桐山国际购物广场项目推广方案第一章 市场分析一、市场状况商业地产的成长和发展与商业走过的三个阶段的历程密不可分。第一阶段是“马路经济”时代，其特征表现为人们在主马路的两侧完成交换；第二阶段即“街区商业”时代，主要由步行街、各种专业街、超市、精品商店等构成的，人们在这里购物、休闲，此时期各种商铺粉墨登场；第三阶段即以大型购物中心表现出来的最高级的形态，这里集购物、休闲、旅游、娱乐于一体，门类齐全，功能齐备，为人们提供“一站式”服务，满足各种需求，使得人们在休闲中购物，在购物中休闲。现代商业的迅速发展，催生了商业地产的产生、成长，商铺的开发、投资的热潮一浪高过一浪。“一铺富三代”不再是神话，位于社区的生活商铺，如各大超市、商业街商铺、专业市场的商铺都成了炙手可热的“抢手货”。从全国来看，今年一季度，办公楼投资94亿元，同比增长68%，占房地产投资比重的5.2%；商业营业用房投资229亿元，增长61%，占房地产投资比重的12.6%；办公楼和商业营业用房的销售价格上分别上升了24.8%和9.1%。合肥市商铺的售价，从每平米单价几千元上涨到几万元，如此不菲的价格，都没有能够冲淡投资者合肥雨夜摆队抢购的热情、挡不住商业地产高额投资回报的诱惑。最近两三年来，商业地产迅速成为人们关注的亮点，从沿海到内陆，从南到北，“大型购物中心”、“SHOPPINGMALL”、“MALL”的声音充斥业界。目前，合肥商业业态开始打破传统商业店铺模式，掀起专业市场冲击波大型零售商店、商业广场、购物中心或MALL发展势头很旺。商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用：经济技术开发区的房地产业发展已经趋向成熟，并且周边楼盘以高收入、高学历、高消费的“三高”人群入住，且总量达120万平米的总建筑面积。例如以东海花园、乡村花园、繁华世家等高档楼盘为代表的中高消费群。公共设施的不断完善，使得城市的道路交通四通八达，物流便捷流畅；汽车日益走进普通家庭；超前消费、“一站式”消费等消费观念的兴起、流行，都使得余暇时间里一家人开车去几十公里甚至上百公里外去购物，渐渐走入人们的日常生活中。一个商业街、商业中心、大型的超市、百货店的商圈不断扩大，保证了足以支撑这些商业街区、商业中心旺市的人流。二、本案卖点1、 唯一性 桐山国际购物广场是合肥唯一与世界500强，易初莲花合作的集购物、餐饮、娱乐、休闲、社交、商务、展览等功能的国际化大型生活购物广场，在地域上独具唯一性、填补经济开发区大型商业网点的空白，是新合肥的商业旗舰项目。2、 利好性 桐山国际购物广场是合肥市“1346”工程中重点商业项目，政府利好政策保驾护航。3、 大规模 桐山国际购物广场一期达4万，建成后成为合肥首屈一指的国际化大型购物中心，二期8万的庞大规模将其直接升级为巨型娱乐、休闲、购物中心；4、 交通便利 桐山国际购物广场与合安路、312国道、未来明珠广场城市轻轨总站、政务文化新区交通网络连为一体，距市中心、机场仅几分钟车程，设有226路、230路、235路、901路、148路、150路等公交巴士枢纽站，交通方便快捷。另外，广场配备罕有的1万购物休闲地面停车场，为未来汽车时代留足便利空间。5、 实力超强 易初莲花购物中心（LOTUSSUPETCENTER）是世界500强，泰国正大集团的重要分支机构之一，让年销售额超过300亿人民币的世界500强作坚实的后盾。6、 特色鲜明 桐山国际购物广场南北商铺业主拥有独立产权，与时下风靡商界的“售后返租”形成鲜明的对照，是一种无陷阱、低风险的保险投资形式。7、 档次高 桐山国际购物广场周边以东海花园、繁华世家、乡村花园等为代表的高档固定消费群，以及国际化的商业规划思路，国际化的购物理念，形成项目的高档性。8、 国际品牌 桐山国际购物广场拥有世界500强正大集团以及新西兰在皖独资企业桐山实业集团两大国际品牌公司。第二章 活动部分一、活动策略思路1、利用本案位处经济技术开发区的市郊区域性特征，吸引区域性投资客；2、SP活动的开展；3、在广告宣传上，结合本案南北商铺所处的地段、未来升值潜力、国际化大卖场的领袖作用等塑造新合肥核心商圈的投资升值物业的形象；4、营销方式灵活多样，如利用实地参观、国庆房展会、DM上门派发等；二、活动（一）“易初莲花购物中心之旅“目标对象：已定、预购客户、媒体记者、愿意参加的潜在购房者参观地点：上海易初莲花购物中心内容： 1、带领相关人士对上海易初莲花购物中心的进行实地参观考察；2、亲身感受易初莲花购物中心国际大卖场的旺盛人气，潜在商机及升值空间；3、新闻媒体对此次活动做宣传报道，给潜在客户以真实性，增强购买信心；4、提前让购房者感受现场氛围，产生购买行动。（二）SP活动之一 VIP优惠卡目标对象：预订客户（预约登记之日起前30名预订客户）目的：此项SP活动，利用预订登记排号，限量发放VIP优惠卡，达到使潜在意向性客户尽快预订，稳住购房者，快速去化楼盘的目的。积累到30名以上的预订客户时再公开认购，促成持VIP优惠卡的预订房客户最终下定，并营造良好的口碑市场。内容： 1、9月28日限量接受预约排号登记，VIP优惠卡限量发送（限预约登记之日前30名，按排队次序先后）。2、凡持有VIP优惠卡的客户，10月16日公开认购当日依序号享有优先选房权及优先优惠权（一次性付款97折优惠，按揭98折优惠）。3、若上述客户将此卡转赠于准备购房的亲戚或朋友。那么持该卡人到售楼处购房也可享受98%优惠。4、凡开盘当日下定的客户第18名享受每套8000元优惠，第916名享受每套6000元优惠，第1724名享受每套4000元优惠。之二 国庆人居展活动目标对象：十一人居展的参观者地点： 安徽国际会展中心广场前 现场售楼部活动内容：1、现场广告布置：靠近合安路，会展中心广场能看到的位置，放置2座圆拱门，2只气球；时间：10.110.7。2、“桐山国际购物广场南北升值商铺现正接受预约”、“买桐山国际购物广场升值商铺与世界500强做邻居”（三）开盘活动（于10月28开盘当日举办“南北商铺业主幸运大抽奖”有奖活动）目标对象：开盘之前所有下定客户及开盘当天10点18分之前下定的客户均参与抽奖活动内容：1、 开盘典礼，邀请省、市、区有关领导进行现场讲话。（9：18）2 、聘请公证人员现场公证抽奖（10：25）。3、 省领导现场抽奖。（10：30）4、 现场宣读获奖名单。（10：50）5、 邀请歌星、曲艺明星进行现场文艺演出，以流行歌曲、杂技表演为主，中间可穿插群众参与性的趣味游戏。（11：00）6、所有预订、下定客户领取“桐山财富精美礼品”。7、凡开盘当日下定的客户第18名享受每套8000元优惠，第916名享受每套6000元优惠，第1724名享受每套4000元优惠，以此类推第三章 广告推广一、 推广策略 （一）推广原则：本案定位于“新合肥国际化大型生活购物广场”，采用现场直效营销为主，同时配合平面媒体的整合推广策略。媒体的选择与目标市场的细分和有效传播有直接关系，目标市场分的越细，媒体的选择范围就越小，广告传播的效率就会越高。本案的目标购买群用途是自主经营、投资，但最终促使其心动的还是未来升值潜力，抓住桐山国际购物广场“合肥绝无仅有、利好政策、巨型规模、便利、超强实力、档次高、国际品牌、鲜明特色”等卖点进行推广。 （二）推广策略常见销售推广策略： 运用多种方式对有效目标群实行“一对一”直效营销； 广告策略随有效目标客源而调整，辅助配合销售； 销售执行策略灵活、机动、有效、多样化等；根据以上的策略，结合本案的定位、升值前景等通过现场、人员促销、平面媒体等组合方式传达给经营户、投资客，达成与有效目标客源的直接沟通。 1、报纸广告投放策略采用“两主两辅”的投放策略，“两主”指以合肥晚报、江淮晨报为主；“两辅”指以新安晚报、安徽商报为辅的报纸广告媒体投放策略。合肥晚报是合肥地区占绝对权威的房地产宣传媒体，将本案的知名度、促销信息通过其传达给潜在客户；江淮晨报纸是本地区唯一一家面向全省发行的房地产媒体，从而抓住合肥地区以外的客户，充分弥补合肥晚报的不足。新安晚报、安徽商报作为辅助媒体，提高本案的知名度，扩大宣传面。 2、“一对一”直效营销 “一对一”直效营销是针对，在销售过程中间环节，达成产品与有效客源在同一界面，直接面对面，加强目标命中率，促进销售的实现，具体措施：公关营销：如组织由目标客源直接参与的推广会、论坛会等活动；情感营销：如开盘抽奖活动等；人际关系：通过VIP卡转让、已定业主的介绍等口碑相传，达成销售的目的。(三)媒体选择1、报纸以合肥晚报、江淮晨报为主，新安晚报、安徽商报为辅；2、 DM派送：直接针对目标消费群在市内人流量集中或大型商业场所，进行针对经营户的人员DM直接派送； 建议站点：淮河路步行街、城隍庙等场所。3. 户外广告牌建议桐山国际购物广场的项目现场广告牌；