关于房地产金融风险判断及防范体系架构探究 摘要：房地产行业建设周期长，投入资金大，因此在运作过程中不可避免的存在多种风险。要保证房地产行业和房地产金融的长期稳定发展，必须采取有力措施化解风险。本文从我国房地产金融发展的现状、房地产金融风险的种类及如何防范和化解房地产金融风险进行了一系列分析，旨在为我国房地产金融风险防范体系的构建提供一些个人建议。 关键词：房地产金融、金融风险、防范措施 随着我国城市化进程的加快，居民对住房的需求日益增多，房地产行业迅速发展。房地产业是我国国民经济的支柱产业，产业链长，与之相关的产业较多，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、风险较大的复杂工程。房地产金融是指房地产业资金的融通，即指围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。而近年来由于房地产业的迅猛发展，各种金融风险也不断出现。为了避免发生率较高的金融风险给企业乃至金融机构带来较大的损失，应及时总结出相关对策。如何评判形式多样的金融风险？如何发现房地产金融隐性风险？如何化解和防范风险?这些问题都是需要尽快研究的课题。 我国房地产金融发展的现状 近年来，伴随着房地产业的发展，房地产金融也在迅速发展。首先，房地产贷款增幅较高。房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加，其增长率高于金融机构人民币全部贷款增长率。第二、房地产开发贷款增幅减缓。政府为了抑制房地产通货膨胀、化解金融泡沫，逐渐规范相关制度，房地产开发贷款的增长得到了一定控制。第三、融资渠道单一。我国房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎参与了房地产行业运行的全过程，是房地产市场的主要资金提供者，而其他融资渠道尚处于起步阶段，所占比例极小。第四、个人住房按揭贷款增长较快。随着社会的发展，人们对住房的需要越来越多，个人住房按揭贷款逐年大幅度增长，增长率在30%以上，但与西方国家比，仍存在较大的发展空间。最后、房地产贷款具有潜在风险。一方面是房地产开发的贷款存在不良贷款率，另一方面由于各种政策的变化，购房者的还款能力可能会受到影响，按揭贷款可能存在风险。 对我国房地产金融风险的判断 经济学上指出房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务过程中，由于各种不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失。 中国房地产金融存在风险的必然性 第一，高回报必然伴随着高风险，这是经济学的自然规律。房地产业是一个高利润的产业，先天就具备高风险性。再加上房地产业需要大量资金，仅凭开发商的资金实力无法满足，因此房地产开发必须依靠金融工具进行融资。而金融业的介入不仅分享了房地产业的利润，也需要分担其风险。 我国房地产开发尚处于不完善发展阶段，因此，因此开发渠道较窄，60%的资金来自银行贷款。纵观西方国家，他们的融资渠道则较为广泛，包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款仅占40%。房地产业对银行的过度依赖，导致了金融机构要承担其转嫁过来的相应风险。 我国房地产金融面临的主要风险 第一、信用风险，即由于房地产开发企业或购房者无力偿还或不愿偿还导致房地产贷款本金不能按时收回或无法收回的风险。例如，房地产开发商由于商品房销售空难导致资金周转失灵导致无力还款；购房者由于失业、收入下降或遇到临时性困难导致无力还款；银行调查评估时由于一些因素导致评估错误，借款人无还款能力等。 第二、通货膨胀风险，即投资的项目完成后收回的资金与投入的资金相比，购买力不增反降的风险。由于通货膨胀因素的存在及居民消费水平的提高，房地产所有者的资产价值会趋于下降，再加上房地产业周期较长，因此可能承担的风险较大。 第三、流动性风险，即由于金融机构因经营问题或是突发性状况导致缺乏足够的现金和随时能转换为现金的资产，进而导致不能清偿到期债务、满足客户提取存款要求。其产生的原因是由于房地产业贷款期限长、贷款额度高，又缺乏及时融入资金的渠道。因此，房地产金融风险是房地产业与金融机构发生业务往来时产生的综合性风险。 第四、市场风险，指由于市场供求的不确定性使金融机构的收益不确定。房地产金融与房地产业是两个相互支持而发展的行业，一方的不稳定必然导致另一方收到影响，因此房地产市场的变动是形成房地产金融风险的主要因素。一旦房地产市场需求不足或供给过剩致使房价大跌，房地产企业经营困难或者倒闭，势必会给金融机构带来一大损失。 房地产金融风险的防范措施 实施融资渠道多元化和房地产贷款证券化 目前，我国房地产融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款，要化解过大的金融风险，必须尽快建立多元化融资机制，如房地产信托、住房资产证券化等。可以通过以下方式：一、发展房地产也基金；二、发展住房抵押二级市场，实行住房抵押贷款证券化；三、积极引入外资进入房地产市场；四、发展住房公积金贷款。融资渠道的多元化能在一定程度上分散房地产金融风险，再加上在制度上的控制和创新，能从根本上降低风险。 加强贷款额度控制，建立绩效评估机制 首先，银行作为企业法人，要加强内部建设，推动自身改革和发展，严格按照规章制度进行放贷。其次，要建立完善的风险评估机制，通过对企业实力、还款能力、运营状况等评估，做到合理放款按时回收，严格把控风险指数，有效降低风险。最后，要建立房地产金融绩效评估机制。通过银行绩效评估机制的建立，可以使银行加强自我约束和监控，从而及时发现工作中的问题，及时防范风险。 加强国家的宏观调控及央行的监管力度 对于国家而言，金融市场的稳定对于社会经济的长期稳定发展起着重要作用，而金融市场的稳定一定程度上与房地产金融的稳定有关。因此，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，引导房地产金融机构有序进行，保证房地产金融的健康稳定发展。中央银行作为我国银行体系的引领者，应对房地产市场进行深入调查和研究，以便能及时准确的判断其发展状况，建立合理的风险预警机制，及时发布信息，对金融机构进行监管和引导。 建立统一的征信系统 央行应借鉴国外建立征信系统的成熟经验，并根据我国的实际情况，尽快建立全国统一、资源共享的征信系统。这个系统里面应包括信息收集子系统、信用评价子系统和信用制裁子系统，以经济法律的手段对个人及企业的行为进行约束。这讲有助于银行解决贷款审查中的信息不对称问题，有效房地产贷款风险。 四、结语 房地产业与房地产金融的发展对促进国内经济增长做出了巨大贡献，随着投资增长过快，房地产价格虚高，商品房空置率迅速上升等问题的出现，房地产金融风险日益增大。因此，相关部门要努力完善机制，从各方面努力进行风险防控和化解，使房地产金融健康快速的发展。