. .姜堰区文化体育中心项目第一章 总 论第一节项目单位概况及编制要求项目名称：姜堰区文化体育中心项目性质：新建承办单位：泰州市姜堰城市建设投资发展有限公司单位类型：有限公司法人代表：郑长进联系电话：0523-88271158一、项目单位概况泰州市姜堰城市建设投资发展有限公司成立于2003年3月26日，公司法定代表人为郑长进，公司注册资本为73628.36万元人民币，其主要经营范围为：受区政府委托：经营城市土地资产；经营城市地下管网、地面构造物租赁；筹措城市建设资金；城市建设项目决策咨询；城市市政工程基础设施建设；房地产开发；物业管理；为招商引资提供咨询服务。（以上经营范围涉及到专项审批的凭许可证经营）公司成立以来，其作为区政府全资拥有的企业，在泰州市姜堰区委、区政府的关心支持下，按照姜堰区城市发展规划的要求，高起点打造姜堰区的软硬环境。公司成立以来，共计完成了20多项约203万平方米的土地拆迁平整工程，14条主干道建设，50多条城市次要干道改造工程和附带的地下管网给排水工程等，并计划新建保障性住房73幢，总建筑面积达61万平方米，总投资额约17亿元，基本解决人均住房面积20平方米以下的低收入家庭住房困难问题，近2万人将从中受益。2013年底公司总资产123亿元，负责60亿元，所有者权益63亿元。公司除重点加强城区基础设施建设外，积极转变经营思路，不断增强商业用地的开发力度。近年来，多处商业用地的成功挂牌，摆脱了公司在低利润水平徘徊的困境，创造了良好的经营业绩。二、报告编制原则1、可持续发展原则合理开发、利用和保护自然资源，积极发展循环经济，加强环境保护和生态建设。进一步完善公共服务体系和社会保障体系，加快各项社会事业发展，在经济发展基础上不断提高城乡居民的收入水平和生活质量，延续可持续发展战略。2、以人为本原则坚持以人为本，努力构建和谐社会。按照科学发展观的要求，推动经济社会协调发展，使全区人民充分享受到发展的成果。把构建和谐社会与物质文明、政治文明、精神文明建设摆在同等重要的地位，努力建设民主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会主义和谐社会。3、环境文明原则城市公共服务设施是建设中国特色社会主义文化的物质载体，也是提高城市品位、塑造城市形象、增强城市竞争力的载体。文化体育中心的建设充分体现党的十七大明确提出“大力发展文化产业”，“推动社会主义文化发展大繁荣”，为姜堰区营造一个良好、文明的公共社会环境创造了条件。三、报告编制依据l 国务院关于投资体制改革的决定（国发200420号）l 建设项目经济评价方法与参数（第三版）l 投资项目可行性研究指南l 姜堰区人民政府专题会议纪要（第13号，2013年3月23日）l 姜堰区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要l 姜堰区城市总体规划l 国家及省市颁布的规划、建设类法规和规范要求l 项目单位提供的基础数据和相关资料四、报告编制内容本着“经济合理、技术可行、满足规划要求”的原则，对项目建设用地、建设条件、规划方案、建设规模、环境影响、招标、节能、总投资估算、综合效益等方面进行阐述。第二节项目概述一、建设地点及占地按照城市总体规划，拟建项目建设用地位于城区三水大道西侧、三水学校北侧，东临三水大道、西至中干河、北至天目路北侧与单塘河遗址相邻。场地周围无污染源，交通便捷，新建建筑符合区域城市功能分区要求，利于项目顺利实施。基地内现状为建设用地，部分民宅和农田。项目总规划用地面积约110001平方米。其中大剧院用地28910平方米，体育馆用地23328平方米，体育场用地57763平方米。二、功能定位、建设规模及建设内容在用地范围内，主要建设内容包括大剧院、体育馆、体育场和地下附属工程，同时配套建设道路、绿化、供排水、供电、通讯等设施。该工程总建筑面积为84358平方米（地上建筑面积60959平方米，地下建筑面积23399平方米）。其中：大剧院建筑面积36606平方米（地上建筑面积25396平方米，地下建筑面积11210平方米）；体育馆建筑面积21543平方米（地上建筑面积15634平方米，地下建筑面积5909平方米）；体育场建筑面积26209平方米（地上建筑面积19929平方米，地下建筑面积6280平方米）文体中心技术经济指标表1-1序号项 目单位指标值备 注1总用地面积1100011.1其中：剧场289101.2体育馆233281.3 体育场577632总建筑面积84358地上：60959地下：233992.1其中：大剧院36606地上：25396地下：112102.2体育馆21543地上：15634地下：59092.3体育场26209地上：19929地下：62803容积率0.554建筑密度28.75绿地率31.26汽车停车数量辆401三、项目建设进度按照项目实施方案，本项目工程计划建设周期为3年，按照建设进度分为3个阶段，即前期工作阶段、勘查设计阶段、工程建设阶段，之后投入使用。工期安排如下：前期准备工作，2013年4月2013年7月；勘查设计阶段，2013年8月2014年2月；工程建设阶段，2014年2月2017年2月；项目开始运营。四、项目总投资估算本项目固定资产投资估算为39867.7万元，其中：建筑安装工程费30234.2万元；工程建设其它费6441.45万元；预备费600万元；建设期利息2592万元。项目投资估算表表1-2序号费用名称单位取费基数金 额一工程费用万元1.11.430234.21.1大剧院万元13738.11.2体育场万元6222.71.3体育馆万元65011.4室外工程万元3772.2二工程前期及其他费用万元2.12.106441.452.1土地使用权划拨费万元21452.2房屋拆迁补偿费万元2746.452.3前期工作咨询费万元302.4勘察费万元502.5工程设计费万元10002.6工程建设监理费万元2502.7招标代理服务费万元302.8环境影响咨询费万元102.9审图费万元302.10建设单位管理费万元150三基本预备费万元600四建设期利息万元2592五合 计万元39867.7五、资金筹措项目所需资金部分自筹，部分通过发行公司债券募集。分期发行长期债券共24000万元，固定年利率按5.4%计。六、财务评价本项目预计运营期正常年营业收入11200万元。计算期内平均年利润总额7129万元。项目年平均未分配利润为4544.8万元。全部投资的财务内部收益率为：所得税前为19.8% ，所得税后为16.2%；资本金的财务内部收益率为：所得税后为19.8%全部投资的财务净现值为：所得税前为18584.6万元， 所得税后为9453.3万元；资本金的财务净现值为：所得税后为11545.3万元。全部投资：投资回收期为 9.8年（所得税后）、7.1年（所得税前）；资本金投资：投资回收期为 9.1年（所得税后）。投资利润率=712939867.717.9 ；投资利税率=7497.639867.7=18.8%债券从计算期第5年起，逐年按20%偿还本金，计算期第9年末全部还清。从以上分析的经济指标上看，项目的税后年平均利润为5346.8万元，税后投资净现值分别为9453.3万元（全部投资）和11545.3万元（资本金），项目能够产生较好的经济效益。第二章 项目建设背景及必要性第一节项目建设背景一、区域经济社会条件姜堰区位于江苏省中部，地处美丽富饶的长江三角洲，南濒长江，北枕淮河，东临黄海，西接京杭大运河。姜堰区总面积1044平方公里，其中平面面积873平方公里，水面面积163平方公里。全区耕地总面积6.37万公顷。全区现设有姜堰镇、溱潼镇、顾高镇、蒋垛镇、大伦镇、白米镇、娄庄镇、沈高镇、俞垛镇、兴泰镇、张甸镇、梁徐镇、桥头镇、淤溪镇、华港镇等15个镇，1个经济开发区，1个风景名胜区，59个居民委员会，263个村委会，总人口77.78万人。姜堰是一个工业基础扎实、服务业快速发展、建筑业实力雄厚、农业资源丰富的城市，以“鱼米之乡”、“教育之乡”、“建筑之乡”、“银杏之乡”闻名于世，是国家重点粮食、棉花、蔬菜和水产品生产基地。近年来，姜堰作为长三角经济圈中的一员，依托良好的区位优势、优美的生态环境、较强的产业基础和独特的人文资源，全面参与区域合作，大力推进开放开发，实现了经济的高速增长和社会事业的蓬勃发展。2007年，姜堰区实现地区生产总值202.7亿元，财政总收入27.7亿元，引进民资98.5亿元，实际利用外资1.2亿美元，外贸出口3.7亿美元，向着全面小康目标迈出了更加坚实的一步。姜堰先后被评为全国综合实力百强县（市）、全国科技工作先进县（市）、全国社会治安综合治理先进县（市）、江苏省小康县（市）、江苏省文明城市、江苏省社会治安安全区、全国生态示范市、浙商（省外）最佳投资城市、全国最具潜力中小城市百强。二、姜堰区城区规划姜堰区市区人口约18万人，城市规划区总面积175平方公里，规划用地范围59平方公里。规划形成中干河东、西两大片区。中干河以东主要以居住、商业服务、文化、教育为主，是城市商业文化中心所在地；中干河以西为区政府所在地及工业开发区，包含城市行政中心及开发区服务中心等重要城市功能。三、发展背景近年来，姜堰区坚持把文化姜堰建设与经济建设、社会民生、特色产业紧密结合，不断加快文化姜堰建设步伐，使文化建设成为引领姜堰新一轮发展和转型的重要力量。姜堰区委、区政府高度重视市文化体育中心的建设工作。文体中心建设是2010年年初市人代会提出的要求，也是区政府为民办的十件实事之一。第二节 项目建设必要性一、项目建设是贯彻落实党的十七大提出的“大力发展文化产业”，“推动社会主义文化发展大繁荣”的需要。城市公共服务设施是建设中国特色社会主义文化的物质载体，也是提高城市品位、塑造城市形象、增强城市竞争力的载体。党的十七大明确提出“大力发展文化产业”，“推动社会主义文化发展大繁荣”。随着姜堰区经济社会的快速发展和人们精神文化需要的不断提高，城市公共服务设施与城市发展的矛盾日益突出，现有公共服务设施无法满足市民日益增长的精神文化需求，公共文化设施凸显不足。本项目建设是是贯彻落实党的十七大提出的“大力发展文化产业”，“推动社会主义文化发展大繁荣”的需要。二、项目的建设符合全民健身计划纲要。2009年是全民健身计划纲要第二期工程第二阶段（2006年2010年）启动年。全民健身计划纲要要求这阶段要广泛开展群众体育活动，提高群众体育意识，培养群众健身习惯，在全社会营造浓郁的体育健身氛围；本着亲民、便民、利民的原则，让更多的人享受体育发展的成果。实现公共体育设施明显增多，群众体育组织化程度进一步提高，人民群众健康素质显著增强。形成政府领导，