. . .蔬菜果品批发大市场升级改造项目第一章 总 论1.1 项目概况1.项目名称：*市蔬菜果品批发大市场升级改造项目2.项目选址：*市五里牌1.2 可行性研究报告编制单位1.3 项目编制依据、原则、研究范围1.3.1 项目编制依据1.3.2 编制原则1.贯彻落实国家有关政策方针，以建设单位和项目辐射区域实际情况出发，统筹兼顾，量力而行，充分利用果蔬市场这一农产品流通的有效载体，发挥其支农惠农作用。2.按照独立、公正、科学的执业原则，充分调查取证，从客观角度研究项目的各项可行性。3.项目规划建设严格执行国家有关部门颁布的相关规范和标准。1.3.3 研究范围依据国家有关政策要求和农产品批发市场升级改造建设规划方案，本可研报告主要对项目建设的必要性，建设规模和内容，建设内外部条件，工程技术方案，环境保护，项目实施进度，投资估算和社会经济效益等进行全面论证和研究。1.4 主要经济技术指标主要经济技术指标表序号项目名称单位数据备 注1总用地面积亩56.222建筑面积m2194003项目总投资万元27283.1建设投资万元27284资金筹措万元27284.1公司自筹万元17284.2申请国家支持万元10005经营收入万元905.04年平均6总成本费用万元435.18年平均7税金及附加万元49.78年平均8净利润万元346.14年平均9投资利润率%12.6910投资利税率%17.2211财务内部收益率%14.8412财务净现值万元649.35Ic=10%13静态投资回收期年8.17含建设期14动态投资回收期年11.28含建设期15盈亏平衡点%39.33年平均1.5 简要结论*市蔬菜果品批发大市场升级改造项目符合国家产业政策和地方发展规划，升级改造将促进市场整体功能的提升，一是可以更加有效的发挥批发市场这一果蔬流通载体，促进自治州农业产业结构调整，推动农业产业化进程，帮助农民提高收入；二是通过完善市场服务，有助于市场自身的发展壮大，更好的为城乡居民提供优质的果蔬供应服务；三是本项目实施能提供一定数量的就业岗位，对解决社会就业，维护社会稳定具有重要意义。该项目前期各项基础条件具备，有较强的竞争力，经济效益明显，社会效益显著，建设方案实施性强，项目建设是必要的，也是切实可行的。第二章 项目提出背景及市场分析2.1 项目提出的背景2.1.1 项目单位概况*市蔬菜果品批发大市场于1999年规划建设，2001年投入运营，是*市人民政府投资兴建的全市唯一的果蔬专业批发市场，是*市果蔬流通龙头企业。2000年被中国蔬菜流通协会定为全国首批50家定点蔬菜批发市场之一。2003年被国家农业部定位第八批定点农产品专业批发市场，2008年被州人民政府确定为州级农产品中心批发市场。市场位于*市五里牌，占地50亩，预留土地约30亩，是湘鄂渝黔四省市边区规模较大、设施较全的果蔬批发市场，承担着湘西州蔬菜水果的调入调出任务，辐射周边30多个县市。市场年销蔬菜12000万公斤，椪柑等各类水果8000万公斤，年交易额逾2亿元，为促进湘西州果蔬流通发挥了重大作用。2.1.2 项目提出背景农产品批发市场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径，依托其商品集散、价格形成、信息传输三大基本功能，在促进农业生产规模化、标准化、产业化和农产品大市场、大流通格局的形成，在引导农民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的“菜篮子”供应、促进社会稳定方面，发挥着不可替代的作用。根据农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知，为适应新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要，适应在农产品供应的数量、品种、质量上满足居民消费水平日益提高的需要，必须加快农产品批发市场的升级改造，强化基础设施，完善市场功能，拓展业务领域，提高管理水平。*市蔬菜果品批发大市场作为全市唯一的果蔬专业批发市场，在带动湘西州蔬菜、椪柑、猕猴桃等农产品生产销售，调节和保障*市“菜篮子”供应，维护社会稳定方面发挥了重要作用。但是目前*市蔬菜果品批发大市场现有的蔬菜、水果交易大棚等设施已经老化，存在着基础设施薄弱、市场功能不完善，产业链较短，业务领域较狭窄的状况，不利于引导农民进入大市场，不利于促进农民增收和持续保障城乡居民蔬果供应。特别是今年年初受特大冰雪灾害影响，市场基础设施薄弱、农产品流通性差导致水果蔬菜的积压，使湘西州及周边地区果农菜农遭受了巨大损失。为避免同样的情况再次出现，最大限度的减少农民损失，项目单位提出了*市蔬菜果品批发大市场升级改造项目的建设，意在完善市场功能，拓展业务领域，持续、有力的在促进农业产业结构调整和产业化进程，促进农民增收，保障城乡供应方面继续发挥重要作用。2.2 市场分析2.2.1 供应现状分析1.自治州蔬菜、水果供应现状近年来，*充分发挥地处湘、鄂、渝、黔四省（市）边区交界处和东西经济合作结合部这一地理区位优势，积极搞活流通，促进了贸易经济的可持续发展。据统计部门提供的资料显示，2007年全州社会消费品零售总额72.45亿元，全州外贸出口总额3.22亿美元，较上年增长86.7%。2007年全州蔬菜、水果供应现状如下：蔬菜产业：2007年，全州完成蔬菜播种面积75.82万亩，蔬菜总产量达到82.37万吨，总产值达10.83亿多元；其中，商品蔬菜播种面积达到46.2万亩，上市量54万多吨，交易额6.27亿多元。水果产业：2007年全州水果总产量56.4万吨。(1)椪柑产业：2007年全州种植面积50.96万亩，年产量约50万吨。(2)猕猴桃产业：2007年全州种植面积4万亩，产量为5万吨。2.*市蔬菜、水果供应现状2007年*市水果、蔬菜供应现状如下：水果产业：2007年全市水果总产量为7.3万吨。其中椪柑产量6.5万吨，猕猴桃及其他水果产量0.8万吨。蔬菜产业：总面积为7.6万亩，产量为11.3万吨。自治州（含*市）2007年水果、蔬菜供应现状表水果产品蔬菜椪柑猕猴桃自治州51万亩计50万吨4万亩计5万吨75.8万亩计82.37万吨各类水果总产量为56.4万吨吉首市6.5万吨0.7万吨7.6万亩计11.3万吨各类水果总产量为7.3万吨3.周边县市水果、蔬菜供应现状*市是湘、鄂、渝、黔四省（市）边区重要的交通枢纽、物资集散地、商贸中心，现已发展成为湘、鄂、黔、渝四省（市）边区最大商品集散地和中转地。每年，麻阳、秀山、松桃及来凤四县的大量水果、蔬菜及土特产通过*中转销往全省、全国。我们对麻阳、秀山、松桃及来凤四县的水果蔬菜做了初步调查，结果如下表：周边四县水果、蔬菜供应现状表周边县市水果产品蔬菜柑桔类西瓜类杨梅秀山县18万吨麻阳县22万吨9万吨12.75万吨松桃县1.7万吨来凤县2500吨5万吨总计40万吨9万吨2500吨19.45万吨这四县现在及未来的水果、蔬菜基本通过*中转销往外地，作为湘、鄂、黔、渝四省（市）边区交往的重要通道和物质集散地的*市，蔬菜果品批发大市场的市场前景是相当广阔的。2.2.2 拟建项目的流通量分析调查表明，*市调入调出果蔬流通总量为121.3万吨，年交易额约为12.83亿元。详见下表： 自治州及周边地区农产品通过*市流通量调查表 农产品名称单位调出量调入量单价小计(万元)一、水果吨595000118000783001.柑桔吨5500001000元/吨550002.猕猴桃吨450001400元/吨63003.梨子吨200002400元/吨48004.苹果吨200002000元/吨40005.甘蔗吨40000800元/吨32006.柚子吨50002000元/吨10007.西瓜吨200001000元/吨20008.其他水果吨100002000元/吨2000二、蔬菜吨460000400001000元/吨50000总计1055000158000128300根据*市有关部门的市场统计数据调查分析表明，自治州及周边地区果蔬产品通过*市各类市场流通占总流通量的70%，约为85万吨，年交易额约为9亿元，本报告按拟建项目占各类市场果蔬流通总量的60%计算，则拟建项目蔬菜水果年流通量约51万吨，年交易额约5.4亿元。2.2.3 市场营销*市蔬菜果品批发大市场升级改造项目实施后，按照现代企业制度进行全面管理，以促进农业产业结构调整和农民增收为宗旨，以为经营户提供优质服务为手段，把“满足顾客要求”摆在首位，从“产品、价格、促销、地点”四方面进行营销策划。1.市场定位本批发市场的产品可以分为两种：一是供入场经营者从事购销经营活动的场地，即门面和摊位：二是经营管理机构所提供的供求信息、电子结算等服务。因此，市场建设、经营管理机构应做到：1.在市场的总体布局和单体门面、摊位的设计建设上，针对批发经营的特点，从货物的进出、仓储，到门面、摊位的大小、档次的高低以及生活方便等，全面考虑经营者即市场顾客的需求，做到分区明确，功能齐全，设施配套，尤其在市场内部的人流、物流、车流的组织设计上要重点解决目前大市场普遍存在的人、车、货混杂拥挤的现象，以保证人、车、货的迅速集散，适应批发交易要求。2.在市场服务、管理方面，应一切从满足经营者需要出发，制订完善的经营管理制度，建立完善的服务管理机构，配备必要的设备设施，如果蔬信息采集发布系统、网上发布与供求系统、农产品客户信息系统、农药残留检验检测系统，为经营者提供完善、迅速、准确的后勤保障，解决他们的后顾之忧。 2.价格构成产品的价格包括市场门面、摊位的价格、物业出租的价格及提供的各项服务的价格。市场门面、摊位的定价首先必须充分掌握目前顾客的支付意愿及其承受能力，在此前提下，根据本地区同类市场的价格水平、自身地理位置、投资成本及经营水平等因素确定本市场营业面积的合理价位，并制定积极、稳妥的促销策略，吸引经营者入场，市场所提供的各项服务的价格则应本着方便、迅速、准确、实惠的原则，制定合理、可行的收费方案，以减轻经营者的负担。3.促销方式促销战略具体到本项目是要制定周密可行的招商策略，即在搞好市场的规划、设计、建设的基础上，以齐全的功能、设施的完善配套、服务的周密细致、政策的灵活优惠等综合优势吸引客商，真正做到“规划高起点，建设高质量，管理高水平，市场高效益”。制定优惠政策并具体落实，以赢得广大客商的信赖。4.目标市场营销策略所说的“地点”一般是指项目产品的市场定向和市场覆盖面。因此，本项目应根据市场建设的进度和前述拟定的市场辐射范围规划，将市场的招商和辐射范围逐渐由*市*其他县州外周边县市(湘、鄂、渝、黔四省（市）交界区,特别是秀山、松桃、麻阳、来凤四县)全省中西部地区乃至全国，逐步推