房地产基础知识培训 营销部 2010年3月 2020 4 4 1 编于2010年03月 培训的结构主线 做为一个房地产从业人员 我们需要具备哪些方面的基本知识 一 建筑基本术语与专业名词解释二 房产面积测算及共有建筑面积分摊规则三 成套房屋的建筑面积和共有建筑面积分摊四 房地产统计指标五 房地产测绘知识 2 第一章建筑基本术语与专业名词解释 房地产建筑基本术语房地产专有名词解释 3 房地产建筑基本术语 4 层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 自然层按楼板 地板结构分层的楼层 建筑开放空间只有结构支撑 无围护结构的开放空间 走廊建筑物的水平交通空间 挑廊挑出建筑物外墙的水平交通距离 檐廊设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间 回廊在建筑物门厅 大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊 门斗在建筑物出入口设置的起分隔 挡风 御寒等作用的建筑过渡空间 建筑物通道为道路穿过建筑物而设置的建筑空间 5 架空走廊建筑物与建筑物之间 在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊 勒脚建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分 围护结构围合建筑物空间四周的墙体 门 窗等 装饰性幕墙设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙 落地橱窗突出外墙面根基落地的橱窗 阳台供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间 结构转换层简称转换层 是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同的结构类型 通过该楼层进行结构转换 飘窗为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗 骑楼楼层部分跨在人行道上的临街楼房 6 技术设备层简称技术层 设备层 专用于为安装布置水 电 暖 卫系统等设施的楼层 夹层亦称附层 位于房屋自然层内的局部楼层 未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分 跃层住宅套内空间跨越两楼层以上的住宅 复式住宅套内空间跨越两层及以上的住宅 居室内厅高度为两楼层高 错层住宅套内部分空间地板与其余部分形成高差 但该套内空间水平投影仍为一层 无重叠面积 7 错层 跃复式 8 跃式 复式 屋内形态分类 9 玄关 也被称作门厅 玄关可以是一个封闭 半封闭或开放的空间 它是指靠近大门的区域 玄关的概念 源于中国 但最早用的可能是风水先生们 玄关 玄妙 关键的意思 10 板楼 就是指 东西长 南北短 的楼型 一般板楼同层住户在2到4户 板楼的平面图上 长度明显大于宽度 板楼有两种类型 一种是长走廊式的 各住户靠长走廊连在一起 第二种是单元式拼接 若干个单元连在一起就拼成一个板楼 塔楼 一般是一梯四户到一梯12户 建筑单体分类 11 专业名词解释 12 房地产 指土地 地球表面上下一定范围内的空间 建筑物 人工建筑的 由建筑材料 建筑配件和设备等组成 包括房屋和构筑物 及其地上定着物 树木 花草 花园 假山 围墙等 的总称 房地产开发 根据社会经济发展和城市经济发展的需要 按照城市总体规划和城市建设的要求 对土地及地上建筑 构筑物进行有计划 有步骤的开发建设和经营管理 为人们提供房地产商品的一项综合性社会经济活动 房地产业 从事房地产开发 经营 管理 服务等行业与企业的总称 土地所有权 土地所有者在法律规定的范围内享有的对土地的占有 使用 收益 处理的权利 13 土地使用权出让 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 方式 协议 招标 拍卖 土地使用权转让 土地使用者将土地使用权再转移的行为 方式 交换 买卖 赠与 土地使用权划拨 土地使用者通过除出让与转让土地使用权的其他方式 依法取得的国有土地使用权 实质上是一种租赁关系 用地单位只有使用权未经国家同意不得转让 出租 抵押等 土地使用权可能出现的几种情况 14 三通一平 通水 通电 通道路 地面平整 七通一平 通电 通水 通道路 通排水 通煤气 通热 通电讯 地面平整 三材 钢材 木材 水泥房地产产权 以房地产为标的产权 指房屋的所有权及其所占有的土地使用权 是产权人在法律规定范围内对其拥有的房地产的使用 占有 收益和处分的权利 房地产抵押 指抵押人以其合法拥有的房地产 以不转移占有的方式向抵押人提供债务按期履行的担保 在债务人不履行债务时 抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产 并优先获得到偿还的行为 房地产市场 房地产作为商品交换的场所或领域 即进行房地产商品交换 包括土地 房屋及相关服务的交易和经济活动场所或领域 房地产投资 房地产投资者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为 房地产交易 房地产产权人为了特定的经济目的 按照一定的程序 将房地产或其部分权益转移给他人的行为 房地产五证 国土使用证 建设工程规划许可证 建设用地规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 15 房地产的一 二 三级市场状况解释 一级市场又称为土地一级市场 是指土地使用权出让的市场 即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场 出让的土地可以是生地 也可以是经过开发达到 七通一平 的熟地 房地产一级市场是由国家垄断的市场 二级市场是土地使用者经过开发建设 将建成的房地产进行出售或出租的市场 一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场 房地产二级市场也包括土地二级市场 即土地使用者将符合规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场 三级市场是指已获得房地产权的单位和个人 再次将房地产转卖或交换 转租的市场 三级市场通常是住房消费者之间的交易 常见的有房屋买卖 交换 租赁 抵押 典当 拍卖等流通形式 二 三级市场没有明确界线 呈互相渗透衔接 16 第二章房产面积测算及共有建筑面积分摊规则 房产面积测算共有建筑面积分摊规则 17 第二部分房产面积测算 房产面积测算 房产面积测算的内容包括房屋建筑面积 共有建筑面积 产权面积 使用面积等测算 房屋建筑面积 指房屋外墙 柱 肋脚以上各层的外围水平投影面积 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 2米以上 含2 2米 的永久性建筑 房屋使用面积 指房屋户内全部可供使用的空间面积 按房屋的内墙面水平投影计算 房屋产权面积 指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积 房屋产权面积由市 县 市 房地产行政主管部门登记确权认定 房屋共有建筑面积 房屋共有建筑面积系只各产权人共同占有或共同使用的建筑面积 面积测算要求 各类面积测算必须独立测算两次 其较差应在规定的限差以内 取中数作为最后结果 面积以平方米为单位取至0 01 18 A计算建筑面积应具备的条件 根据计算建筑面积有关规定和规则 能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件 应具有上盖 应有围护物 结构牢固 属于永久性的建筑物 层高在2 2M以上 可作为人们生产或生活的场所 其中 层高系指房屋的上下两层楼面 或楼面至地面 或楼面至屋顶面 不包括隔热层高度 的垂直距离 19 B计算全部建筑面积的范围 1 永久性结构的单层房屋 按一层计算建筑面积 多层房屋按各层面积的总和计算 2 房屋内的附层 含夹层 插层 技术层 及其梯间 电梯间等其高度在2 2M以上部位均计算建筑面积 3 穿过房屋的通道 房屋内的门厅 大厅 不论其层高均按一层计算建筑面积 门厅 大厅内回廊部分 层高在2 2M以上的按其水平投影面积计算 4 楼梯间 电梯 观光梯 井 提物井 垃圾道 管道井等均按房屋自然层计算 房屋的自然层是指已列入房屋总层数的各楼层 房屋的自然层数一般按室内地坪 0以上自然层计算 采光窗在室外地平线以上的半地下室 其室内层高不低于2 2M以上的架空层也计算自然层数 房屋的地下层 负层 数按 0以下的自然层计算 房屋的总层数为房屋自然层数与地下层数之和 假层 附层 插层 阁楼 暗楼 装饰性塔楼 以及突出层面的楼梯间 水箱等不计层数 20 B计算全部建筑面积的范围 5 房屋天面上 属永久性建筑 层高在2 2M以上的楼梯间 电梯机房等 按其外围水平投影面积计算 6 挑楼 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算 7 属永久性结构有上盖的室外楼梯 按各层水平投影面积计算 8 与房屋相连且相通的有柱走廊 两房屋间有上盖和柱的走廊 均按其柱的外围水平投影面积计算 9 房屋间永久性的封闭的架空层通廊 按外围水平投影面积计算 10 地下室 半地下室及相应出入口 层高在2 2M以上的 按其外围 不包括采光井 防潮层及保护墙 外围水平投影面积计算 11 有柱或有围护结构的门廊 门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算 12 玻璃幕墙 金属幕墙及其他材料幕墙作为房屋外墙的 按其外围水平投影面积计算 既有主墙又有幕墙时 以主墙为准计算 13属永久性建筑物有柱的车棚 货棚等按柱的外围水平投影面积计算 21 B计算全部建筑面积的范围 14 依坡地建筑的房屋 利用吊脚做架空层 有围护结构的 按其高度在2 2M以上部位的外围水平投影面积计算 15 与室内相同 并能正常利用的变形缝 16 房屋屋顶为斜面结构 坡屋顶 的 按层高2 2M以上部位的水平投影面积计算 17 突出外墙的落地凸窗 无油烟灶台 高度大于2 2M以上 按其外围水平投影面积计算 18 有柱无围护结构的架空层 按其主墙体水平投影面积计算 22 C计算一半建筑面积的范围 与房屋相连 有上盖无柱的走廊 檐廊 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 未封闭的阳台 挑廊 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 独立柱 单排柱的门廊 车棚 货棚等属永久性建筑的 按其上盖围水平投影面积的一半计算 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算 有顶盖不封闭的永久性架空通廊 按外围水平投影面积的一半计算 23 D不计算建筑面积的范围 层高小于2 2M以下的附层 含夹层 插层 技术层 和层高小于2 2M以下的地下室和半地下室 突出房屋墙面的构件 配件 装饰性的玻璃幕墙 垛 肋脚 台阶 无柱雨蓬等 房屋之间无上盖的架空通廊 房屋的天面 跳台 天面上的花园 泳池 建筑物内的操作平台 上料平台及利用建筑物的空间安置的箱 罐的平台 骑楼 过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分 临街房屋 挑廊下的底层作为社会性公共道路通行的 不论是否有柱 是否有围护结构 利用引桥 高架桥 高架路 路面作为顶盖建筑物造的房屋 24 第三部分成套房屋的建筑面积和共有建筑面积分摊 一 一般规定 一 什么是房屋的套内建筑面积 房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积三部分组成的面积 套内墙体面积 1 2共用墙墙体投影面积或 非共用墙墙体水平投影面积公共分摊面积 公用建筑面积分摊系数 套内建筑面积公用建筑面积分摊系数 整幢建筑物的公用建筑面积 整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 25 第三部分成套房屋的建筑面积和共有建筑面积分摊 一 一般规定 二 公有建筑面积分摊原则 1 产权各方有合法产权分割文件或协议的 按其文件或协议规定执行 2 产权各方无合法产权分割文件或协议的 可按产权各方相关的建筑面积按比例进行分摊 3 房屋共有建筑面积分摊以幢为单位 仅限于本幢房屋的仅为本幢房屋服务的共有建筑面积 4 整幢房屋在销售和产权转移 分割中只能采用一种分割方法 26 2020 4 4 27 第三部分成套房屋的建筑面积和共有建筑面积分摊 一 一般规定 三 共有建筑面积的所有权与使用权 1 房屋共有建筑面积分摊后 不划分各产权人分摊面积具体部位 共有建筑面积一经分摊 未经合法程序 任何人不得侵占或改变其原使用功能 2 列入分摊的共有建筑面积的所有权 使用权 由参与共有建筑面积分摊的各产权人共同所有 共同使用 28 第三部分成套房屋的建筑面积和共有建筑面积分摊 一 一般规定 四 共有建筑面积的确认方法 1 未经规划及相关部门验收的房屋 对共有建筑面积范围及功能的确认 以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据 2 经规划及相关部门验收合格的房屋 对共有建筑面积范围及功能的确认 以房屋实际状况为准 3 商业层 车库层内无间隔墙的产权单元 其内部通道设