深圳市金山伟业投资集团控股有限公司房地产项目工程管理流程房地产工程管理流程（草稿）第一章 工程部管理结构2第二章 工程部与外部的工作关系2第三章 工程管理流程3第一节 项目前期规划及设计工作管理流程 3第二节 部分报建手续管理流程10第三节 施工阶段管理流程14第四节 施工现场管理流程18第四章 分项工程控制要点27第一节 水电施工控制要素27第二节 桩基施工管理流程32第三节 土方、勘探施工管理及其它34第四节 工程资料管理37第五章 零星工程维修流程37第一章 工程部管理结构土 建工程师暖 通工程师档案资料管理员现场管理工程师电 气工程师项目经理（主抓工程管理工作）工程部经理（主抓前期规划与设计工作）公司总工程师第二章 工程部与外部的工作关系 质量、安全监督站设计单位 监理单位 燃气公司土建及各专业施工单位施单位 民防办 工程部 环保、环卫、公安及周边相关单位、居民等 城市管理执法局 供电局自来水公司第三章 工程管理流程第一节 项目前期规划及设计工作管理流程一、设计准备阶段工作程序编制设计准备阶段进度计划组织现场踏勘答疑发标或发送竞选文件 计划执行情况跟踪 方案进度比较 计划执行情况跟踪 方案经济性比较编制招标文件或方案竞选文件编制设计准备阶段资金使用计划提出项目总体构思、总体投资规划、总进度规划和质量水平目标论证项目总目标检查熟悉原始资料 各方案满足建设单位功能要求情况 各方案满足城建规划条件情况 各方案安全可靠性比较分析发布招标信息对投标或参赛单位资质审查竞选文件接受开标、评标或竞选方案比较选择设计单位签订设计合同二、设计展开阶段工作程序详细投资计划设计阶段资金使用计划设计阶段进度计划初步设计出图计划设计质量标准要求与设计单位进行初步技术磋商初步设计情况跟踪中间全面审核初步设计完成全面审核技术设计方针和原则磋商技术设计情况跟踪中间全面审核技术设计完成时全面审核施工图设计程序和进度磋商施工图设计情况跟踪组织施工图审核设计修改，出正式的施工图设计图纸报政府进行施工图审查投资状况技术设计出图计划施工图设计出图计划进度状况质量状况三、施工图设计阶段质量控制程序设计招标文件、设计合同等对质量的要求，紧前阶段设计施工图设计审核施工图 施工图设计跟踪 各专业施工图审核比较分析原因、发出修改设计指令设计修改中间检查、设计质量评审报告中间验收最终出图审核 设计总说明审核设计文件图纸审核比较分析原因，发出修改设计指令设计修改施工图设计质量评审报告组织向政府主管部门申请施工图审查编制施工图设计阶段总结报告符合符合不符合四、施工图设计文件投入使用前或设计阶段设计变更控制程序建设单位、设计单位、相关单位、政府部门、监理单位提出设计变更意向监理单位汇总整理审核、并征得建设单位同意签发并向设计单位呈送设计变更函设计单位实施相应设计变更监理单位质量跟踪设计单位提交变更后施工图设计文件审核、签认因非设计单位引起的设计变更导致的设计费增减验收变更后的设计文件评估造价变化、修改相应概（预）算继续设计工作或施工图设计文件投入使用五、施工阶段设计变更控制程序建设单位或设计单位提出工程变更（必要时）施工单位提出工程变更设计单位签发设计变更文件总监理工程师审查签认建设单位审查签认建设单位予以签认项目监理部发出会签的工程变更单承包单位实施工程变更承包单位向项目监理部提交工程变更费用报审表监理工程师审核，总监理工程师审查签认建设单位审批协商调整不同意六、不同设计阶段的设计要求（一）方案设计：由工程部向设计单位提供：1、 设计委托书2、 建筑红线图3、 地形图、水准点的位置及标高4、 市政管线、人防和构筑物分布跟踪建筑设计情况：1、 总图规划、交通人流环境设计2、 建筑用途、功能、等级3、 单体设计、主要尺寸、标高4、 对其他专业特殊要求跟踪设备专业设计情况：1、 设备用房、布置2、 对土建特殊要求跟踪结构设计情况：1、 结构体系定位选择2、 主要结构尺寸3、3、 埋深、基础定性4、变形缝布置否中间检查、组织论证结构方案是否可行？ 是 要求设计作出： 1、 设计说明（包括各专业说明和消防、环保及其它特殊设施说明）2、 总图、总平面图、单体建筑平、立、剖面3、 渲染图 （二）初步设计由工程部向设计单位提供： 1、 规划局、消防局、人防办等对方案的批文和意见2、 甲方对方案的修改意见3、 设计任务（合同）书4、 场地地质勘察报告要求设计单位作出建筑专业有关图纸及说明：1、 总平面（1：500/1000）2、 各层平面、剖面、主立面（1：100/200）；房间使用功能3、 设备用房位置、面积与空间使用尺寸4、 建筑定位轴线、开间、进深、层高及标高5、 管道井、楼电梯间布置6、 主要门窗洞口及建筑设施的位置尺寸7、 建筑内外墙厚、排水垫层厚8、 人防分区与出入口设计9、 消防分区与防火设计10车库、车道、消防车道布置要求设计作出设备专业有关图纸说明：1、 系统选择、设计与设备选型2、 设备用房位置、空间尺寸及其它要求3、 管线平面布置图及系统图4、 容量、负荷计算5、 火灾自动报警与消防联动系统设计6、 防排烟系统与保安系统设计7、 管道井位置尺寸、设备荷载及布置8、 主要设备及材料表要求设计作出结构专业有关图纸说明：1、 确定结构安全等级、使用荷载、设防烈度、场地类别、人防等级2、 结构体系比较与选定3、 结构尺寸选定4、 基础形式比较与选定5、 基础施工图（或报建图）6、 各代表层平面布置图（或施工报建图）7、 地质详勘要求、补充试验要求设计单位作出：1、 设计总说明及各专业设计说明书2、 总平面图及各专业初设图3、 技术经济指标及主要设备材料用量4、 总概算或单项工程概算书（三）施工图设计由工程部向设计单位提供：1、 初设批准文件及消防、人防部门审批意见2、 甲方对初设的第一次反馈意见（包括设备选型）3、 场地地质详勘报告设计院提出各专业要求建筑专业：完善和首提建筑轴网尺寸、平面布置、剖面、标高1、 各专业按终提资料修改2、 出图作业、计算书按标准工样整理3、 校核、会签1、 审核出图协调阶段：2、 各专业协调互提资料3、 各专业第一次会签4、 各专业终结互提资料。建筑平、立、剖面定案，设计专业管道孔洞、设备布置选型、结构尺寸布置定案甲方向设计单位提出最终反馈意见1、 各专业按首提资料开展设计2、 首提资料终结三天内由公司总经理主持定案会，由方案设计人介绍设计意图3、 其它专业对建筑反提条件4、 提交建筑立面和主要节点大样互提资料终结工程部应重视设计前期工作，配合设计单位搞好现场测量和查勘，考虑各种不利因素对工程建设的影响，使工程设计尽可能完善、准确，符合工程建设的实际，减少不必要的设计变更。设计过程中，及时对设计方案、设计质量进行检查。设计完毕后，及时组织专家对设计进行审查，提出审查意见，及时修改设计，为工程建设提供准确详细的设计图纸。第二节 部分报建手续管理流程一、申领施工许可证：需要提供的资料及办理要求如下： （一）深圳市龙岗区建设工程施工许可申请表及经办人身份证明材料。（二）计划立项批文或财政部门有关资金安排的批文；（三）规划许可证明文件；（四）施工合同、监理合同和总监理工程师任命书原件；（五）工程施工以直接发包方式选取施工单位的，提交发包方式合法性证明材料：发包人本次申请日前十日内工商登记证明材料或经注册造价工程师签章的本次发包工程造价审核文件原件；（六）工程监理以直接发包方式选取监理单位的，应提交发包方式合法性证明材料：发包人本次申请日前十日内的工商登记证明材料原件，或计划立项批文（或者财政部门有关资金安排的批文）和经注册造价工程师签章确认的监理酬金审核文件原件；（七）保证工程质量及施工安全的基本技术资料：1、经施工图审查机构审查合格的施工图纸全套；2、施工图审查机构出具的施工图审查合格意见书；3、经施工企业技术负责人、项目经理和项目总监签字认可的施工组织设计文件；4、建设单位制订的建设工程安全作业环境及安全施工措施费支付计划原件；5、施工、监理企业的法人企业营业执照副本和企业资质证书副本、在深办公地址及电话；6、施工企业安全生产许可证和施工企业项目经理安全生产考核合格证书；7、施工企业项目经理资格证书和监理单位项目总监资格证书；8、施工内容包含土石方工程，且基坑深度或边坡高度超过5米的应提交：设计单位资质证书和主要设计责任人的资格证书或职称证书；岩土工程勘察报告原件；一套完整的深基坑（高边坡）支护工程设计图纸和有关设计文件；建设单位自行组织的三人以上岩土工程专家会审意见书原件和岩土工程专家的资格证书或职称证书；9、施工内容中含燃气专业工程的，应提交燃气专业工程施工图审查合格意见书原件；10、房建或市政项目第一次报建的，应提交有关部门出具的地下管线查询结果；若工程位于非建成区，且建设单位认为无需办理此项查询手续的，则提交关于施工现场地下管线的承诺书；11、由深圳市建设工程交易服务中心龙岗分中心出具的支付担保、履约保函收讫证明原件和加盖交易中心公章的支付担保、履约保函；12、建设工程施工（监理）公开招标改直接发包程序完成证明书（施工、监理公开招标改直接发包工程提交）；13、人民防空工程建设核准单（房屋建筑项目报建提交，复印件二份）。二、工程竣工及验收：1、桩基础验收（由监理组织，施工单位，监理公司、设计单位、质监站有关人员参加，要作静压试验、小应变试验）2、基础及地下室分部验收（由监理组织，施工