. .别业信息科技有限公司创业计划书第一章 执行总结1.1公司介绍别业信息科技有限公司位于合肥高新技术产业开发区，是一家以经营在线别墅短租网站即“别野网为主营业务的电子商务企业。公司提倡“同行乐意、员工如意、顾客满意”的理念，致力于为用户打造一个方便快捷安全的在线别墅短租平台。公司以国家的可持续发展战略为导向，遵循资源循环利用的原则，努力搜集闲置的别墅房源，并将其相关信息整理上网，以增加网站的房源信息，一方面帮助更多的房主从这些闲置资源中获得收益，另一方面为有特殊需求的租客提供更多可供选择的别墅信息。1.2 背景随着生活节奏的加快及社会的发展，越来越多的人选择旅游出行来放松身心、享受生活，旅游住宿需求增长迅速，房屋短租需求增大，传统房屋租赁企业开始“触网”。2011年中国在线短租市场应运而生。短租房源类型多样化，除普通公寓外，还有别墅、阁楼、四合院等多种特色的房型，这可以很好地满足不同用户的需求。中国指数研究院2013年的在线短租行业报告指出，在全国范围内，北上广等一线城市的别墅房源需求最大，并呈逐年上升趋势。未来几年，一线城市及像合肥这样的二线城市需求增长潜力巨大。随着我国整体经济实力迅速提升，消费者对高端短租市场的需求必将进一步释放，消费者对短租别墅的市场需求将远远超乎想象。像合肥这样的二线城市别墅租赁业务几乎处于空白状态，别野网正式在这种机遇下成立，作为房东和租户提供第三方在线别墅短租平台，为租户和房东节约交易成本的同时，获取部分收益。1.3市场分析短租这一租赁模式正在被越来越多的人尤其是大学生、白领一族所接受并认可，别墅短租也正逐步获得青睐。而现有的短租平台主要集中于短租公寓的推广，覆盖城市较广，但别墅短租仅仅占相当小的比例，甚至在某些网站如蚂蚁短租中并没有专门的别墅短租一项可供选择。因此，本公司进入别墅在线短租市场的可行性强。本公司的目标客户群集中在大学生及中高端白领阶层。大学生消费理念较新潮，对新鲜事物的体验动机较强烈，而且喜欢集体活动，如生日聚会、毕业聚会等。中高端白领阶层收入较高，生活节奏快，工作压力大，对假日聚会、休闲度假、家庭团圆的需求较高。第一阶段目标市场是以合肥为代表的部分中东部省会城市和较大的城市。目前大多别墅房源分布主要集中在北京、上海、广州等一线大城市，如合肥这样的二线城市市场开发力度较小，尤其针对别墅的租赁更是几乎没有网站涉足，为了差异化竞争，首先选择其他别墅短租没有覆盖的省会城市及较大的城市，并迅速占领市场。第二阶段目标是部分西部省会城市及其他较大的二线城市或旅游城市，扩大覆盖城市数量。第三阶段，竞争北京、上海和广州等一线大城市以及海外旅游胜地，通过前两个阶段的扩展，公司已经具备较强的竞争力，可以参与大城市别墅短租的竞争，并积极拓展海外业务。1.4营销战略与策略公司采取“5P”营销组合策略，其中以促销策略和公共关系策略为主。产品及服务方面：产品定位，为客户提供如家一般生活方式的旅游居住产品（旅行、家、生活）。服务定位，旅行中家体验的全流程服务。本公司提供的是承租人和别墅经营者之间的桥梁和交易平台，极力打造可以为两者提供最便捷、实用、有安全保障、易操作的网站。 价格方面：综合考虑竞争关系、经营成本、目标顾客经济能力等因素，采用“认知价值定价法”为别墅经营中提供参考定价，最终定价由别墅经营者决定，并在经营过程中根据实际情况适时调整价格。 渠道方面：根据目标顾客特征，尽量采取零渠道策略。一方面，处理好与房源经营者关系，与其达成合作协议，通过“联利制”的盈利模式共赢；另一方面，为客户建立良好的互反馈模式，依靠客户的口碑进行市场的拓展。 促销方面：在网站建立第一年，向别墅经营者收取4%的交易佣金，并返还3%，第二年返还2%，第三年返还不在返还，以此吸引别墅经营者的加入和别墅承租者的使用。在网站经营初期，与别墅租赁者协议，适当降低租赁费用甚至限量“1元尝试”，以此吸引顾客；对别墅承租者不征收任何费用。 公共关系方面：公共关系的目的在于与企业利益相关者建立良好的社会公共关系，增进公众对公司的了解，提高公司的知名度，最终长期拥有客户、保证企业长期利益的效果。1.5公司战略公司提倡“同行乐意、员工如意、顾客满意”的理念，致力于为用户打造一个方便快捷安全的在线别墅短租平台。初期战略目标：战略目标：别野网（www.bieye.com）导入市场，提高公司知名度，树立品牌形象。中期战略目标：进一步扩大市场份额；强化“别野网” 品牌，扩大公司在行业内的影响和知名度；密切关注客户需求变化，采取积极应对措施，保持与客户长期的合作关系。长期战略目标：在资本积累和资本运营的过程中，整合、利用公司特有的人才优势、技术优势、品牌优势、产品优势，实现产品多元化，拓展市场空间，扩大经营范围，提升经营层次，使企业进入良性运营的轨道。1.7投资分析公司成立拟注册资本125万元，其中团队资金投入75万元，占总股本的60%；其他风险投资50万元，占总股本的40%。以上融资计划符合公司法固定，也具有可行性。本公司遵循谨慎性会计原则，前5年项目所需资金均为股东投入。随着公司的逐步发展和资信水平的提高，我们将充分利用财务杠杆，考虑引进负债资金，确定最佳资本结构，实现企业价值最大化。1.8财务分析财务分析的数据显示：四年后的净现值为326570元，远大于0。公司的静态回收期为3.89年，考虑到货币的时间价值，回收期采用折现后的现金流计算，动态回收期=4.26年，因此根据通常不超过经营期一般的标准可以看出，本公司投资回收期情况良好。总体上看，公司投资少，利润高；各项财务指标显示，公司的营运能力和获利能力突出，财务计划能较好地抵抗市场风险。相信随着网站的持续推广和公司规模的扩大，投资者所获得的投资回报也将进一步增高。1.9风险评估与对策市场风险：政府政策的调整可能导致本公司别墅短租业务市场的变化，公司密切关注政府政策，通过政府公关，获得政府政策支持，并通过引导社会舆论，获得社会公众支持。 管理风险：公司初创期，要与别墅经营者建立合作伙伴关系可能较为困难，针对这一风险，公司通过不收取交易试用策略，吸收别墅者发布房源，以提高网站的推广；针对承租人也不收取任何佣金，以此来提高客户的使用，树立网站形象。 财务风险：针对公司资金来源渠道窄，可能出现资金短缺的风险以及市场的开拓需要较大的投入问题，公司将充分科学评价不同筹资方案风险，优化企业融资顺序，开源节流，发挥现有资金的作用，减少筹资金额。适当的提高营销费用，增加市场占有率。法律风险：针对公司合作单位可能出现履约能力和信用问题以及房东可能发布虚假房源信息等问题。对拟进行合作的单位资信情况作好充足的调查，有不良记录者不宜合作，防止诈骗行径和通过合同规范房东发布虚假房源的行为环境风险：公众观念对在线短租需求有不确定的影响，可能影响公司业务的发展。公司采取强化员工的风险意识，加大风险责任的管理力度，同时利用舆论宣传提高公众选择在线短租的意识。1.10风险资本退出公司深知，一个诚信经营的企业必须对其投资者负责，为最大程度地保证投资者的权益。因此，公司提出了4个资本退出的原则：风险资本退出不违反法律规定；不得损害其他投资者利益；不得违反双方协议；不得有损公司知识产权、价值。指定了5种资本退出的方案：创业板公开上市；兼并与收购；风险企业买进；股权回购；破产清理；资本的退出时间企业步入稳定成长期后3-5 年。第二章 项目背景2.1 社会背景 2.1.1短租概述 短租，又称日租，是一种按天计费的房屋出租方式，短租房是利用城市中的闲散公寓、住宅资源，经过精心选择、改造后用于短期出租的住房，具有性价比高、富有特色、居家感浓厚等特点，比起传统酒店的客房更具竞争优势。 在线短租，是指房屋的承租人通过互联网和移动互联网的方式查阅及预订短期住房，并与房屋的所有者或经营者通过线上平台支付部分或全部房费，线上平台通过房租佣金或广告费模式盈利。短租房大致可分为两类：一类是私人业主将自有产权房短期出租，这就是传统意义上的家庭旅馆；一类是以前的宾馆、酒店经过市场改革和经营方式革新，转变为酒店公寓式的短租房。短租房屋设施比较齐全，配备厨房、卫生间、客厅、餐厅、空调、电视等。短租房较多集中在社区居民小区内，独立空间，免受打扰，价格低廉、交通方便、设施齐全，让消费者充分享受家的温馨舒适，同时体会当地人的生活方式。舒适程度是普通旅馆无法相比的。短租房已经成为人们出行住宿的新选择。别墅短租，顾名思义，即所有者将自有别墅通过短期出租的形式交由承租人使用，按天计费，提供别墅的日常维护及较完善的生活设施。 2.1.2短租市场前景广阔随着生活节奏的加快及社会的发展，越来越多的人选择旅游出行来放松身心、享受生活，网络盛行的时代下在线短租房也随之风生水起。据统计，目前我国短租房的增长率在300%以上。在线短租市场迅速发展的原因主要有一下几个方面：第一，短租房租住方式灵活，租住时间有一天、几天、十多天、一个月以及一个月以上等，完全有承租者自由安排；第二，相比同地段的酒店，价格更具优势；第三，随着我国经济的发展和互联网的普及，人们对出行的需求正在不断提高，同质化的酒店模式已经无法满足消费者日益多元化、个性化的需求，很多消费者更乐意选择提供厨房等配套设施的短租房，更加贴近当地生活；第四，近年来房地产热褪去后，各大一线城市和旅游景点周边出线了大量的空置房，进行短租可以最大程度的让闲置资源发挥效用，所以出租者通常乐于开展短租业务；第五，随着我国在线旅游市场的快速发展，其与在线短租网站的合作也将不断加深，在线短租也将得到更多人认知及认可。 2.1.3 别墅短租需求量与日俱增 在别墅线短租市场潜力巨大，未来前景十分广阔。中国人讲究逢年过节亲朋好友在一起聚聚，聚会，成了大多数城市人选择的度假方式。从最早的家人聚餐、同事聚会逐渐增加到生日派对等，而以前的聚会大都是在市区找个饭店订个包厢，十几个亲戚朋友一起吃顿饭，饭后要么去KTV飙歌，要么去泡吧，次数多了大家都觉得太没意思，而近年来，短租行业得到突飞猛进的发展，除了以往的商务住宿、出游短租、酒店公寓，还有一种新的短租形态逐渐兴盛，可以将唱歌、打牌、烧烤、休闲在一个地点完成，它就是别墅聚会。事实上，这种短租别墅业务在国内正逐渐火起来，尤其在上海、昆明、大连等城市都有不少市民选择周末租个别墅来“享受”生活。但在我国大部分城市，短租行业还处于成长阶段，像合肥这样的二线城市别墅租赁业务几乎处于空白状态，随着东部发展，中部崛起，西部大开发，振兴东北老工业基地等战略的实施，我国整体经济实力迅速提升，消费者对高端短租市场的需求必将进一步释放，消费者对短租别墅的市场需求将远远超乎想象。2.2 政策背景 短租是一种介于酒店的宾馆式服务与以年、月为周期的普通房屋租赁之间的商业运营模式，传统酒店业有一套成熟的管理体系，经营者需要有卫生许可证、特种行业经营许可证、消防许可证等多种执照。而目前以民宿为主的短租行业在这方面的规范化程度还不高，尚待完善。相关部门应及早建立行业相关的法律法规，制定行业标准和认证体系。此外短租经营主体也应诚信经营，建立良好的市场运行氛围。第三章 市场分析3.1 宏观环境分析3.1.1政治、政策环境（1）各方已在呼吁相关法律、法规的出台。短租行业是一个新兴行业，作为满足市场需求的新兴业态，它的出现不仅满足了部分消费者的需求，从市场多元化的角度而言也填补了市场空白。但由于其发展刚刚起步，尚处于探索阶段，行业的准入门槛几乎没有，各方已在呼吁相关法律法规的出台。（2）国家鼓励大学生自主创业，对大学生自主创业给予很多优惠政策。 2006年1月，财政部和国家发改委下发