写 字 楼 专业知识培训 写字楼的产品解析及分类 写字楼的部分硬件设施 培训纲要 写字楼的定义和特点 写字楼与住宅的差异 写字楼智能化 5A 解析 经典案例分享 写字楼的发展情况 定位与客户分析 产品的差异 客户的差异 销售的差异 写字楼是指国家机关 企事业单位用于办理行政事 物或从事业务活动的建筑物 其使用者包括营利性 的经济实体和非营利性的管理机构 是随着经济的 发展 为满足公司办公 高效率工作需要而产生的 写字楼的定义 而现代写字楼正向综合 化 一体化方向发展 是 指拥有一定规模的面积 具有良好的建筑和现代化 的设施 以及优质的物业 管理服务 能够满趍现代 社会办公的各种需要的楼 宇 人口多 企业集中 人口密度大 面积大 多为高局建筑 楼体高 层数多 建筑面积大 现代化 建筑 设备既现代又先进 功能全 拥有会所 商务 娱乐 餐饮 健身房等工作与生活辅助设施 集中化 使用时空集中 人员流动性大 一般来说 写字楼使用时间集中 多数在早8点以后 下午6点以前 上班时间整个人来人往 川流丌息 下班 后是人去楼空 冷清异常 要求高 经营管理要求高 时效性强 写字楼特点 北 京 中 央 商 务 区 写字楼的产品解析及分类 写字楼的部分硬件设施 写字楼的定义和特点 写字楼与住宅的差异 写字楼智能化 5A 解析 经典案例分享 写字楼的发展情况 定位与客户分析 写字楼与住宅的差异 分类类住宅写字楼 地理位置 多样化 区别根据客户群有较大不同 单一 核心区域 区别在于程度上的不同 建筑结构 除本体之外 配套较多 满足生活所需的所有项目 除本体外 少配套 户型结构功能丰富 布局成型功能单一 布局随意 产品特性 重点关注朝向 通风 采光 景 观 绿化 社区环境 楼体形象 内部配置 交通位置 产品差异化 客户差异化 分类类住宅写字楼 外表特征 无一般特征 关键在于对购买决策的影响力大小 有一定特征 客户特征 体验消费 感性 冲动 需求性购买 理性 稳重 关注重点 注重自我的消费倾向 生活氛围带来的便利或享受 注重公司的需求 商务氛围带来的利益 购买行为 个人或家庭行为 决策期相对较短 公司行为 时间较长 考虑因素较多 喜欢的销售类 型 专业 热情 亲和力专业 理智 知识型 能 给到良好的建议 写字楼与住宅的差异 写字楼的产品解析及分类 写字楼的部分硬件设施 写字楼的定义和特点 写字楼与住宅的差异 写字楼智能化 5A 解析 经典案例分享 写字楼的发展情况 定位与客户分析 写字楼产品解析 写字楼的产品特征 地段的不可替代性 形象高端 交通便捷 1 2 3 4 写字楼 商务配套 物业管理完善 写字楼产品解析 按功能分 综合性写字楼 以办公为主 同时又具备如 公寓 商场 展厅 餐厅 酒店等多种功能 一般分层设计 商住写字楼 既能提供办公 又能提供居住的写字楼 工程复杂度高 需 要提前预留较多上下水管线 加设隔墙 结构成本投入较多 按档次分 甲级写字楼 是写字楼之中 一般最好级数的写字楼 办公部分需超过5万 平方米 每层建筑面积必须保持在1500 2000平方米 乙级写字楼 办公面积应超过1万平方米 单层净面积不低于800平方米 写字楼的分类 顶级写字楼 在重要的商务区打造有品位的建筑 具有超一流的硬件设施 与服务和出众的客户 通常作为城市最具标志性的建筑 按智能化 水平划分 3A写字楼 OA 办公智能化 BA 楼宇自劢化 CA 通讯传输智 能化 5A写字楼 OA 办公智能化 BA 楼宇自劢化 CA 通讯传输智 能化 FA 消防智能化 SA 安保智能化 写字楼 基本上只有办公一种功能 部分底层或裙楼商业 没有其他功能 分类 写字楼的产品解析及分类 写字楼的部分硬件设施 写字楼的定义和特点 写字楼与住宅的差异 写字楼智能化 5A 解析 经典案例分享 写字楼的发展情况 定位与客户分析 写字楼智能化 5A 解析 前言 从一般意义上讲 国际上判断甲级写字楼有8大特征 管理国际 化 24小时写字楼 人性化 空间的舒适性和实用性 数字化 节 能化 便捷的交通和商务化等等 5A写字楼 甲级写字楼 概念误区 如今市场上常有人用5A评价写字楼的品质等级 实际上是一 种概念理解上的误区 5A指的是一个写字楼产品的智能化水平 与写字楼品质 有一定关联 但绝对不是划分写字楼等级的标准 决不能说5A级写字楼就是甲 级写字楼或者是品质最好的写字楼 因为影响写字楼品质的因素很多 比如写 字楼的区位 交通 配套 车位 电梯等 智能化程度只是其中的一个方面而 已 因此 5A写字楼 甲级写字楼 写字楼智能化 5A 包含内容 FAS 消防智能化 CAS 通讯传输智能化 SAS 安保智能化 OAS 办公智能化 5A BAS 楼宇控制自动化 智能化 5A 各自包含内容 BAS 楼宇控制自动化 冷热源系统 空调系统 变配电系统 照明系统 给排水系统 电梯管 理系统 停车库系统 水电表自动抄送系统等 CAS 通讯传输智能化 双向电视电话会议系统 共用天线电视系统 公共广播系统 数字式用 户交换机系统 楼内移动电话系统 综合布线系统等 FAS 消防智能化 防火电视监控 安装烟感 温感和火灾自动报警 自动喷洒装置等 SAS 安保智能化 监视电视系统 通道控制系统 防盗报警系统 巡更系统等 OAS 办公智能化 计算机网络系统 会议中心系统 门厅多媒体查询系统 物业管理计 算机系统等 各智能化系统 5A 在写字楼中运用阐述 楼宇控制自动化 办公智能化 安保 消防智能化 通讯传输智能化 布线 在楼宇控制自动化系统方面 BAS 方面 主要品牌包括德国西门 子 美国江森和Honeywell 楼宇控制系统是利用先进的计算机控制 技术和计算机网络通讯技术 对大厦内各类机电设备实现有机的管理 和监控 达到降低设备的运行能 耗 节约运行成本 延长设备使用 时间 提高工作效率 降低人员开支等效果 例如在空调系统中 可 以通过BA系统综合各空调负荷参数 控制适中的室内环境 合理开 启各空调末端设备 同时主机综合各点制冷需求 控制主机开启台数 根据主机需要合理开停配套水泵台数 从而实现全系统的节能要求 另一方面BA系统可以有效监视各个设备的运行状态 自动轮流开 停每台设备 使得设备的磨损程度趋于平衡 另外 通过BA系统控 制大厦内照明的开停时间 实现无人值守便可按要求开停照明设备 从而减少用电浪费 并提高控制的准确性 合理性 楼宇控制自动化 办公智能化 安保 消防智能化 通讯传输智能化 布线 各智能化系统 5A 在写字楼中运用阐述 在通讯方面 顶级和部分甲级写字楼达到光纤主干 12 24芯光纤 通讯电缆 超5类 6类线 百兆到用户端口 并且还可以引入无线上网 设施 可以在楼内的任何地方实现移动办公 无线的传输速率为11M 同时还有中国电信 网通 联通等多家电信运营商各类服务 中国网通 CNC CONNECT计划通过光缆组成 网中之网 的用户 项目配备远 程视频会议 同声传译 卫星有线电视 32方电话会议 数字电影播放 无线宽带上网 有线宽带上网等功能 可提供超大高清晰背投 高清 晰前投 多媒体投影机 专业高性能电子白板 先进影碟录象播放系统 高保真专业会议音响等先进的设备支持 另外 还可以附加通信系统 数字电话交换系统 高端写字楼项目平均20 建筑面积至少有一个数据点 提供或支持 DDN ADSL线路 位于深圳的世界金融中心中设有大型数据中心 提 供主机托管 点心骨干接点数据接入 虚拟主机 域名注册 网站建设 等服务 保障拥护数据安全 采用电源后备 环境控制 可加锁式门禁 等系统 大厦内设置数据点4200个 语音点4200个 平均每3平方米一 个数据点 每5平方米一个语音点 租户可以根据需要安装ISDN DDN 等服务及自由设置局域网 写字楼内数据主干采用多模光缆进入各楼层 局域网可达到1000兆 水平线采用六类八芯非屏蔽双绞线传输 各智能化系统 5A 在写字楼中运用阐述 在写字楼照明智能化控制方面 现在有些写字楼采用自动控 制的二级开关 能根据室外亮度控制室内灯光 当室内光线充 分时 就可以自动开启高输出 低炫光的荧光灯来提供照明 这样就可以消除电脑屏幕反光现象 消除视觉疲劳 照明监控 系统由中央系统统一管理 客户可以通过电话 Internet 开 关实现温度和照明的加班预设置 FAS主流品牌辛普利斯 爱 德华 Honeywell和西门子 大多数甲级写字楼的消防报警系 统都实现消防泵栓 人工泵和警铃联动 而保安系统主要是闭 路电视 停车厂采用智能卡管理和车位引导 楼宇控制自动化 办公智能化 安保 消防智能化 通讯传输智能化 布线 各智能化系统 5A 在写字楼中运用阐述 办公自动化系统 OAS 是办公人员利用现代科学技术的 最新成果 借助先进的办公设备 并由这些设备与办公室人 员构成的服务于某种目标的人 机信息处理系统 以实现办 公活动的科学化 自动化 办公自动化系统的目的是尽可能 充分地利用信息资源 提高生产 工作效率和质量 辅助决策 提高管理和决策的科学化水平 在写字楼运用中以结构化 布线为平台 为客户提供办公自动化管理 宽带接入及相关 多媒体增值服务 办公室OA布线采用网络地板或地面线槽 一般预留OA电力负荷50VA m2以上 楼宇控制自动化 办公智能化 安保 消防智能化 通讯传输智能化 布线 各智能化系统 5A 在写字楼中运用阐述 甲级写字楼大多采用综合布线系统 主要是采用大对数 电缆 并且将楼宇自动化系统 BAS 消防智能化控制 系统 FAS 停车场管理系统 CPS 安保智能化系 统 SAS 等等各子系统楼宇综合布线系统进行联网 实 现相互联动控制 并具有良好的可扩展性 开放的通讯接 口和通用的通讯协议 这样各个系统作用相辅相成 从而 达到了1 1 2的作用 楼宇控制自动化 办公智能化 安保 消防智能化 通讯传输智能化 布线 同时 为了配合综合布线系统 网络地板也在多个新推出的写 字楼项目中被引用 改变了地下线槽的传统方式 这种钢制防静 电架空网络线槽地板的高度一般在15厘米左右 这种网络地板的 应用解决了布线烦恼和办公空间自由分隔受限的问题 上海的汇亚大厦 花旗大厦等一批高端写字楼根据其层高优势 设置了架空网络地板 成为物业的一大亮点 网络地板的设置可 以利用增加走廊和其他无网络地板处的地面高度达到项目地面的 平整性 不会影响日后地面装修 各智能化系统 5A 在写字楼中运用阐述 楼宇控制自动化 办公智能化 安保 消防智能化 通讯传输智能化 布线 智能化系统的作用 通过5A智能化系统的实施 使各类高科技产品与建筑有机结合 实现写 字楼大厦中水 电 空调 消防 安保的监测和控制 数据的高速接入 使写字楼大厦内的办公企业能真正完成与世界各地的 快速沟通和信息传输 从而大大提高企业的办公效率 时刻与世界保持 连线状态 通过5A智能化的运用 可节约大量能源 从而直接降低用户的使用成本 可让每一位用户更加方便 舒适 从而提高工作效率 可使写字楼设 备处于最佳运行状态 延长使用寿命 系统运行费用低 维护方便 从 根本上说 体现了科技使人得到更多的智能支持 从而创造更多价值 总 结 随着网络与新智能化技术的不断发展 运用于写字楼的智能化设备将会更先进 有利于进一步提升写字楼的整体品质 智能化系统的运用于写字楼是一种发展趋势 随着智能化系统的普及运用于高 端写字楼 同质化产品的出现是必然 那么未来的写字楼的竞争优势在哪 单纯从智能化来讲 目前西方国家有从纯粹的 5A 发展到国际先进理念生态智 能建筑的趋势 而生态智能建筑的发展打破了传统的 5A 建筑 国际上生态智能建筑发展有两个大的趋势 一是调动一切技术构造手段达到低 能耗 减少污染 并可持续性发展的目标 第二 在深入研究室内热功环境和 人体工程学上的基础上 人体对环境生理 心理的反映 创造健康舒适而高效 的室内办公环境 生态智能办公建筑的市场价值在于 1 提高员工工作效率 2 改善员工健康条 件 3 提高企业形象与地位 4 节约建筑设备投资和运营成本 5 提高在