行业季度投资策略 table_reportdate2010年04月1日行业研究报告 行业季度投资策略table_main行业季度投资策略table_research分析师：崔娟执业证书编号：S0050206060084Tel：010-59355903Email：cuijchinans.com.cn地址：北京市金融大街5号新盛大厦7层(100140)成交活跃有望阶段性延续房地产行业2季度投资策略投资要点table_rank房地产投资评级本次评级：推荐跟踪评级：维持 1、3月份成交再超预期。3月份尤其是3月中下旬商品房成交出现大幅反弹，量价齐升态势超出市场预期。我们监测的16个重点城市3月份以来成交量环比2月份增长60.5%，出现明显回升。3月份后两周长三角和珠三角地区反弹势头强劲，杭州、无锡、北京、深圳、上海成交明显回升。 2、3月份刺激成交量反弹的主要因素有以下几点：首先，购房政策逐步趋紧导致购房者出现恐慌心理。随着购房优惠政策的逐步退出以及调控预期逐步加强，购房者争先入市来规避政策的不确定性；其次，目前商品房供应依然偏紧，而且如果10年各地将实质性加大保障性住房建设力度，商品住宅供应将相对减少，引发购房者需求的快速释放；最后，人民币升值和通胀预期依然存在，投机投资性购房热度依然不减。 3、由于上述刺激因素影响，成交活跃有望阶段性延续，成交价格可能会继续攀升。当然，量价齐升使调控预期也将日益增强，而且成交价格的攀升使成交量持续上升的可能性逐步减弱，因此我们认为二季度上半段成交活跃的可能性较大。 4、部分房地产上市公司再融资有望在二季度获得证监会批准。09年下半年提出再融资方案但尚未获得证监会批准的有29家公司，拟募集资金689亿元。再融资正式开闸对二级市场有一定提振作用，但中期来看，在宏观调控的大背景下房地产板块融资趋紧的趋势并没有改变。 5、在成交活跃有望阶段性延续、再融资有望正式开闸等因素刺激下，房地产板块二季度可能会出现阶段性反弹，主要风险在于市场持续量价齐升所引发的进一步调控预期。从中期看，何时进入加息周期将是影响房地产市场的主要因素。个股方面，可关注一线地产股中未来业绩释放速度较快的保利地产和招商地产，以及二、三线地产股中土地成本较低的苏宁环球和中南建设、业绩增长较明确的滨江集团。table_data市场数据房地产行业指数3470.74沪深300指数3345.61上证指数3109.11深证成指12494.35中小板指数6189.33table_stock行业指数相对沪深300表现table_relation相关研究房屋销售保持增长，开发建设明显加快1-2月份全国房地产市场运行点评，2010年3月11日交易量环比增长有望回升房地产行业2月份月报，2010年3月5日table_people行业研究小组正文目录一、3月份成交再超预期3（一）成交综述3（二）刺激因素分析5二、二季度市场展望5（一）成交活跃有望延续5（二）房地产开发投资将稳定增长5（三）再融资有望正式开闸6三、09年板块净利润实现快速增长6四、投资策略7图表目录图1：北京商品房周成交情况4图2：上海商品房周成交情况4图3：深圳商品房周成交情况4图4：广州商品房周成交情况4图5：杭州商品房周成交情况4图6：南京商品房周成交情况4图7：天津商品房周成交情况4图8：武汉商品房周成交情况4图9：成都商品房周成交情况4图10：重庆商品房周成交情况4图11：1-2月份房地产开发投资同比增长31.1%5图12：1-2月份全国商品房销售面积同比增长38.2%5图13：1-2月份房地产开发建设速度明显加快5图14：1-2月份房地产开发资金来源快速增长5表1：2010年3月份周成交环比增长情况3表2：09年净利润增长较快上市公司一览6表3：09年预收帐款占比较大上市公司一览7表4：重点公司盈利预测和投资评级7一、3月份成交再超预期 （一）成交综述3月份尤其是3月中下旬商品房成交出现大幅反弹，量价齐升态势超出市场预期。我们监测的16个重点城市3月份第一周至第四周累计成交量环比分别增长8.24%、13.7%、10.36%和34.99%。16个重点城市3月份以来成交量环比2月份增长60.5%，出现明显回升。3月份后两周长三角和珠三角地区反弹势头强劲，杭州、无锡、北京、深圳、上海成交明显回升，其中杭州3月份第四周成交量环比增长216.59%，成交均价26241元/平米，环比增长27.66%。 表1：2010年3月份周成交环比增长情况区域城市周成交面积环比增长周成交均价环比增长第1周第2周第3周第4周第1周第2周第3周第4周珠三角深圳 38.17%1.33%63.03%47.53%-14.28%13.71%4.16%-5.14%广州 -4.50%-14.07%31.67%34.14%-6.22%-厦门 -19.61%40.48%21.26%47.53%29.39%-27.64%54.04%-10.67%小计-4.97%1.94%32.35%40.71%-长三角上海 36.16%-10.99%32.99%32.28%-11.61%2.23%-20.79%23.18%苏州 37.97%1.99%16.61%34.38%-4.77%8.12%-7.24%2.13%杭州 -0.04%109.50%-37.21%216.59%-18.14%-10.14%41.56%27.66%南京 60.38%23.99%-2.61%27.05%-无锡 92.01%-19.95%12.45%58.86%-17.80%9.42%10.01%-6.06%小计46.51%-1.62%15.04%44.79%-环渤海北京 -6.60%27.51%29.84%48.14%-天津 60.72%-11.72%40.93%23.10%-1.63%0.82%-1.18%4.31%青岛 61.11%20.80%29.10%8.92%-小计21.98%11.84%32.89%32.55%-其他地区成都0.45%5.26%9.58%23.35%-武汉60.70%8.21%-5.32%15.78%-10.17%-1.72%-5.08%3.72%重庆-35.91%67.37%-11.97%53.23%-10.59%5.38%-4.05%-2.02%昆明34.18%40.56%-31.44%-8.04%-9.10%-13.63%20.25%-7.79%福州-28.86%13.21%-12.94%24.58%-14.10%-3.40%36.75%-20.45%小计-11.15%29.44%-10.01%28.16%-合 计8.24%13.70%10.36%34.99%-资料来源：CRIC，民族证券图1：北京商品房周成交情况图2：上海商品房周成交情况资料来源：CRIC，民族证券资料来源：CRIC，民族证券图3：深圳商品房周成交情况图4：广州商品房周成交情况资料来源：CRIC，民族证券资料来源：CRIC，民族证券图5：杭州商品房周成交情况图6：南京商品房周成交情况资料来源：CRIC，民族证券资料来源：CRIC，民族证券图7：天津商品房周成交情况图8：武汉商品房周成交情况资料来源：CRIC，民族证券资料来源：CRIC，民族证券图9：成都商品房周成交情况图10：重庆商品房周成交情况资料来源：CRIC，民族证券资料来源：CRIC，民族证券（二）刺激因素分析我们认为，3月份刺激成交量反弹的主要因素有以下几点：首先，购房政策逐步趋紧导致购房者出现恐慌心理。随着购房优惠政策的逐步退出以及调控预期逐步加强，购房者争先入市来规避政策的不确定性；其次，目前商品房供应依然偏紧，而且如果10年各地将实质性加大保障性住房建设力度，商品住宅供应将相对减少，引发购房者需求的快速释放；最后，人民币升值和通胀预期依然存在，投机投资性购房热度依然不减。二、二季度市场展望（一）成交活跃有望延续由于上述刺激因素影响，因此成交活跃有望阶段性延续，成交价格可能会继续攀升。当然，量价齐升使调控预期也将日益增强，而且成交价格的攀升使成交量持续上升的可能性逐步减弱，因此我们认为二季度上半段成交活跃的可能性较大。（二）房地产开发投资将稳定增长由于成交活跃有望阶段性延续，房屋供给依然偏紧，因此二季度房地产开发投资有望稳定增长。1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。1-2月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.97亿平方米，同比增长29.3%；房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%。1-2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降18.9%。图11：1-2月份房地产开发投资同比增长31.1%图12：1-2月份全国商品房销售面积同比增长38.2%资料来源：wind，民族证券资料来源：wind，民族证券图13：1-2月份房地产开发建设速度明显加快图14：1-2月份房地产开发资金来源快速增长资料来源：wind，民族证券资料来源：wind，民族证券（三）再融资有望正式开闸部分房地产上市公司再融资有望在二季度获得证监会批准.09年下半年提出再融资方案但尚未获得证监会批准的有29家公司，拟募集资金689亿元。再融资正式开闸对二级市场有一定提振作用，但中期来看，在宏观调控的大背景下房地产板块融资趋紧的趋势并没有改变。三、09年板块净利润实现快速增长截止4月1日，已有74家地产上市公司公布09年报，累计净利润同比增长47.65%，其中50家公司净利润实现同比增长，同比涨幅在30%以上的有34家公司。36家公司预收帐