3 建设用地管理法规 本章提要 首先对我国土地制度改革逐步法制化 进行了概述 重点介绍了现行土地征用制 度的主要规定 它包括征用土地的审批和 土地使用权划拨 出让 转让 出租与抵 押的有关具体要求 本 章 内 容 3 1 土地制度改革综述 3 2 土地征用制度 3 3 土地使用权的出让 3 4 土地使用权转让 出租与抵押 3 1 土地制度改革综述 十一届三中全会 1978年 以前 我国确 定的土地制度是基于土地私有制的消灭 地租 不复存在的这种推断而建立起来的理论模式 十一届三中全会以来 我国制定了一系列 土地管理方面的法律 法规 使土地有偿使用 制度的改革逐步开展 3 1 土地制度改革综述 今后 我国深化土地使用制度改革 将根据 社会主义市场经济体制的需要 切实解决好土 地作为生产要素进入市场 显现其资产价值 合理进行土地收益分配 加强土地管理 2003年开展了全国土地核查 这是建国以 来第三轮土地规划工作的开端 将为出台新的 土地政策做铺垫 新的土地政策将涉及三大方 面 出台 土地利用规划条例 重新修订 土地管理法 对国土资源管理体系将实行垂 直管理 为了尽快改变土地被滥用的局面 中央决 定通过制定相应法规改变各省国土部门管理结 构来实现对土地供应规划的控制 本 章 内 容 3 1 土地制度改革综述 3 2 土地征用制度 3 3 土地使用权的出让 3 4 土地使用权转让 出租与抵押 3 2 土地征用制度 所谓土地的征用是指国家因建设需要 强 制将属于农村经济组织所有的土地 即集体土 地 收归国有 3 2 1 土地征用的概念 由建设单位持国务院主管部门或县级以上地 方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任 务书或者其他批准文件 向县级以上地方人民政 府土地管理部门提出用地申请 由县级以上人民 政府审查核批 外国使领馆 国际组织 中外合资建设项目 需要使用集体土地的 由中国政府主管部门根据 有关法律法规的规定向所在地省级人民政府土地 管理部门提出征用土地的申请 报省级人民政府 批准 3 2 2 征用土地的审批程序 新 土地法 第44条规定 建设占用的土 地 涉及农用地转为建设用地的 应当办理农 用地审批手续 省 自治区 直辖市人民政府批准的道路 管线工程和大型基础设施建设的项目 国务 院批准的建设项目占用土地 涉及农用地转为 建设用地的由国务院批准 3 2 3 征用土地的审批规定 在土地利用总体规划确定的城市和村庄 集 镇建设用地规模范围内 为实施该规划而将农用 地转为建设用地的 按土地利用年度计划分批次 由原批准土地利用总体规划的机关批准 在已批 准的农用地转用范围内 具体的建设项目用地可 以由市 县人民政府批准 新 土地法 第44条第2款 第3款规定以外 建设项目占用的土地 涉及农用地转为建设用地 的 由省 自治区 直辖市人民政府批准 征用下列土地的需由国务院批准 1 基本农田 吃饭田 保命田 红线 2 基本农田以外的耕地超过35公顷的 3 其他土地超过70公顷的 征用上述以外的土地由省 自治区 直辖市人 民政府批准 并报国务院备案 1 土地补偿费 1 征用耕地的土地补偿费按该耕地被征用 前3年的平均产值的6至10倍计算 2 征用其他土地的补偿标准 由省 自治 区 直辖市参照征用耕地的补偿标准规定 3 2 4 征用土地的补偿费用 2 附着物 青苗补偿费 1 被征用土地上的附着物和青苗补偿标准 由省 自治区 直辖市规定 2 征用城市郊区菜地 建设单位还应当按 照国家的有关规定缴纳新菜地开发基金 安置补助费以征地范围内的人均占有土地 数量来计算 土地补偿费和安置补偿费不足以使需要安 置的农民保持原有的生活水平的 经省 自治 区 直辖市政府批准 可以增加安置补助费 3 2 5 征用土地的安置补助费 房地产管理法 第22条规定 土地使用 权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在 土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土 地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给 土地使用者使用的行为 依照本法规定以划拨 方式取得土地使用权的 除法律 行政法规另 有规定外 没有使用期限的限制 3 2 6 1 土地使用权划拨的概念 3 2 6 土地使用权划拨 划拨行为的主体是作为土地所有者的国家 划拨行为的客体是国有土地使用权 土地使用权划拨有两种形式 第一种形式 是对集体土地的划拨 第二种形式是将国有土 地使用权无偿交付给土地使用者使用 下列建设用地的土地使用权 确属必要 可以由县级以上人民政府依法批准划拨 1 国家机关用地和军事用地 2 城市基础设施用地和公益事业用地 3 国家重点扶持的能源 交通 水利等项 目用地 3 2 6 2 土地使用权划拨的范围 本 章 内 容 3 1 土地制度改革综述 3 2 土地征用制度 3 3 土地使用权的出让 3 4 土地使用权转让 出租与抵押 3 3 土地使用权的出让 房地产管理法 第七条规定 土地使用 权的出让 是指国家将国有土地使用权 以下 简称土地使用权 在一定年限内出让给土地使 用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为 3 3 1 土地使用权出让的概念与特征 从这个法律概念可以看出土地使用权出让 具有以下四个特征 1 土地使用权出让是国家将国有土地使用 权出让的行为 2 土地使用权出让是有期限的 3 土地使用权出让是有偿的 4 土地使用权出让享有权利的范围不含地 下之物 2008年杭州土地出让面积 1 土地使用权出让的范围 土地使用权出让的地域范围 土地使用权出让的土地范围为城市规划 范围内的国有土地 城市规划范围内的集体所 有土地 必须先依法征用转为国有土地后方可 出让 土地使用权出让的建设项目范围是除可 以由政府划拨外的其他建设项目都应采取有偿 出让方式供地 3 3 2 土地使用权出让的法律限制 2 土地使用权出让的批准权限 土地使用权出让的批准 应该符合国家新 土地法 的规定 对出让农用地的 各级人 民政府不能越级审批 在审批过程中 必须对出让方案所涉及的 出让地块的用途 年限和其他条件等一并进行 审查 出让方案应由市 县人民政府土地管理 部门会同城市规划 建设 房产管理部门共同 拟定 3 土地使用权出让的宏观调控和微观管理 国家对各级人民政府出让的土地实行总量 控制 并且制定了一些宏观调控和微观管理措 施 房地产管理法 规定 以出让方式取得 土地使用权进行房地产开发的 必须按照土地 使用权出让合同约定的土地用途 动工开发期 限 开发土地 3 土地使用权出让的宏观调控和微观管理 超出出让合同约定的动工开发日期内一年 未动工开发的 可以征收相当于土地使用权出 让金20 以下的土地闲置费 满二年未动工开发的 可以无偿收回土地 使用权 但是 因不可抗力或者政府 政府有 关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造 成动工开发迟延的除外 土地使用权出让方式 是指国家将国有土地 使用权出让给土地使用者时所采取的形式和方 法 1 拍卖出让 拍卖出让是指土地管理部门在指定的时间 地点 利用公开场合 就所出让土地使用权 的地块公开叫价竞投 按 价高者得 的原则 确 定土地使用权受让者的一种方式 3 3 3 土地使用权出让方式 2 招标出让 招标出让是指在规定的期限以内 由符合规 定条件的单位和个人 以书面投标形式 竞投某 一块土地的使用权 由招标方择优确定土地使用 者的出让方式 招标出让分为公开招标和定向招标 限制竞 争性招标 两种形式 招标出让的程序一般有招 标 投标 评标 决标和签约 登记等环节 3 协议出让 协议出让是指土地所有者即出让方与土地 使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的 情况下 通过谈判 协商 达成出让土地使用 权一致意见的一种方式 2003年8月1日起实施的我国国土资源部 协议出让土地使用权规定 第21号令 对 协议出让国有土地使用权作出了详细规定 根据国务院颁布的 中华人民共和国城镇国有土地 使用权出让和转让暂行条例 第十三条的规定 土地使 用权出让最高年限按用途分别为 居住用地70年 工业用地50年 教育科技 文化 卫生 体育50年 商业 旅游娱乐用地40年 综合或其他用地50年 3 3 4 土地使用权出让的最高年限 1 土地使用权出让合同的特征与分类 土地使用权出让合同是指市 县人民政府 土地管理部门与土地使用者之间就出让城市国 有土地使用权所达成的 明确相互之间权利义 务关系的协议 3 3 5 土地使用权出让合同 土地使用权出让合同具有以下特征 1 它只是出让和受让双方当事人之间设立 变更关于土地使用权权利义务法律关系的协 议 2 土地使用权出让合同中的出让方是特定 的 必须是市 县人民政府土地管理部门 土地使用权出让合同具有以下特征 3 土地使用权出让合同中的受让方 一般 为境内外公司 其他组织和个人等 成片出让 合同中的受让方必须是在中国注册的外商投资 开发企业 4 土地使用权出让合同是订立转让合同的 前提条件 并对转让合同有重要的制约作用 土地使用权出让合同可分为三种类型 1 宗地出让合同 是指市 县人民政府土地 管理部门根据有关规定 出让某一宗地的固有土地 使用权 与土地使用者签订的合同 2 成片开发土地出让合同 是指市 县人民 政府土地管理部门根据有关规定 将国有土地使用 权出让给开发商 与开发商签订的投资从事开发经 营成片土地的合同 3 划拨土地使用权补办出让合同 是指已经 由国家通过行政划拨方式分配给土地使用者使用的 土地 纳入有偿 有期限 可流动轨道 市 县人 民政府土地管理部门根据有关规定 与土地使用者 补签的土地使用权出让合同 2 土地使用权出让合同的主要内容 指合同当事人用以确定关于土地使用权出 让中双方权利和义务的各项条款 一般包括下 列内容 标的 使用年限 开发期限 出让金数额及支付方式 开发进度与分期 投资额度 土地使用规则 违约责任 双方认为应约定的变更和解除 1 土地使用权终止 是指因土地的灭失而导致使用者不再享有 土地使用权或是指土地使用权出让年限届满即 土地使用权出让合同期满而由国家收回土地使 用权 或者土地使用权出让期满前国家因社会 公共利益的需要而提前收回土地使用权 3 3 6 土地使用权终止和续期 2 土地使用权的续期 土地使用权出让合同约定的使用年限届满 土地使用权即行终止 但是如果土地使用者需要 继续使用该土地 就必须申请续期 通过一定的 法律手续 重新获得土地使用权 土地使用者申 请续期并重新办理出让手续 补交出让金的 地 上建筑物 其他附着物的产权仍归土地使用者所 有 土地使用者未申请续期或者未获批准的 土 地使用权由国家无偿收回 本 章 内 容 3 1 土地制度改革综述 3 2 土地征用制度 3 3 土地使用权的出让 3 4 土地使用权转让 出租与抵押 3 4 土地使用权转让 出租与抵押 1 转让的概念 根据 国有土地使用权出让和转让暂行条 例 土地使用权转让是指土地使用者将土地 使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件 投资开发 利用土地的 土地使用权不得转让 3 4 1 土地使用权转让 2 土地使用权转让的程序 1 申请 2 批准 3 签约 4 公证和认证 5 登记 3 土地使用权的继承 土地使用权的继承是土地使用权转让的特 殊形式 继承问题是一种使用权的转移行为 1 土地使用权出租的概念 根据 国有土地使用权出让和转让暂行条例 土地使用权出租是指土地使用者作为出租 人将土地使用权随同地上建筑物 其他附着物 租赁给承租人使用 由承租人向出租人支付租 金的行为 3 4 2 土地使用权出租 实例 厂房招租信息 信息标题 北京通州区漷 hu 县镇经济开发 区大面积厂房招租 信息类型 厂房出租 具体位置 通州区漷县镇经济开发区漷兴三街 联系人 王先生 联系电话 010 676098 实例 厂房招租信息 基本信息 占地面积 42亩 建筑面积 18500平米 车 间面 积 18500平米 柱网跨度 72米 层高 8米 厂房介绍 厂房位于通州区漷县镇经济开发区漷兴三街 属国有土