. . .第一章 总论一、项目概述项目名称：XX市XX旗XX老年公寓建设项目项目地址：XX市XX旗XX镇项目单位：XX市XX区XX老年公寓法定代表人：可研编制单位：XX市基本建设咨询投资有限公司二、项目编制原则、依据及范围编制原则1、项目是在严格按照国家有关法律、行政法规和地方有关政策，在XX旗总体城市规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和实际情况，并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合XX旗经济情况又符合当地居民生活水准而开发建设的。2、项目充分利用XX旗XX镇的经济、地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化、消费结构合理化方向发展。在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。 3、该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济、人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅、功能实用、档次较高的老年公寓项目。4、该项目尽量采用效率高、耗能低的先进设施，在经济合理的情况下积极使用新产品、新技术，提高整体系统的智能化和环保性。5、对该项目的建设条件是否具备，在技术上、经济上是否合理可行，本着实事求是的原则进行分析论证。6、项目设计方案的选择在确保功能、质量的前提下，贯彻勤俭节约的方针，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入、多产出、工期短、见效快”。7、项目总体设计上采用一次性规划，分布实施，除满足本次建设生产需要，充分考虑远景扩建的可能。8、项目严格按照国家环境保护及劳动保护的有关法律、规定，采用先进的设备和顺畅的工艺，提高自动化控制程度，减少手工岗位，注重环境保护和劳动安全卫生。9、项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及心理需要。10、项目总体布局本着合理分区、生活方便的原则进行设计。编制依据1、中华人民共和国建筑法2、民用建筑设计通则（JG3738）3、建筑物抗震设计规范（GB50191）4、建筑给排水设计规范（JBJ1588）5、采暖通风与空气调节设计规范（GBJ9686）6、城市房地产管理法7、建筑设计防火规范（GBl687）8、建筑物电路设计规范9、XX旗XX镇城市总体规划10、XX区XX老年公寓提供的基础资料(包括厂址、投资、规模、远景规划等)11、二九年有关设备制造商及生产厂家提供的工艺技术参数和设备报价12、二九年有关建筑工程预算定额13、国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求14、老年人社会福利机构基本规范15、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)16、财政部、国家税务局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)17、内蒙古自治区老龄事业发展“十一五规划纲要18、自治区人民政府批转民政厅等15个部门关于大力扶持社会福利事业发展意见的通知(内政字2000262号)19、内蒙古自治区民政厅印发的关于印发的通知(内民政社200089号)编制范围XX市XX区XX老年公寓在现有公寓基础上，决定扩大业务范围，在XX市XX旗XX镇开发建设新的集老年人生活、娱乐、休闲、锻炼、养老为一体的综合性建筑物，项目位于XX旗XX镇。项目占地面积74570平方米，总建筑面积40000平方米。本可行性研究报告主要包括以下内容：l、项目概况2、市场分析3、项目建设条件评价4、消防及环境保护5、总体规划设计6、项目实施进度计划7、项目建设及管理服务方案8、公用工程设计9、节水与节能措施10、环境保护、职业卫生与劳动保护11、组织机构、劳动定员及项目实施进度12、投资估算及资金筹措13、经济评论14、总评价三、项目概况本项目总占地面积74570平方米，总建筑面积40000平方米，楼层主体结构为二层，局部为三层，标准为高标准别墅式，有床位数2600张。负责开发建设XX旗子XX老年公寓项目业主单位为XX市XX区XX老年公寓，属民营企业，经济实力较为雄厚，经营管理老年公寓具有多年经验，具备该项目开发的多种客观优势，该项目建设条件已经形成。项目建设期两年，建筑物内外设计、规划及物业管理在XX旗力求体现地方特色，具有较强的竞争能力和竞争优势。项目建设工程总投资为4800万元，其中：建筑工程投资4000万元；安装工程费200万元；设备购置费400万元；项目前期费200万元。本项目建设期投资回收期短，具有较强的经济效益和社会效益，本可研认为项目在操作上稳健，定位上明确，技术上可行，经济上有利。四、项目承建单位概况XX市XX区XX老年公寓创办于2006年9月，占地面积3000平方米，建筑面积1500平方米，总投资730余万元，公寓集饮食起居、医疗护理、文体娱乐、健身保健于一体，目前拥有床位120张，员工20多人，公寓经过两年多的运营，已达到了良好的经济效益和社会效益。随着XX经济的快速发展，特别是随着XX城乡一体化进程的推进，老年公寓面临着前所未有的发展机遇。XX区XX老年公寓成立后始终以推动地方经济发展，逐步改善居民居住环境，共建富裕、祥和、文明的XX为己任，虚心学习外市兄弟公寓的先进经验，结合自身具体实际，从而形成了独特的管理文化和经营理念。公寓始终坚持“以质量求生存，凭信誉求发展”经营宗旨，大力发扬“团结、奉献、务实、创新”的精神，凭借信誉和实力在XX地区建立了良好的口碑效应。公寓成立几年来，积累了丰富的市场预测及运作经验，经营状况良好。今后公寓将加大开发能力，树立自己的独特品牌，建立良好的服务体系。预计在未来几年内，公寓经营情况将越来越好，净利润也将会不断递增。公寓将“以人为本、追求卓越作为永恒不变的理念，牢固树立“依法经营、照章纳税、提供周到服务、科学有效管理、创造最佳效益”的经营宗旨，在以郝占海总经理为核心的精诚团结和全体员工的共同努力下，以“务实的工作作风，自信的工作精神，成功的奋斗目标、扎实奋进的经营战略”不断创造辉煌的业绩。第二章 项目建设的背景、必要性及重要性一、项目提出的背景XX市随着改革开放的不断深入，已形成了羊绒、化工、煤炭、建材等四大集团为支柱的工业经济基础体系。2007年全市地区生产总值达到1151亿元，是2000年的6倍，年均增长30%以上；人均GDP达到10290美元，五年累计创造GDP总量是前50年总和的两倍。财政收入达到200亿元，是2000年的6倍，年均增长42.8%；五年累计实现财政收入500亿元，是前51年总和的2.6倍。经济总量进入西部145个地级市前15位，综合实力列中国百强市第53位，综合经济指标进入自治区前三位，部分指标居全自治区第一、二位，实现了从全区中游位次向与呼包二市交替领先的跨越。乘着XX市二次创业的东风，XX旗正在进一步壮大工业经济实力，加大基础设施建设力度，创造良好的投资环境，大力发展第三产业，把该旗建设成为我国重要的电力能源基地和农业示范基地。与之相适应，XX旗在经济发展的过程中，常住人口、流动人口也在不断地增加，每年都有大批的中外游客来XX旗参观游览，投资者不断涌入，对XX旗的投资环境、住宿、餐饮、娱乐条件也提出了更高的要求。为了迎合客户和居民的消费需求心里，XX市XX旗建设XX老年公寓项目，能满足不同客户的消费需求。二、项目建设的必要性据国家统计局统计，中国人口的老龄化年轮又加重了一圈。2006年8月25日，国家统计局在对全国1%人口抽样调查后发布的数据称，2005年末我国总人口为130756万人。其中65岁以上(含65岁)的老龄人口首次超过1亿，达到10045万人，占总人口的7.69%。清华大学公共管理学院教授、清华大学社会政策研究所所长杨燕绥指出，中国老龄化人口比重达到7%，西方国家用了20多年，中国才仅仅数年时间。这也意味着中国老龄化程度在加深，相应的各种社会问题也会加重。按照国际标准，一个国家或者一个地区，65岁以上的人口占到总人口的7%(或者60岁以上的老年人口达到总人口的10%)就是老龄化社会了。中国65岁以上人口的比例5年来上升了0.73个百分点。我国将进入国家老龄化的快速发展期，14年当中，我们老年人口平均每年将以总人口3.28%的速度增长。和全国相比，内蒙古自治区60岁以上老年人口已达255.8万人，占总人口的10.76%，到2025年将占总人口的20%左右。与西部其它省区相比，内蒙古自治区人口老龄化来得早，来得快，老龄工作任务十分紧迫而繁重。同时，针对老年人的各项综合服务机构建设也急需增加和完善。三、项目建设的重要性本项目可以解决社会老龄化问题，满足老年人不断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和谐稳定，是社会主义现代化建设的一项重要战略任务。各级党组织和政府高度重视福利事业社会化。中央、省、自治区、市各级组织和部门都专门下发了文件，如国家出台的国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)、财政部、国家税务局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)、自治区出台的内蒙古自治区老龄事业发展“十一五”规划纲要、自治区人民政府批转民政厅等15个部门关于大力扶持社会福利事业发展意见的通知(内政字2000262号)、内蒙古自治区民政厅印发的关于印发的通知(内民政社200589号)等，以及各级党政部门有关解决人口老龄化、提供社会化服务的会议精神，反应了党和各级政府高度重视社会福利事业的坚强决心，为兴办民营福利机构创造了良好的宽松社会环境。从XX市老年社会福利机构数量及类型来看，全市共有各类老年社会福利机构11家(获批并经民政局备案的)，其中属老年公寓性质的共有6家，共有床位数613张，其它性质的共有5家，有床位数249张，以上总计床位数862张，加上正在申报和未获批准的养老机构大约共有总床位数1662张，占全市老年人口数的0.09%，占全市人口总数的万分之十，远未达到自治区老龄事业发展“十一五”规划纲要规定的养老服务机构床位不低于总人口的千分之一，人口超过6万人的城镇养老服务机构床位数到2010年达到总人口的千分之三的目标。可见，兴办老年公寓项目不仅是利国利民的好事，具有显著的社会效益，同时享受国家有关税收优惠政策及财政补贴，对投资者来说，社会环境宽松，项目有保障，因此，建设老年公寓项目是可行的，是比较理想的投资选择。第三章 市场前景分析及预测一、经济社会环境“十五”期间，XX市的地区生产总值平均增长30%以上；财政收入年均增长42.8%。全市规模以上工业增加值增速连续5年居全自治区第一。从XX市统计局提供的资料来看，XX市近三年GDP总量分别为380亿元、550亿元和1151亿元，环比增长分别为40%、45%；近三年人均GDP分别为20046元、27754元、36667元，环比增长分别为39%、32%；市民人均可支配收入近三年分别为7204元、8770元、11025元，环比增长31.7%、25.7%。XX市目前已经成为内蒙古自治区经济发展的三个“火车头”之一，经济增长速度位于全区第一位。XX旗作为全市的北大门，迎着全国改革开放的春风，确立了工业经济的主导地位，以项目为支撑，以煤炭、电力、化