张家口市房地产市场摸查张家口市房地产市场摸查简报简报 市区 市区 北京区域北京区域 策划部策划部 20172017年年6 6月月 目 录 城市印象城市印象 市区市场摸查市区市场摸查 市区市场市区市场结论结论 竞品项目分析竞品项目分析 城市印象城市印象 l l城市概况城市概况 l l城市发展价值梳理城市发展价值梳理 l l城市城市经济发展情况经济发展情况 城市概况 张家口位于北京西北向180公里 京津冀蒙四省交界处 是京津冀 环渤海 经济圈和冀晋蒙 外长城 经济圈 的交汇点 幅员面积3 7万平方公里 常住总人口443万 城市等级为四级城市 宏观经济指标2016年 户籍总人口 万 469 60 常住人口 万 442 51 城镇人口 万 239 8 三产比例18 2 37 2 44 6 GDP 亿元 增速1461 05 7 0 人均GDP 元 增速33030 6 9 年平均工资 元 50311 财政收入 财政支出 亿 239 49 414 29 城镇居民人均可支配收入 元 26069 城镇居民储蓄存款1816 61亿元 社会消费品零售总额 亿 683 17 固定资产投资 亿 增速1631 27 5 房地产开发投资 亿元 326 0 全市商品房销售面积 万 464 5 商品房平均交易价格 元 4600 在校小学生人数 万人 30 66 城市发展价值梳理 城市实体产业结构正在调整 钢产业退出 旅游业兴起 装备制造业 食品加工在提升和强化 特色可再生能源 风能 发展迅速 宏观战略层面有京津冀协同发展 2022年冬季奥运会两大发展机遇利好 2016至2018年棚户区三年攻坚 战 集中改造438个棚户区 涉 及12 58万户拆迁户 非市区 全市范围 其中2016年改造棚 户区191个5 13万户 2017年 169个4 42万户 2018年78个 3 03万户 官方要求80 的货币 补偿比例 京津冀一体化 城市发展建设进程加快 大规模棚改拆迁 提高对外经济联络便利性 完善交通体系规划 现状交通路网完善 京藏高速 G6 京新高速 G7 张承高速 京张铁路 宁远机场 建设中京张城际高铁 2019年 底建成 京张段时长1小时 旅游度假资源 2022年崇礼冬季奥会 使张家口正式进入大众视野 2016年是京张成功申办冬奥会第 1个整年 张家口旅游产业爆发 式增长 共接待国内外游客 5193 7万人次 同比增长35 0 旅游收入519 2亿 同比增长 45 7 重点布局滑雪温泉 草 原风情 民俗精品 历史文化 长城古道和葡萄 酒 品游六大品 牌 产业结构 钢产业退出 旅游业兴起 多产业并举 原宣钢 张烟 张煤机三大名 企中宣钢迁出至唐山沿海 旅游业快速兴起 新能源发展迅速 风电装机和 并网容量排名全国地级市第二 装备制造业需改造提升 食品加工业需要扶强 城市经济发展情况 城市经济发展动力良好 但人口吸纳能力弱 连年人口净流出状态 外流人口近30万 根据河北统计局信息 2016年张家口城镇非私营单位人员年平均工资50311元 城镇私营单位人员年平均工资 30477元 收入水平低 人均可支配收入稳增 但增速逐年呈减缓趋势 张家口市近5年城镇人均可支配收入 市区市场市区市场摸查摸查 l l城市城市人口人口分级分级 l l市场市场板块分布板块分布 l l市场近期大事件市场近期大事件 l l细化板块市场细化板块市场摸查摸查 市区人口分级 企事业单位工资水平偏低 城市工薪阶层基数大 富裕人口多为私营企业主 中产阶层主要为个体工商户 中产阶层 富裕阶层 工薪阶层 张家口市各财富阶层人口结构现状 城市具有购买力的人群主要集中于公务 党政机关 泛公务 事 业单位 电力 邮电 电信 银行 医疗 机关 单位的高级管理 者以及当地大型单位的高层管理人员 私营企业主 张家口作为河北省资源型城市和老重工业基地 近几年受城市产 业转型影响 大量产业工人收入下降 目前城市中产阶层人群以 公务 党政机关 泛公务 事业单位 电力 邮电 电信 银 行 医疗 机关 单位中层管理者 个体工商户为主 企事业单位职工 其他第三产业职工 城市白领阶层相对较少 蓝领及服务行业从业者是工薪阶层主力军 市区市场板块分布 受限于东西北三面环山的地形因素影响 城市发展大方向为向南发展 桥西区为老城区 城市面貌破旧 人口倾向于流入桥东区 经开区为近年重点发展区域 桥东区桥东区 12500 1400012500 14000元元 经开区经开区 12500 1500012500 15000元元 桥西区桥西区 11000 11000 1300013000元元 桥西区板块 最早城区 目前由于配套陈旧 城市发展空间受限 市场逐 渐萎缩 住宅均价 11000 13000元 客户情况 下县进城改善客户 地缘刚改 刚需客户 桥东区板块 概况 传统城区居住板块 配套成熟 城市富人居住区 住宅均价 12500 14000元 客户情况 地缘改善 刚需客户 下县进城客户 经开区板块 概况 城市新区 新区规划 京张高铁站 产业引入等利好 板块热度持续增高 住宅均价 12500 15000元 客户情况 本地改善客户 下县进城客户 投资客户 城 市 发 展 方 向 城市发展方向 市场近期大事件 5月26日发布限购政策 响应国家抑制投机型购房的大主题 实质条文要求并不严厉 未设置外地 户籍购房资质条件 但对于本地改善客户将产生影响 本地户籍中心城区内禁购第3套及以上 限购范围 中心城区 桥东区 桥西区 经开区 户籍地外地户籍本地户籍 限购套数限买1套限买2套 商业贷款首付比例40 首套第2套 30 无贷或已结清40 有贷款50 公积金贷款停办 无房无贷款记录30 60 有贷款记录60 其他要求新购住房3年后方可上市交易 板块细分摸查 温泉板块 与桥东区不同 桥西刚需属性更强 市场规划 供应 销售主力榜前三依次为83 101平米两居 108 124平米三居 75平米左右两居室 后续货量仍以两居室居多 83 101平米两居微高于108 124平米三居 居室面积积面积积套数配比占比已推推货货占比已售已售占比 已推未售均价总总价总总价存量存量占比 一居33772803 1 1502 0 1121 6 381 1 1 239 684 71687 3 两居7575114012 4 80010 9 77011 2 301 1 1 382 597 537016 2 两居83101397243 4 355248 3 332348 3 2291 0 1 385131 364928 4 两居1051104104 5 2002 7 1702 5 301 0 1 110512124010 5 三居108124246426 9 200427 2 189727 6 1071 0 1 311215656724 8 三居1301437207 9 6008 2 5808 4 201 1 1 31431861406 1 四居2002081701 9 500 7 230 3 271 0 1 1200228 81476 4 别墅30060060 1 00 0 00 0 0 60 3 9162735668754812287 2 1 3 板块细分摸查 温泉板块 主流两居产品 80 100 1T2或2T4边户两居户型 或小面宽大进深 或刀把 天宝中苑 93 两房户型 西泽园枫谷 100 两房户型 板块细分摸查 县城板块 由于是近年发展新区域 故经开区项目尚未沉淀区域市场属性 刚需改善投资兼有 现状偏倾于刚 需型 规划及后续货量主力为90 102平米两居室和120 140平米三居室 类别居室面积面积配比套数配比占比已推推货占比已售已售占比均价总价总价存量存量占比 高层层两居901023305 31 3 2235 32 4 2235 34 9 1 2 1 45103131107025 6 高层两居102107180 1 7 180 2 6 180 2 8 1 212812800 0 高层三居1101201714 16 2 1302 18 9 1302 20 3 1 35 1 45149 174 412 49 9 高层层三居1201402091 19 8 801 11 6 801 12 5 1 35 1 451681891289 230 9 高层三居160160237 2 2 237 3 4 237 3 7 0 98157 157 00 0 高层四居185190219 2 1 219 3 2 1963 4 1 37 1 45253 276 230 0 高层四居38038045 0 4 0 0 0 00 0 1 4532 532 451 1 高层四居20023250 0 5 0 0 0 00 0 1 45336336501 2 高层五居24024099 0 9 99 1 4 99 1 5 0 98235 235 00 0 小高层两居80100347 3 3 166 2 4 167 2 6 1 41121261804 3 小高层三居120140719 6 8 719 10 4 719 11 2 1 2144 168 00 0 小高层三居14015096 0 9 0 0 0 0 0 0 962 3 小高层三居170170135 1 3 0 0 0 00 0 1 4238 238 1353 2 公寓一居40 50180 1 7 0 0 0 00 0 1804 3 公寓一居7070120 1 1 0 0 0 00 0 1202 9 公寓两居80100696 6 6 646 9 4 316 4 9 1 1 25801383809 1 公寓三居136138180 1 7 150 2 2 60 0 9 1 25170 173 1202 9 公寓四居1601601201 1 100 1 5 24 0 4 1 25200200962 3 别墅联排300 330 37 0 3 37 0 5 37 0 6 130033000 0 别墅双拼4304304 0 0 4 0 1 4 0 1 143043000 0 10573 6895 6376 4197 2 1 3 板块细分摸查 经开区 主流两居产品 90 102 多纯南户型 南北不通透 少数南北通透边户户型 产品实现优化 滨河公馆 99 两房户型美林书院 90 两房户型 板块细分摸查 经开区 主流三居产品 120 140 尺度舒适 边户户型 格局方正 少数产品加入主卧套房设计 京润现代城126 三房户型 美林书院 132 三房户型 主流产品总价两居121 138万 三居162 189万 客户以市区客户为主 投资客户比例较大 其他 多毛坯 少赠送 车位12 14万元 个 地下储藏间1300 1680元 商业1 5 2 9万 主 流 价 格 户型主流面积均价总价 两居90 1021 35121 138 三居120 1401 35162 189 客 户 构 成 客户构成 以张家口市区客户占比约50 下县客户占比35 北京及其他区域投资客户占比15 身份标签 平均年龄低于桥东和桥西的 市区自住客户 下县进城客户 返乡置业客户 拆迁户 企业骨干等 需求特征 自住兼投资 品质型刚性需求为主 其 他 信 息 赠送空间多数无赠送 滨河公馆送露台 美林书院送阳台 地下储藏间出售 1300 1680元 车位出售 价格11 14万 个 商铺出售 价格1 5 2 9万元 交房标准多毛坯交房 贝尔紫园公寓精装交房 晟嘉理想湾提出精装交房 如实现 其将成为张家口首个住宅产品精装入市项目 板块细分摸查 经开区 市场描摹市场描摹 l市场小结 l市场发展趋势及支撑 l客户描摹 市场小结 板块分期主力产品 平米 主流价格 元 平米 市区客户 比例 周边县镇 客户比例 其他客户 比例 后续供应 粗计套数 桥东桥东 区116 140三居 80 100两居 12500 1400055 35 10 4041 桥桥西区83 101两居 108 124三居 11000 1300040 50 10 2287