物业共用部位 设施设备管理与维护 物业共用部位 设施设备管理与维护 一 物业共用部位 设备设施管理概论 四 供配电系统管理与维护 三 共用部位管理与维护 五 消防系统设施设备的管理与维护 二 基础管理 六 电梯系统设施设备管理与维护 九 物业共用部位 设施设备常用法规及规范 八 安全防范系统设施设备管理与维护 七 建筑给排水系统的管理与维护 一 物业共用部位 设施设备管理概论 共用部位 是房屋主体承重结构部位 包括基础 内外承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶等 户外墙面 门厅 楼梯间 走廊通道等 共用设施设备 是指住宅小区或单幢住宅区 建设费用已分摊进入住房销售价格且属于购房人共有共用的上下水管道 落水管 水箱 加压水泵 电梯 天线 公共照明 锅炉 消防设施 绿地 道路 沟渠 池 井 非经营性车库车场 公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等 一 物业共用部位 设施设备管理概论 1 物业共用部位 设施设备管理与维修的意义与作用物业管理条例 物业管理是业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 物业设施设备是物业业主的财产 良好的物业设施设备维护管理 能够使房屋及配套的设施设备最大程度的减少有形磨损和无形磨损 减少设施设备功能上的折旧 从而使房屋及设施设备达到保值的目的 同时 物业房屋及配套的设施设备性能的保持和提高 加上环境 公共秩序的维护 能促使业主物业的增值 一 物业共用部位 设施设备管理概论 2 物业设施设备的分类与特征设施设备的分类 供配电 变压器 高低压配电柜 发电机组 公共照明及线路等 消防 消防控制中心 报警系统 喷淋系统 自动气体灭火系统 防排烟系统 消防水泵 消火栓等 空调 中央空调 局部空调 新风机组 盘管风机 冷却塔等 采暖 热水供暖 热风供暖 蒸汽供暖等 给排水 水泵 水箱水池 阀门管道 沉砂井 化粪池等 电梯 直升式电梯 扶梯 电动人行通道 杂物梯等 电信和智能化系统 停车场管理系统 对讲可视系统 周界报警系统 巡更系统 公共信息系统 信息网络系统 广播系统 室内报警系统等 一 物业共用部位 设施设备管理概论 特征 需要管理与维修 维修费用大 维修技术要求精湛 需配备专业技术人员 需要有良好的使用环境 有故障的突发性 且需制定故障突发应急预案 部分设备需由具备专业资质的企业进行专业性维修 保养 维修工作需要技术资料支持 与对业主和使用人服务品质的提供密切相关 一 共用部位 设施设备管理概论 3 物业共有部位 设施设备管理与维修的基本内容物业设施设备管理的主要内容可依据实施物业管理不同阶段 即 早期介入阶段 前期物业管理服务阶段和常规期物业管理服务阶段实施不同形式和内容的管理 本节完 二 基础管理 物业设施设备管理中的计划管理 物业设施设备管理中的档案管理 物业设施设备管理的备品 配件 材料 工具管理 二 基础管理 物业设施设备管理中的计划管理概念计划是某项工作或行动前预先拟定的具体内容 目的 方针 办法 标准 步骤 程序和过程等 物业设施设备管理计划是物业管理计划中的重要组成部分 用途物业设施设备管理计划 是用来指导 组织 实施 协调和控制物业管理服务过程的文件 是处理和预测物业设施设备管理过程中若干不确定因素的工具 还是控制物业管理服务成本 提高物业管理企业经济效益的有效手段 二 基础管理 物业共用部位 设施设备管理中的档案管理物业共用部位 设施设备管理中的档案管理是物业管理的一项基础工作 是物业管理中档案管理工作的一个子工作 齐全 完整 方便使用查阅是做好物业管理服务工作的一项必要条件 对促进设施设备管理的科学 规范 合理 经济具有十分重要的意义 二 基础管理 物业共用部位 设施设备管理中的备品 配件 材料 工具管理 物业共用部位 设施设备的备品 配件 材料及工具的科学 经济 良好管理是支撑物业设施设备管理维修的重要手段 一般要求应做到 计划管理 合理储备 节约开支 管理规范 四 供配电系统管理与维护 1 供配电系统概述2 高压电气系统设备管理与维护3 低压电气系统设备管理与维护4 电力变压器的管理与维护5 建筑电气照明设备6 电气安全技术 四 供配电系统管理与维护 1 供配电系统概述建筑物供配电系统组成建筑供配电系统总受电端 进户 电压等级一般有10KV 0 4KV 电压等级选择主要取决于其用电负荷大小 用电负荷较大的建筑一般总进线电压等级采用10KV等级 有的建筑内设有10KV高压开关站对电能进行分配 10KV出线回路至变压器高压端经降压为0 4KV低压 再经低压配电总柜及出线柜 380 220V 对动力 照明 安保 消防等用户供电 如例图所示 四 供配电系统管理与维护 2 高压电气系统设备管理与维护 高压电气 力 设备预防性试验在实际物业管理中 曾出现由于不按相关规程试验 出现过如物业区域故障设备短路 主保护不动作 导致上一级开关越级跳闸市网局部停电 物业公司将承担相应的经济赔偿责任 由于未及时作电缆检验 绝缘老化未及时发现维修 导致电缆爆炸 由于避雷器未作定期检验导致雷电击坏高压配电设备给公司带来重大损失 为保证高压电 力 气设备安全可靠运行 必须按电力工业部DL T596 1996 电力设备预防性试验规程 对电力设备进行预防性试验 其主要包括内容 电气安全用具试验 四 供配电系统管理与维护 2 高压电气系统设备管理与维护 运行管理维护要求严格值班安全管理制度 建立24小时运行值班制度 交接班制度 按 电气安全作业规程 DL408 91相关规定24小时连续值班 做好巡视检查工作并做好记录 总电压及分路电压 运行电流监测 母线和各接触点是否有过热现象 示温腊片是否熔化 电气运行值班维护人员须经电力部门及劳动部相关部门培训考试合格持证上岗 且身体状况符合要求 开关柜中各电气元件在运行中有无异常气味和声响 继电器及直流设备运行是否正常 接地和接零装置的连接线有无松脱和断线 高低压配电室的通风 照明及安全放水装置是否正常 当高压设备发生接地时 室内不得接近故障点4m以内 室外不得接近故障点8m以内 进入上述范围人员必须穿绝缘靴 接触设备的外壳和架构时 应戴绝缘手套 巡视高压配电装置 进出高压室 必须随手将门锁好 四 供配电系统管理与维护 3 低压电气系统设备管理与维护低压供配电系统设备管理维护要点 注意定期监控三相总电三相电流平衡 及每个回路三相电流平衡度 注意监控三相电压偏移情况 在高负荷 低负荷下 5 范围类 出现偏移过大 则调节变压器分接头档位 确保供电质量 另在大负荷是时段检测工作零线I0值 若偏大及时查明原因 调查三相负荷 检查零母线各连接点是否可靠 发热变色 做好低压电缆定期 每年 绝缘检查 做好配电值班运行记录 包括各路回路负荷记录 功率因素 总电流 绘制的 月 年 负荷曲线 检查配电室成套配电柜内开关情况有无异味 发热 联接部分变色 等情况 各配电柜内粉尘定期除尘 防护良好 四 供配电系统管理与维护 对计量仪表 测量仪表 电压 电流 功率用表等 按周期定期检验 定期检查低压总开关与主要分路开关 保护时限整定是否变化 确保故障时有选择性动作 避免越级跳闸 对低压配电室防小动物 防鼠措施到位 绝缘工具定期检验 警示标志完善 配电室足够通风照明 保证其温 湿度 照度 按电气灭火规范 配置必要的灭火器具 制定安全运行制度 倒送闸制度 工作票制度 交接班制度 应急处理制度 发电机送配电制度 柴油发电机保养制度 配电设备工具定期检验制度 等制度规程 严格安全管理 执行 电业安全工作规程 DL408 91 四 供配电系统管理与维护 4 电力变压器的管理与维护 干式变压器 1 巡视检查要点在通常情况下 干式变压器无需维护 但在多尘或有害物场所 检查时应特别注意绝缘子 绕组的底部和端部有无积尘 可用不超过2个大气压的压缩空气器吹净通风道和表面的灰尘 平时运行巡视检查中禁止触摸 注视观察应注意紧固部件有无松动发热 绕组绝缘表面有无龟裂 爬电和碳化痕迹 声音是否正常 2 负荷监视干式变压器有较强的过载能力 可容许短时间过载 按照IEC905 干式电力变压器负载导则 指导变压器过负荷运行 不同的环境温度 R 和起始负载 PV 干式变压器过负荷 P PV 能力是不同的 干式变压器一般采用自然空气冷却 AN 连续输出100 容量 如配置风冷系统 采用强迫空气冷却 AF 输出容量可提高40 温控系统通过温控箱和安装在低压绕组中的PTC测温元件 实现对变压器的温度检测与控制 自冷式变压主配置温控箱 变压器绕组温度超过安全值 温控箱会发出信号 强迫风冷配置温控箱应能停启冷却风机 并发出超温报警信号和超温跳闸信号 干式变压器的绕组 铁心最高温度不得超过155 在超负荷运行中应密切注意变化 切忌因温升过高而损坏绝缘 无法恢复运行 3 干式变压器的定期试验周期一般3 5年 四 供配电系统管理与维护 6 电气安全技术电气作业的安全组织措施在电气设备或线路上工作 保证人身安全的组织措施主要有 电气值班和巡视检盘制度 工作操作票制度 工作许可制度 工作监护制度 工作间断和转移制度 工作终结和恢复送电制度 四 供配电系统管理与维护 6 电气安全管理电气作业的安全技术措施 停电作业安全技术措施在全部停电或部分停电的电气设备或线路上工作 必须完成停电 验电 装设接地线 悬挂标示牌和装设遮栏等保证安全的技术措施 不停电检修安全技术措施不停电检修工作在工业企业主要是在带电设备附近或外壳上进行的工作 不停电检修工作必须严格执行监护制度 必须保证足够的安全距离 而且带电部分只能位于检修人员的一则 不停电检修时间不宜太长 以免检修人员注意力分散而发生事故 不停电检修使用的工具应经过检查和试验 检修人员应经过严格训练 能熟练掌握不停电检修的技术 五 消防系统设施设备的管理与维护 1 消防系统概述2 消防系统的管理与维护3 灭火器具的种类及配置 防火卷闸门与防火分区 五 消防系统设施设备的管理与维护 1 消防系统概述 火灾报警系统火灾报警系统由烟感探测器 温感探测器 手动报警按钮 闭路电视监视系统 火警警铃 消防广播系统 电话和对讲机等通信联络器材组成 消防控制中心消防控制中心由集中报警器 电气联动控制柜 消防电梯控制器 电梯紧急迫降控制 消防广播话筒扩音机和控制器 通信装置等组成 当火警发生后 控制中心指挥各项灭火 疏散和救护行动并直接控制消防水泵 送排风机 消防电梯等设施 设备 消火栓系统消火栓系统由消防水泵 管道 阀门 水龙带 喷水枪 消防泵接合器等组成 是应用最为普遍的灭火装置 自动喷洒灭火系统自动喷洒灭火系统由喷洒泵 供水管道 喷头等组成 当火灾使环境温度达到一定临界值时 该系统自动喷洒水流灭火是一种被非常有效的灭火系统 其应用也越来越广泛 五 消防系统设施设备的管理与维护 防 排烟系统防排烟系统由防烟 防火门 通风管道 排烟风机 正压送风机组成 通过排烟风机抽走含烟气体 用正压风机强制送入新鲜空气 使保护区域当中的人员免受毒烟伤害及窒息死亡 安全疏散和防火隔离系统安全疏散和防火隔离系统由安全疏散指示灯 防火门 防火卷帘门 水幕等组成 它对疏散人员指示方向 对火和烟进行隔离 便于火灾发生后人员的疏散和人员与火和烟气的隔离 手提式灭火器手提式灭火器是使用最为普遍的一种最为方便的灭火器具 携带使用方便 对范围不大的初期火灾灭火效果好 常见的有泡沫灭火器 干粉灭火器 二氧化碳气体灭火器等 其他灭火系统其他灭火系统和气体自动灭火系统 主要用于电气信息控制房 计算机房 变压器房 配电房 发电机房和等不宜用水进行灭火的特殊灭火场合 五 消防系统设施设备的管理与维护 2 消防系统的管理与维护管理工作主要内容 配备消防设施设备主管工程技术人员 要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验 又有必要时消防知识 有较强的工作责任心 建立严格的消防设施设备及操作运行管理制度 每个消防设备都应指定设备责任人 设有消防控制中心的必须安排全天