. .目 录第1章 总论41.1项目基本情况41.2编制依据、原则与范围51.2.1编制依据51.2.2编制原则771.2.3编制范围71.3某基本情况881.4特殊说明事项1110第2章 待储备地块概况12122.1待储备地块位置和形状、面积12122.1.1一期项目12122.1.2二期项目15142.2项目区内土地权属15152.2.1一期项目15152.2.2二期项目16162.3地形、地质状况16162.3.1一期项目16162.3.2二期项目16162.4待储备地块地上物概况17172.4.1一期项目1717一期项目所有地上物汇总表19192.4.2二期项目1919二期项目所有地上构筑物汇总表20202.5基础设施、市政建设条件20202.5.1一期项目21202.5.2二期项目2221第3章 土地储备流程2323第4章 区域条件28274.1区域基本情况28274.1.1地质、地貌及水文28274.1.2交通条件28274.1.3 气候29284.1.4其他基础设施条件30294.2区域经济条件与资源条件30294.2.1经济条件30294.2.2资源条件3231第5章 规划与市场分析33325.1总体规划条件33325.1.1城市定位33325.1.2城市规划33325.2待储备地块的规划可行性分析34335.2.1待储备地块的规划及其可行性34335.2.2待储备地块最佳利用分析35345.2.3待储备地块的具体规划数据36355.3待储备土地出让价格分析38375.3.1全市各旗县土地出让价格一览38375.3.2库伦镇历年土地出让价格及走势一览38375.3.3影响下一步某土地出让价格与其它旗差距的因素分析39385.3.4影响土地出让价格的其它因素分析40395.3.5土地出让价格的测算结果4240第6章 项目实施进度43426.1一期项目实施进度43426.2二期项目实施进度4342第7章 投资分析44437.1运用政策及取费标准44437.1.1土地征用及拆迁补助政策44437.1.2征地拆迁补助政策46457.1.3土地整理取费标准47467.1.4经营管理费用和其它政策性取费标准47467.2一期项目投资分析48477.2.1征地费48477.2.2土地整理投资50487.2.3其他投资50497.2.4一期项目投资构成50497.3二期项目投资分析50497.3.1征地拆迁费51507.3.2土地整理投资52517.3.3其他投资52517.3.4二期项目投资构成53517.4总投资额度及资金筹措说明5352第8章 财务分析54538.1一期项目财务分析54538.1.1土地出让收入估算54538.1.2成本估算55548.1.3利润估算56558.1.4盈利能力分析56558.1.5不确定性分析57558.2二期项目财务分析57568.2.1土地出让收入估算57568.2.2投资估算58568.2.3利润估算59578.2.4盈利能力分析59588.2.5不确定性分析60588.3项目汇总财务分析60588.3.1土地出让收入估算60598.3.2成本估算61598.3.3利润估算62608.3.4盈利能力分析62618.3.5不确定性分析6361第9章 结 论6563总投资估算表6764一期土地出让收入估算表6865一期项目总成本费用估算表6966一期项目利润表7067一期项目现金流量表7168二期项目土地出让收入表7269二期项目现金流量表7370二期项目总成本费用估算表7471二期项目利润表7572二期项目现金流量表7673总土地出让收入表7774总成本费用估算表7875总项目利润表7976总项目现金流量表8077附图8178卫星图一（一号地块）8178卫星图二（二号地块）8279卫星图三（三号地块）8279卫星图三（三号地块）8380卫星图四（四号地块）8481卫星图五（五号地块）8582卫星图六（总图）8683图一8784图二8885图三8986图四9087图五9188自治区国土资源厅关于某库伦镇建设用地的总体规划图9289第1章 总论1.1项目基本情况1项目名称：某国有土地收购储备整理项目2项目承办单位：某土地储备交易中心3项目负责人： 4项目所在地区、地点： 5项目范围：本次土地收储地块共五块，总计3476.5342798.65亩，分二期进行。一期1838.8141651.20亩，四块地块三块地块；二期1637.721147.45亩，一块地块二块地块。6项目任务：分二期完成上述五块土地的征地、拆迁、整理，并完成出让。7项目目标：通过土地储备、出让，进一步通过规划完善某的城市功能、社会功能，为提高某的经济发展水平奠定基础。同时，实现增值收益，提高某的财政收入，为某的经济发展提供更多的资金支持。8投资规模：项目总投资14490.3314385.41万元。其中一期项目投资9820.629919.21万元；二期项目投资4669.714466.20万元。9资金构成：本项目总投资为14490.334385.41万元（含建设期利息），其中申请银行借款10000万元（一期项目贷款68006900万元；二期项目贷款32003100万元），自有资本金4490.334385.41万元（其中一期项目资本金3020.623019.31万元，二期项目1469.711366.20万元）。10资金筹措：项目总投资14385.4114490.33万元。其中一期项目投资9919.219820.62万元，向银行贷款68006900万元，剩余部分自筹；二期项目投资4466.204669.71万元，向银行贷款32003100万元，剩余部分自筹。11项目利润：项目完成后，可实现项目总利润41704.1427962.33万元（偿还银行贷款后），其中一期项目实现总利润13850.59912.87万元（偿还银行贷款后）；二期项目实现总利润26157.8718049.46万元（偿还银行贷款后）。12项目期：7年13可行性研究编制单位：内蒙古正孚投资咨询有限责任公司重庆市投资咨询公司14法人代表：苏华汪根林15资格证书编号：工咨甲1282007001416资质等级：国家综合甲级17发证机关：国家发展和改革委员会1.2编制依据、原则与范围1.2.1编制依据1.2.1.1法律依据1中华人民共和国城市规划法2中华人民共和国文物保护法3中华人民共和国土地管理法4中华人民共和国环境保护法5通辽市征地补偿安置办法6通辽市财政局、通辽市房管局转发财政部、国上资部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知7通辽市国有土地储备整理财务管理暂行办法1.2.1.2地方政策依据某人民政府印发某征地补偿安置实施办法的通知。1.2.1.3土地储备相关文件1城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则、城市用地分类与规划建没用地标准城市用地分类与规划建设用地标准等技术规范、技术标准和部门规章；2某总体规划(2010-2015年);3某土地利用总体规划(2010-2015年);4征地、拆迁、估价等行业标准;5通辽市域城镇体系规划;6通辽市规划局关于加强区县城市总体规划修编工作的意见;7通辽市某土地利用总体规划;8通辽市某土地开发整理规划;9某全面建设小康社会发展规划纲要;10通辽市某交通发展规划;11通辽市某新城区总体规划修编用地地质灾害调查评价报告;12实地勘查获取的资料及搜集的市场资料。13某土地储备交易中心提供的其他资料;1.2.2编制原则1.认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方的有关法规和设计标准规范等。2.实事求是，以现在的城市发展格局为基础，以城市的发展规划为依据，切重城市功能的有效延伸。3.根据现在的地块构成，在保证保护环境，保护拆迁区居民利益的基础上，进行合理分析。1.2.3编制范围受项目承办单位的委托，内蒙古正孚投资咨询有限责任公司重庆市投资咨询公司会同有关部门和相关单位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在国土、规划等部门已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照建设项目经济评价方法与参数、可行性研究与项目评价、投资项目可行性研究指南以及国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。本可研报告编制范围包括本可研报告编制范围包括：1、项目基本情况；2、待储备地块概况；3、土地储备流程；4、区域条件；5、规划与市场分析；6、项目实施进度；7、投资分析；8、财务分析；1.3某基本情况 某位于通辽市西南部。东邻科尔沁左翼后旗，南靠辽宁省阜新蒙古族自治县和彰武县，西连奈曼旗，北接开鲁县。地理坐标位置在东经12109-12221，北纬4221-4314。全旗面积4744平方公里。人口17.4万，其中蒙古族104988人，占总人口的59.17%；汉族66567人，占总人口的37.52%；其它少数民族5861人，占总人口的3.3%。人口密度每平方公里37.63人。旗人民政府驻库伦镇。清初设旗，因曼苏希礼喇嘛从西藏来此传经布法，故名曼珠希礼某。1933年改某。养畜牧河横贯中部，河南为黄土丘陵沟壑区，属燕山余脉；河北是地甸地河北是草甸地，属西辽河冲积平原边缘属大陆性气候。年平均气温66。C，年降水量400-450毫米，无霜期140-150天。某经济发展迅速。随着改革开放的，某实现了跨跃式的发展。特别是2000年以来，更是每年一层楼，发展势头迅猛。2007年，全旗农业总产值113445万元，同比增长20.6%。播种面积138万亩，其中：玉米种植40万亩，荞麦64.24万亩，经济作物23.76万亩，青贮饲料10万亩。新增设施农业3500亩。粮食总产量2.6亿公斤，同比增长45.7%。畜牧业实现快速发展，2007年牧业年度牲畜存栏达到88万头（只、口），同比增长9%；其中牛存栏15万头、同比增长147；羊存栏43万只，同比增长85；猪存栏21万头，同比增长11.1；肉产量为34505吨，同比增长34.9%；其中猪、牛、羊肉产量为17610吨、12303吨、4592吨，分别比上年增长22.3、78.4、7.1。蛋禽总产量1530吨，比上年增长0.7。全旗共完成人工造林15.25万亩，其中春雨季造林完成5.22万亩，以封代造完成10.03万亩。双百万亩示范工程完成4万亩。完成封沙育林8万亩。完成义务植树80万株棵，四旁植树60万株棵，村屯绿化26个，公路绿化28公里。在额勒顺镇赛音他拉嘎查境内新建一处面积6万亩的县级自然保护区。完成库伦镇东梁新区带状公园绿化1万平方米。完成小流域治理21万亩，新（续）建水库