第一章项目决策背景 一 内部因素 1 A 市 B 公司公司项目布局 B 公司自 92 年进入 A 市市场以来 先后开发了城市花园 B 公司中心大厦 世贸广场 都 市花园 B 公司新城等项目 其中城市花园 B 公司中心大厦位于城市北部的河北区 总面 积约 17 万平方米 B 公司新城位于城市北部的北辰区 面积约60 万平方米 世贸广场 都 市花园虽然位于城市中心地带 但规模较小 由此可看出 A 市 B 公司的主要项目集中在 城市的北部 反观A 市的总体规划和城市发展方向 城市中心区向南部方向发展 由城市 的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出 城市工业向东发展 重点开发建设海河下 游工业区和滨海地区 目前沿津塘路两侧 新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧 的联在一起 由此看出 B 公司的物业分布与A 市的总体规划和城市发展方向不尽相符 B 公司自 92 年进入 A 市市场以来 发展迅速 市场迅速扩大 在操作理念和手法上 均胜 人一筹 被公认为A 市的地产先锋 在A 市人的心目中已树立起第一品牌的形象 B 公司 产品应属于整个A 市市 而不是某个区域 所以B 公司有能力 也应该去开发A 市的其他 市场 让 B 公司物业深入A 市每个角落 结合A 市的总体规划和城市发展方向 我们应在 A 市的西南部 南部 东南部投入更多的关注 目前我司在谈的几个重点项目有 北部地区 铁东路住宅项目 东部地区张贵庄路住宅项目 东部地区A 市钢厂住宅项目 南部地区A 市玻璃厂住宅项目 其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目 该项目正好填补了B 公司在城市南部无项目的空白 2 A 市 B 公司公司经营现状 目前 A 市公司在手有两个项目 B 公司花园新城 含原有新城项目和红旗农场项目 东丽 湖项目 其中新城项目为在建销售的项目 东丽湖项目目前处于前期工作阶段 新城项目自 98 年开盘以来热销A 市市 成为A 市公司的主要利润支柱 但到2002 年后新城项目基本 开发完毕 主要为资金回笼 东丽湖项目规模大 是公司长远发展项目 由于区位和产品原 因 也不是一短期热销房产 不宜作为公司近两年的利润支柱 是一个追求稳定开发有节奏 销售为目的的项目 根据集团总部经营计划要求 A 市公司必须再上新项目 要达到每年有 3 5 个在开发项目 保证A 市公司经营利润指标和B 公司产品在A 市的市场影响力 在目 前市场呼唤B 公司的大好形势下 A 市 B 公司应充分利用B 公司 A 市地产先锋的社会地位 和市场影响力 抓住机遇 多上新项目 扩大市场占有率 让B 公司品牌深入到每个A 市 人心中 玻璃厂项目区位好 规模适当 发展前景乐观 可作为公司主要利润来源 可以作为重点发 展的项目 同时我司拟在该地块建设住宅区 消除污染源 彻底改善周边居民的生活环境质 量 为 A 市城市建设做出贡献 A 市公司现状项目及在谈项目分布 该项目具有良好的外部环境 其坐落位置处于A 市市区的南部 行政区划为XX 区 该项目 所在区域有如下特点和优势 根据 A 市市总体规划 西南部地区大部分用地规划为教育科研 居住及行政办公用地 A 市市主导风向为西南风 西南部区域正处于A 市市的上风口 远离工业区 空气新 鲜 自然条件优越 被公认为居住的上佳区域 经济发展状况来看 该项目所在的XX 区是 A 市市经济最发达 最富裕的城区之一 该区的房地产起点一直很高 集中了全市大部分的中高档楼盘 商品房销售均价明显高 于除和平区以外的其他各区 规划在 XX 区 A 市宾馆地区 友谊路两侧 建设新的市级行政中心 现有市级行政 中心南迁 南部土地升值潜力大 沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心 这里有十八街麻花 鸿起顺饭庄 家乐大 型超市等全国闻名的商业设施 项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3 公里 东南半环是A 市市中心市区规划路 网中的两个半环之一 是A 市市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分 东南 半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便 项目西北侧为XX 居住区 是由市政府统一组织建设的大型安居居住区 占地面积192 公顷 将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区 大大改善了该区域居住环 境 使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升 所有以上各种因素 为 B 公司在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境 第二章项目概述 一 宗地区位及用地 1 项目区位 该宗地位于A 市市区南部 北侧紧临正在建设中的XX 居住区 行政区划属于XX 区 距离中环 线围堤道段5 公里 距离正在建设的东南半环线约3 公里 距离南楼市级商业中心约6公里 距离规划友谊路市级行政中心约5 公里 2 项目用地 该项目宗地为国有土地 毛地面积约525 亩 目前为 A 市市玻璃厂厂区用地 该宗地拟规 划为居住用地 规划用地内均为玻璃厂厂区用地 土地权属明确 按照市规划院编制的控规 要求 用地分析见下表 名称面积 万平米 折算成亩数 毛地面积35 02 525 其中市政代征地 含退解放南路道路及绿化带 退卫津河道路及绿 化带 退北侧道路及绿化带 退南侧道路用地 6 27 94 可建设用地面积28 75 431 其中区内配套用地 含小学及幼儿园 配套公共服务设施用地 2 70 41 净住宅用地面积26 05 391 可建设用地用地率 82 净住宅用地率74 3 项目地块内各种用地政府控制性规划指标 序号用地性质用地面积 万平米 容积率建筑密度 建筑限高 M 绿地率 1 住宅地块1 9 89 1 4 30 50 40 2 住宅地块2 3 17 2 0 30 80 40 3 住宅地块3 7 4 1 6 30 50 40 4 住宅地块4 4 54 1 0 30 30 40 5 24 班小学及15 班幼儿 园用地 1 79 0 8 25 25 40 6 储蓄所 物业管理等公 共服务设施用地 0 91 1 8 50 50 20 二 宗地现状 1 四至范围 东至解放南路 南至规划路 西至卫津河 北至规划路 2 地势状况 项目用地主要为A 市玻璃厂的厂区 地势平坦 场地标高与解放南路标高基本相一致 3 地上物现状 地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区 另有很少量职工住宅和单身宿舍 约 36 户 42 间 房 厂区内绿化树木较多 为工厂自己种植 在园林局未登记 可根据规划要求进行拆除或 保留 4 空中线路 地下管线 人防 构筑物等情况 有无变电站 换热站等设施 1 项目用地内地下管线较多 但均为玻璃厂自用管线 没有横穿厂区市政的管线 2 项目用地内没有需要保留的文物等设施 3 项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线 可根据规划要求拆除 4 项目用地西侧有一个40 平方米的人防设施 处于规划的卫津河绿化带内 对项 目建设无影响 5 项目用地内有玻璃厂自己打的2 口热水井 在地热办有登记 出水温度50 左 右 可根据规划予以保留 可为项目提供一部分热水 5 地质情况 场地原为农田 厂区已有50 年历史 无不良工程地质条件 三 项目周边的社区配套 1 周边 3000 米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施电子仪表技术学校 水浒武术学校 医疗卫生设施无 商业设施劝业超市 津洋宾馆 津洋酒店 太平洋酒店 金融设施无 市场珠江装饰城 环渤海装饰城 XX 装饰城 A 市汽配城 交通设施门前有去大港区628 659 公交线路 距项目1 公里 处有 96 954路终点站 文化设施无 体育设施无 总的来说 玻璃厂周边原为工厂区 基本社区配套比较少 不足以为项目提供服务 该项目 在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施 2 宗地周边3000 米外可辐射到的主要公共设施如下 主要指南楼商业片区和友谊路沿线 公用设施种类公用设施名称 教育设施大学 A 市财经学院 轻工业学院 职业技术师范学院 高中校 北师大A 市附中 市重点 第四中学 市重点 南楼中学 区重点 医疗设施A 市医院 XX 医院 A 市医大第二医院 三级甲等 大型商业设施津华五金商场 南楼商场 南楼家乐购物中心一店及二店 XX 商场 登发装饰基地 十八街麻花总店 文化设施A 市日报大厦 XX 图书大厦 A 市科学技术馆 A 市国展中心 A 市 礼堂 体育设施XX 体育场 大型公园A 市乐园 大型宾馆A 市宾馆 三星 迎宾馆 乐园宾馆 三星 津利华大酒店 四星 水晶宫饭店 四星 A 市钢管宾馆 二星 长青温泉宾馆 大型商住楼钢管大厦 万顺大厦 澳东大厦 A 市科技大厦 新安大厦 深圳发展银行大厦 环渤海中心大厦 A 市日报大厦 综合分析 从该项目沿主干路网乘车20 分钟内可方便到达以下二个中心 一是南楼市级商 业中心 二是规划的友谊路市级行政中心 这些中心的设施能辐射为该项目服务 四 项目周边环境 1 现状项目所在区域环境 由于历史原因 解放南路两侧原为工厂区 公路两侧工厂林立 90 年代后期 随着城市 房地产的发展 原来的部分工厂企业 由于工业结构调整的原因 大多已搬迁改造 象A 市 市构件厂等企业 建成了如今的顺驰名都 名都新园 摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区 逐步带动了该区域的住宅市场 市级迎宾线友谊南路的建成通车和XX 居住区的开发建设 拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋 建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区 大大改 善了该区域居住环境 使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升 已成为A 市市区上佳居 住区位 但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看 仍有A 市油毡厂 A 市无缝钢管厂等工 厂企业 同时道路两侧房屋均较破旧 同友谊路沿线景观相比 有一定差距 这是弱势所在 但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得到解决 2 项目宗地周边情况 该项目宗地南侧为A 市津洋置业公司的养殖场 有大量的水面 拟规划为保留水域 对 该项目的环境有一定的积极影响 项目宗地北面现状为A 市津洋置业公司的养殖场 规划 为居住用地 顺驰集团已与其签定土地开发协议 项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库 和 A 市津洋置业公司的养殖场部分用地 现已转让给松江置业公司用于房地产开发 属于 XX 南居住区的一部分 该项目与XX 南居住区仅一河之隔 卫津河 基本上形成一个 大的居住片区 卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道 使得该项目周边 环境有了根本性的改善 项目宗地东面现状为一片空地 原为A 市玻璃厂用地 后被附 近村民占用 现以被A 市玻璃厂收回 面积约127 亩 规划用途为水面 3 周边近期及远期规划对周边环境的主要影响 1 该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3 公里 东南半环的修建对该项目的出行 将会带来很大的方便 东南半环是A 市市中心市区规划路网中的两个半环之一 是A 市市 规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分 其功能是完善A 市市东南半部路网 联系 海河东西两岸的交通 同时起分流中环线和外环线客货交通流的作用 东南半环的建设已列 入 十五 规划中 目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成 跨海河大桥计划2001 年开始 修建 2002 年年底通车 2 解放南路规划为60 米宽城市主干道 两边绿化带宽30 米 到外环线区段 两边绿化 带宽 50 米 并保留现状水面 在项目周边有大量的绿地和水面 形成一道生态景观 既调 节了空气 又避免了噪音 对项目带来的好处可谓多多 3 本项目西北侧为XX 居住区 将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区 大 大改善了该区域居住环境 使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升 为该项目的定位和提 升档次会有非常积极的意义 4 目前项目门前有去大港区628 659 公交线路 距项目1 公里处有96 954 路终点站 项目开发后 该 2 路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点 并可引进其他线路 方便项 目业主出行 五 市政配套 1 道路情况 现状情况 目前本项目周边的现状市政道路只有一条 解放南路 为 A 市市区一条重要出入 市干道 向北直达市中心区 向南与津港公路连接直通大港区 其现状路宽30 米 项目南 侧的 4