房地产开发与经营 第二章 房地产开发项目可行性研究 2 1 概述 2 2 房地产市场调查与预测 2 3 房地产开发项目投资 成本 费用的估算 2 4 房地产开发项目收入估算与资金筹措 2 5 房地产开发项目经济评价 2 6 房地产开发项目不确定性分析 2 7 房地产开发项目可行性研究报告 2 1 概论 2 1 1 可行性研究的内涵 2 1 2 房地产开发项目可研的作用 2 1 3 房地产开发项目可研的阶段划分 2 1 4 房地产开发项目可研的工作程序 2 1 5 房地产开发项目可研的主要依据 2 1 6 房地产开发可研报告的主要内容 2 1 1 可研的内涵 房地产项目可行性研究是指在房地产 项目投资前期 通过房地产投资环境及房 地产市场状况的调查分析 对拟开发项目 若干个开发经营方案进行评价 判断拟开 发项目的可行性 可研中的投资估算与资金筹措的内容为项目实施后的资金筹措提供依据 2 1 2 房地产开发项目可研的作用 为投资决策提供依据 作为资金筹措的依据 为项目实施提供开发经营的方案 作为项目立项审批的依据 房地产开发企业向金融机构申请贷款时必须附有开发项目的可研报告 可研阶阶 段 主要任务务研究依据 投资资估算 精度 研究费费用占 总总投资资的比例 备备注 机会研究 对对投资项资项目或投资资方向提出建议议 寻寻找最有利的投资资机会 主要依靠笼统笼统 的统计统计 30 0 2 0 8 初步可研对对机会研究作进进一步分析 较详细较详细 的数据 资资料 20 0 25 1 5 并非 必不 可少 详细详细可 研 形成最终终的可行性研究报报告见见2 1 5 10 小型 1 0 3 0 大中型 0 2 1 0 项项目评评 价 政府计计划管理部门门在项项目审审批前 委托有资资格的咨询评询评估机构对项对项目可研报报告进进行评评估 论证论证 根据评评价结结果 决定是否同意项项目建设设 2 1 3 房地产开发项目可研的阶段划分 1 针对目标地块 明确拟开发项目性质 2 组建可行性研究的组织机构或签订咨询合同 3 市场调查与预测 包括房地产投资环境和房地 产市场状况 4 提出开发经营方案 包括项目区位 开发内容与 规模 时机 合作方式 融资方式 经营方式等 5 开发经营方案的评价与选择 6 编制可行性研究报告 2 1 4 房地产开发项目可研的工作程序 项目所在地城市的总体规划及详细规划 项目所在地城市的土地利用总体规划 项目 规划设计条件通知书 类似项目的资料 国家规定的经济评价的方法 参数和指标 房地产 工程建设的有关法律 法规和政策 投资环境资料 房地产市场信息资料 2 1 5 房地产开发项目可研的主要依据 1 项目概况 2 市场调查与预测 3 规划设计方案的选择 4 项目开发经营周期的 确定 5 项目投资估算 6 项目收入估算 7 投资计划与资金筹措 计划 8 经济评价 9 不确定性分析 10 结论与建议 2 1 6 房地产开发项目可研报告的主要内容 2 2 房地产市场调查与预测 2 2 1 调查与预测的主要内容简介 2 2 2 调查与预测的方法简介 房地产投资环境 房地产市场状况 房地产市场调查方法 房地产市场预测方法 主要内容包括 政治 法律 经济 文化教育 自然条件 城市规划 基础设施及已经或将要发生的 重大事件或政策对房地产项目的影响 2 2 1 市场调查与预测的主要内容简介 1 房地产投资环境的调查与预测 应在国家 城市的层次上进行 侧重于城市层面 供求状况 其中供给量包括已完成项目 在建项目 已审 批立项项目 潜在的竞争项目及预计投入市场的时间 2 2 1 市场调查与预测的主要内容简介 2 房地产市场状况的调查与预测 类似房地产项目的价格 租金和经营收入 类似房地产项目的投资 费用的构成及数量 房地产项目开发和经营的投资 成本 费用 税金的种 类及其支付的标准和时间等 通常采用的方法有普查法 抽样调查法 直接调查法 和间接调查法 2 2 2 市场调查与预测的主要方法简介 1 房地产市场调查方法 直观判断法 如德尔菲法 专家小组法等 历史引申法 如简单平均数法 移动平均数法等 2 房地产市场预测方法 因果预测法 包括回归分析法和相关分析法 2 3 房地产开发项目投资 成本 费用的估算 2 3 1 房地产开发项目总投资的构成 2 3 2 房地产开发项目投资 费用的估算方法 2 3 1 房地产开发项目总投资的构成 概念 房地产投资是指人们在房地产开发或投资活动中 为实现某种预定的开发 经营目标而预先垫支的资金 构成 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经 营资金 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产 品开发所需投入的各项费用 经营资金是指开发企业 用于日常经营的周转资金 分类 开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和 出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资 产和其他资产 出售型房地产项目的开发经营周期 0 1 23456 开发期 经营期 开发经营期 出售型 出租型房地产项目总投资估算 表 自营自用型房地产项目总投资估算表 2 3 2 房地产开发项目投资 费用的估算方法 1 土地费用估算 2 前期工程费用估算 3 基础设施建设费估算 4 建筑安装工程费估算 5 公共配套设施费估算 6 开发间接费用估算 7 管理费用的估算 8 财务费用的估算 9 销售费用的估算 10 开发期税费的估算 11 其他费用的估算 12 不可预见费的估算 13 经营资金的估算 序号名称估算金额额估算依据 1 2 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 2 8 2 9 土地使用权权出让让金 农农地征用税费费 土地补偿费补偿费 青苗补偿费补偿费 地上附着物补偿费补偿费 安置补补助费费 耕地占用税 耕地开垦费垦费 新菜地开发发建设设基金 征地管理费费 其他费费用 征地费总额费总额 的 1 5 3 合 计计 2 3 2 1 土地费用估算 以出让方式取得增量国有土地使用权的土地费用估算 注 生地出让 如熟地 征地补偿费已包含在土地使用权出让金中 序号名称估算金额额估算依据 1 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 农农地征用税费费 土地补偿费补偿费 青苗补偿费补偿费 地上附着物补偿费补偿费 安置补补助费费 耕地占用税 耕地开垦费垦费 新菜地开发发建设设基金 征地管理费费 其他费费用 征地费总额费总额 的 1 5 3 合 计计 2 3 2 1 土地费用估算 以划拨方式取得增量国有土地使用权的土地费用估算 序号名称估算金额额估算依据 1 2 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 土地使用权权出让让金 房屋拆迁补偿补偿 安置费费用 房屋拆除补偿费补偿费 用 搬迁补补助费费 临时临时 安置补补助费费或周转转房费费用 拆迁非住宅房屋造成停产产 停业业的补偿费补偿费 用 房屋拆迁管理费费 其他费费用 合 计计 2 3 2 1 土地费用估算 以出让方式取得存量国有土地使用权的土地费用估算 注 毛地出让 如熟地 拆迁补偿费已包含在土地使用权出让金中 序号名称估算金额额估算依据 1 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 房屋拆迁补偿补偿 安置费费用 房屋拆除补偿费补偿费 用 搬迁补补助费费 临时临时 安置补补助费费或周转转房费费用 拆迁非住宅房屋造成停产产 停业业的补偿费补偿费 用 房屋拆迁管理费费 其他费费用 合 计计 2 3 2 1 土地费用估算 以划拨方式取得存量国有土地使用权的土地费用估算 2 3 2 1 土地费用估算 以房地产转让方式取得国有土地使用权的土地费用估算 可利用房地产估价方法对房地产转让费进行估算 市场比较法 收益法 假设开发法 路线价法 基准地价修正法 序号名称估算金额额估算依据 1 2 3 4 5 6 7 8 规规划 设计费设计费 可行性研究费费 水文 地质质勘察费费 临时临时 道路费费 临时临时 供水费费 临时临时 供电费电费 场场地平整费费 其他前期工程费费 合 计计 2 3 2 2 前期工程费用估算 可按总投资的一定百分比估算 根据所需工作量结合有关收费标准估算 根据实际工作量 参照有关计费标准估算 项目规划红线外的市政公用基础设施 城市市政公用设施包括 供水 供电 供气 供热等设施 城市基础设施包括 道路 桥梁 地铁和轻轨交通 污水排放及处理 垃圾处理 地下管道 公共停车场等 项目规划红线内的基础设施 指建筑物2米以外和项目规划红线以内的各种管道和道路工程 包括供水 供电 供气 排污 绿化 道路 路灯 环卫等设施 2 3 2 3 基础设施建设费的估算 房地产项目开发中涉及到的城市基础设施包括 序号名称建设费设费 用 接口金额额 合计计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 供电电工程 供水工程 供气工程 排污污工程 道路工程 路灯工程 绿绿化工程 环卫环卫 工程 通讯讯工程 合 计计 2 3 2 3 基础设施建设费的估算 按实体工程量估算 单元估算法 以基本建设单元的综合造价乘以单元数得到项目或 单项工程总造价的估算方法 如医院 酒店等 工程量近似匡算法 先近似匡算工程量 配以相应的概预算定额 单价和取费 来近似计算项目造价 单位指标估算法 以单位工程量造价乘以工程量得到单项工程造 价的估算方法 2 3 2 4 建筑安装工程费的估算 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工 程费用 设备采购费用和安装工程费用等 概算指标法 采用综合的单位建筑面积或建筑体积等建筑工程 概算指标计算整个工程费用 单位工程 不能独立发挥生产能力的 但有独立的施工组织设计和图 纸的工程 如 土建工程 安装工程 分部工程 按工程的种类或主要部位划分 如 基础工程 主体工程 电气工程 通风工程等 分项工程 按不同的施工方法 构造及规格划分 如土方工程 钢筋 工程 给水工程中的铸铁管 钢管 阀门等安装 单项工程 具有独立的设计文件 在竣工后可以独立发挥效益或生产 能力的独立工程 如 一个仓库 一幢住宅 建设工程 预算定额 概算定额 概算指标 的内涵 预算定额 是建筑工程预算定额和安装工程预算定额的总称 是计算和确定一个规定计量单位的分项工程或结构构件的人工 材 料和施工机械台班消耗的数量标准 概算定额 又称扩大结构定额 规定了完成单位扩大分项工程 或单位扩大结构构件所必须消耗的人工 材料和机械台班的数量标 准 是由预算定额综合而成的 概算指标 是在概算定额的基础上进一步综合扩大 以100m2建 筑面积为单位 构筑物以座为单位 规定所需人工 材料及机械台 班消耗数量及资金的定额指标 序号名称估算金额额 估算说说明 1 2 3 4 5 6 7 8 居委会 派出所 托儿所 幼儿园 公共厕厕所 停车场车场 物业业管理用房 其他 合 计计 2 3 2 5 公共配套设施建设费的估算 按规划指标和实体 工程量估算 2 3 2 6 开发间接费用 指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织 管理所发生的各项费用 如工资 福利费 折旧费 修理 费等 如开发企业不设立现场机构 组织和管理项目所发生 的费用应计入管理费用 2 3 2 7 管理费用的估算 指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项 目的开发经营活动而发生的各项费用 如工资 福利费 折旧费 差旅费等 一般以 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 为基数的2 3 左 右估算 一级资质 3 二级资质2 5 三级资质 2 开发经济适用住房的企业 2 2 3 2 8 财务费用的估算 指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用 主 要包括借款和债券的利息 金融机构手续费 代理费等 利息以外的融资费用一般占利息的10 左右 2 3 2 9 销售费用的估算 指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各 项费用 以及专设销售机构的各项费用 在实际中 通常按销售收入的2 3 估算 2 3 2 10 开发期税费的估算 2 3 2 11 其他费用的估算 2 3 2 12 不可预见费的估算 根据项目的复杂程度和前述各项费用估