天安易居时代广场项目招商计划书 寻找启动的支点！ 目 录前言 （2）一、项目概况 （3） 二、项目定位 （8）三、项目业态 （10）四、经营管理 （11）五、招商目标 （12）六、招商原则 （13）七、招商策略 （14） 八、招商主要对象及要求 （15） 九、招商条件 （23） 十、招商准备 （25）十一、招商渠道 （29）十二、招商推广 （30）十三、招商程序 （34）十四、招商管理 （35）结束语 （36）运作新兴城区商业， 招商环节至关重要。HappyMall，一个新城商业中心， 启动，支点在哪里？ 如何去寻找？ 现在我们就开始做计划！一、项目概况1、项目基本情况 位置 位于新乡市东二环与五一路交汇处，属科教园区与新行政区和开发区之间的交汇节点，位置优越，交通便利，畅行快捷。 规划总用地99949。 地形l 南部较规则，呈长方形。l 北部不规则，近似两个叠拼三角形。l 中部为鸿源路，将项目东西一分为二。l 总体较不规则，尤其是北部规划设计难度较大。 地势北部、西部较平坦；东南部为鱼塘，地势较低。项目利用时应注意对鱼塘部分地基的处理。2、环境状况 规划为科教园区，企业污染小；且地处市区东南，上风上水，空气清新，环境较好。 周边正在大规模建设，一旦建设完成，环境将得到根本改善。 高校集中，人文素质高，消费潜力大。 目前广场、绿化较少，人们缺少好游玩的地方。3、交通状况 项目紧邻的五一路、东二环分别为城市东西主干道和南北主干道，更有纺织路、向阳路、南干道、化工路、东明路、107、京珠高速等，交通四通八达，畅行便捷。 本区域为“三区”节点，入可直通“三区”和主城，出则可达107、京珠高速，出行和通货皆便利。 目前已有5路、4路、 5路甲、82路等公交线路通往市区，以后公交发展将更便利。4、配套状况 日常生活消费档次低，规模小，品种单一，急需改善。 商业氛围较浓，但多为小商业，大中型商业设施缺乏。 休闲、娱乐设施缺乏，高收入人群有钱无处消费。 宾馆、酒店缺乏，饮食多为小摊点，卫生脏乱差，急需改善。 安全、银行、邮局基本有保障，但需加强。5、人口收入 本区域高校集中，人口密度大，加之企业单位和镇上居民，人口总量近10万人。 高校教职工收入水平较高，属新乡高收入阶层。 五普、四探等单位直属地矿部，收入水平也较高，属次高收入阶层。 洪门镇离市区较近，近郊农业和乡镇工业发展较好，居民收入较普通乡镇居民收入高。6、消费支出 高校教职工消费水平较高，家庭人均消费月支出600多元。 五普、四探等单位次之，家庭人均消费月支出500元。 乡镇居民家庭人均消费月支出450元。 学生人均消费月支出300元。 留学生人均消费月支出很高，达到5000元左右。 由于商业及休闲、娱乐、生活消费设施缺乏，消费能力受到很大压抑，急需开掘。7、竞争状况 目前本区域商品住宅供应较少，且规模小、档次低。 本区域大中型商业及休闲、娱乐、生活消费设施缺乏，尚属市场空白点和无竞争领域。 市区商业网点过于集中，且定位大多雷同，竞争状况激烈，单体销货量严重下降。 未来3年内市区将出现若干商业项目，但其地域受限，产品规划和销售模式存在严重缺陷。8、需求状况 本区域单位住宅以自建为主，对商品住宅的需求量相对较小。且由于离市区稍远，对市区居民的吸引力也较小。 本区域对商业消费的需求潜力巨大，但目前无法满足。现有人口84309人，即将迁入人口12500人，总人口96809人。 2006年人口 112918人本区域人口的增长，主要来自于学校的迅猛扩招，其增长比例明显的高于其他区域，年均增长约8%。l 区域年消费总量 48906万元l 2006年消费总量 62296.5万元l 未来年消费总量 随着东区新城的快速发展，本项目将辐射周边2公里20万人口，年消费总量可达10亿元，且竞争烈度小，消费分流少，前景相当可观。10、发展前景 随着科教院区、新行政区、开发区“三区”的快速发展，本区域包括交通、环境、市政配套、人口规模、经济水平等都将得到很大的发展和完善。“三区”居民多为党政事业机关和效益较好的企业迁入人口，收入水平高，消费能量大。 区域经济和社会的发展，必然促使和带动商业消费的发展与繁荣，本区域势必成为新的城市商业中心，成为新的商业流行风向标。11、总体状况 项目位于“三区”交汇节点，位置优越，交通便利。 人口集中，且收入消费水平较高。 商业、休闲、娱乐、生活消费设施缺乏，消费能力受到很大压抑，急需开掘。 大中型商业及休闲、娱乐、生活消费尚属市场空白点和无竞争领域。 市区商业网点过于集中，且定位雷同，竞争状况激烈，急需升级和重新布局。 市区个别类似项目产品规划和销售模式上存在严重缺陷，本项目规划为新乡首家。 政府强力推动，区域发展前景较好，项目建成后将成为区域商业中心，引领商业时尚消费新潮流。二、项目定位1、产品定位集购物、休闲、娱乐、美食、游览等为一体的综合性消费中心。2、功能定位集5大功能为一体： 购物功能 休闲功能 娱乐功能 美食功能 游览功能3、特色定位购、闲、乐、食、游为一体，新乡首家一站式体验综合消费中心，消费舒适、心情愉悦。4、竞争定位 三大定位，环环相扣，层层推进。l 市场补缺者l 理念领先者l 区域商业中心5、价值定位实现三个倍增。利润倍增影响倍增品牌倍增三、项目业态既要考虑到现实和未来几年的需求，又要考虑各业态之间的互补，从而使整个消费中心形成一个消费循环体系。 1F 超市、商业街、银行、美食 2F 超市 3F 西餐咖啡、曲艺茶座、酒吧、SPA美容、运动、形体健身、动画城、网吧、音像、电子城 4F 影院、游戏室、KTV四、经营管理十六字原则 统一规划，统一招商，统一管理，自主经营。l 商家自由经营牌照。l 经营管理公司统一发牌照。l 成立专门独立的经营管理公司，从事市场公关、营销推广及各种日常事务，为商户经营提供方便。五、招商目标 招商对象1、知名品牌超市主力店 1家 承租面积 16100，占总面积的67%， 带动项目启动，激活周边商业。2、知名品牌餐饮、休闲、娱乐机构 4家 租/买面积 2900，占总面积的12%， 进一步带动项目启动，激活周边商业。3、知名休闲、娱乐、银行机构 10家 租/买面积 5000，占总面积的21%， 丰富项目业态，激活周边商业。 招商进度 1、2004年12月2005年2月 完成招商总面积的79%。 2、2005年3月2005年4月 完成招商总面积的21%。六、招商原则1、一高一低原则 规划高品位，招商低门槛。让商家放心进来，降低成本，切实保障商家的收益和利润，商家赚钱商场才赚钱。2、互补循环原则 每个业态只选择1个商家，使业态之间形成错位互补，使消费形成互动循环。（美食也已形成错位，并且分布在不同楼层。）3、三高商家原则 选择高知名度、高影响力、经营管理水平高的商家为合作伙伴，确保吸引客户购买和客户忠诚度的建立。七、 招商策略1、先主后次先招知名品牌主力商，带动其他商家的招商。2、先大后小先招规模较大的商家，带动其他商家的招商。3、准备充分 包括各种资料、人员、推广、招商中心等准备充分，给商家塑造一个有良好发展前景的形象。4、有序推进 招商是一项艰巨、复杂的工作，应对此工作中的困难作好准备，有计划、有系统的开展工作，有条不紊，层层推进。 八、招商对象及条件1、超市连锁机构 数量 1家 面积 16100 要求l 在河南市场具有较高的知名度和影响力l 具有在新乡布局的战略构想l 敏锐的洞察力和精准的战略眼光l 具有优良的进货渠道优势和成本优势l 具有较高的经营管理水平和执行能力l 具有精诚的合作态度和团队精神2、中资银行机构 数量 1家 面积 100 要求l 认同本项目的市场前景与发展机会l 经营管理运作规范l 安全保障措施有力l 良好的服务意识和服务精神3、餐饮连锁机构 数量 2家 面积 l 风情小吃、快餐 600l 西餐、咖啡 400 要求l 在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力l 具有在新乡布局的战略构想l 敏锐的洞察力和精准的战略眼光l 具有较好的经营管理水平和执行能力l 具有精诚的合作态度和团队精神4、影视连锁机构 数量 1家 面积 1100 要求l 在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力l 具有在新乡布局的战略构想l 敏锐的洞察力和精准的战略眼光l 具有先进的经营管理理念和灵活的经营策略l 具有精诚的合作态度和团队精神5、游戏娱乐机构 数量 1家 面积 400 要求 l 在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力l 具有在新乡布局的战略构想l 敏锐的洞察力和精准的战略眼光l 具有先进的经营管理理念和灵活的经营策略l 具有精诚的合作态度和团队精神6、网吧连锁机构 数量 1家 面积 600 要求 l 在河南或新乡市场具有较高的知名度和影响力l 具有在新乡布局的战略构想l 敏锐的洞察力和精准的战略眼光l 具有先进的经营管理理念和灵活的经营