全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元 是 1997年底的33倍 并首次超过房地产开发贷款余额 占整个消费贷款余 额的86 房地产信贷结构发生了重大变化 由于停止住房实物分配 逐步实行住房分配货币化 特别是大力 发展住房金融等 改变了城镇居民的住房消费观念 加快了住房商品化 进程 使住房需求得到释放 房地产市场规模迅速扩大 个人购买逐渐 取代团体购买 个人成为商品房市场的主体 1997年商品住宅销售面积 为7864 3万m2 2002年达到23702 31万m2 增长超过2倍 1997年商品住 宅销售额为1407 56亿元 2002年达到4957 85亿元 增长超过2 5倍 1997年 2002年 我国房地产开发企业呈现出数量稳定增长的局面 行业平均利润率平稳回升 行业进入理性发展 1997 2002全国商品房销售情况图 2003年 我国房地产开发继续保持了快速增长态势 据2003年1到 10月不完全统计 全国累计完成房地产开发投资7367 08亿元 比 2002年同期上涨31 3 商品房施工面积 竣工面积增幅均在30 左右 房地产开发投资资金同比增加43 8 其中国内贷款资金来 源增加的幅度达到54 1 商品房和商品住宅销售面积同比分别增 长34 0 和33 4 超过了竣工面积增长的速度 2003年以后 房地产投资快速增长 房地产价格大幅上涨 住房供应结构不合理矛盾突出 房地产市场秩序比较混乱 国家频 繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控 从2003年下半年开 始 政府从严把土地 信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长 从2005年开始 政府强调做好供需双向调节 着力采取有关政策 措施稳定房价 从2007年下半年开始 宏观调控的着重点转向大力 建立健全城市廉租住房制度 改进和规范经济适用住房制度 进一 步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨 2003年下半年和2004年上半年 全国范围内较明显地出现了 投资过热 开发区圈占土地热 钢材 水泥等建筑材料价格过快上 涨 煤 电 油 运全面紧张等经济过热现象 房地产业关联度高 带动力强 房地产开发投资过快增长产生了对钢材 水泥等建筑 材料的大量需求 带动了其价格上涨 2003年全国房地产开发投资 比2002年增长30 33 是前次宏观调控以来增速最快的一年 2004年第一季度 全社会固定资产投资同比增长43 比上年同期提高 15 2个百分点 从表2 3及表2 4看出 2004年全国房地产开发投资额13158 3亿元 同比增长29 91 低于上年30 33 的增长率 增幅放缓 2005年全国房 地产开发投资额15909 2亿元 同比增长20 91 比上年降低8 68个百分点 2006年全国房地产开发投资额19422 9亿元 同比增长22 09 增幅回升 但仍远低于2004年29 59 的增长率 2007年全国房地产开发投资额 25279 7亿元 同比增长30 15 比上年提升5 06个百分点 增幅高于2004 年的水平 我国的房土地产业又初露投资过热的势头 2008年 在国际金融危机的形势下 我国政府以审慎灵活的宏观调 控政策 基本上保持了经济的平稳发展 而对于房地产市场的调控则更体 现了这种审慎灵活性 2008年上半年 在国家调控政策主导下 全国房地 产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归 各项指标高位调整 过度需求 泡沫得到有效的抑制 但2008年第三季度 市场开始快速下行 并显现出 加速下滑的趋势 在国家 保增长 政策的主导以及各方面努力下 第四 季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制 整体市场基本保持了理性回 归并稳定发展的态势 上半年全国房地产开发投资额延续了2007年略高于 30 的同比增长幅度 而整体市场处于理性回归的态势 宏观调控起到了明 显成效 下半年 国际上受金融危机的影响 国内由于 抑制过热 政策 叠加 住房保障制度的推进 以及经济进入调整期等因素的影响 出现涨 幅下降的趋势 2008年 竣工面积 新开工面积 施工面积均处于涨幅回调过程 竣工面积 新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31 6 27 2 和 32 1 下降到1 11月的6 1 5 4 和17 7 1 11月新开工面积8 4亿平 方米 超过销售面积71 而施工面积25 5亿平方米 相当于前三年平 均销售面积的近4倍 2008年商品房销售量理性回归 商品房销售面积同比涨幅由08 年上半年的 7 2 下降到1 11月的 18 3 2008年1 11月的销售面积比2005年同期增长13 3 比2006年 增长6 6 如果不考虑2007年这个特殊因素的话 可以看到2008 年销售面积仍处上行趋势 只是增长幅度有所下降 2008年商品房销售面积62088 9万平方米 同比减少20 其中 现房销售面积19629 3万平方米 同比减少22 期房销售面积 42459 7万平方米 同比减少19 2009年商品住宅投资增幅继续减少 商品住宅投资同比增幅 在2009年年初陡然下降至0 8 为近年来的最低水平 之后 投 资增幅逐月回升 1 12月 商品住宅完成投资25619亿元 同比 增长14 2 增幅比去年同期减少8 4个百分点 2009年 商品房销售面积大幅增加 全年商品房销售 面积93713万平方米 同比增加42 1 增幅增加62个百 分点 其中 1 11月现房销售面积为20129万平方米 同比增加47 增幅增加66个百分点 期房销售面积为 55074万平方米 同比增加55 增幅增加73个百分点 2009年1 12月 商品住宅销售面积85294万平方米 同比增加43 9 增幅增加64 2个百分点 1 11月 商 品住宅现房销售面积为17540万平方米 同比增加48 2 增幅增加68 4个百分点 期房销售面积为51412万平 方米 同比增加56 7 增幅增加75 0个百分点 从价格的环比变化来看 新建住宅价格环比变化于 2008年8月份表现为负增长 持续7个月 2009年3月份 新建住宅价格环比变化由负转正 之后价格逐月回升 2009年全年 新建住宅价格累计上涨9 0 二手住宅 价格环比变化于2008年10月份出现负增长 持续5个月 2009年3月份 二手住宅价格环比变化由负转正 之 后价格逐月回升 2009年全年 二手住宅价格累计上涨 6 9 从价格的同比变化来看 新建住宅与二手住宅价格 的同比变化均在2008年12月出现负增长 二手住宅价格 的同比变化于2009年4月份由负转正 新建住宅价格同 比负增长持续7个月 于2009年7月份由负转正 2009年 全年 新建住宅与二手住宅价格分别同比上涨1 3 和 2 4 根据国家统计局的统计数据 2009年全国完成房地 产开发投资36232亿元 比上年增长16 1 全国房地产 开发企业完成土地购置面积31906万平方米 比上年下 降18 9 全国商品房销售面积9 3713亿平方米 比前 年增长42 1 全国商品房销售额43995亿元 比2008年 增长75 5 其中 商品住宅销售额增长80 办公楼和 商业营业用房销售额分别增长66 9 和45 5 全国商品 房成交价格约4695元 平方米 比2008年的3882元 平方 米上涨近 24 这一涨幅是近15年最大的 统计显示 2009年全国房地产开发企业房屋施工面 积31 96亿平方米 比上年