四大转型备战地产后十年 “当前房价的调整是宏观调控的必然结果，坚持调控不动摇是保持调控成果的关键。”未来市场调整压力将持续增大，但属于结构性调整，这对房企而言意味着“生存压力与发展机遇共存”。过去十年，中国房地产市场经历了高速增长的黄金期，但未来内外部环境都不复存在，2011年必然成为行业发展分水岭。未来房地产必须进行“提升产品品质、拓展开发业态、转变开发模式、创新开发融资”四大转型，才能在行业内站稳脚跟。房价调整是宏观调控的必然结果，未来的市场压力将持续增大目前对楼市影响最大的是两类政策：一是以限购、限贷为核心的楼市调控政策，自去年国十条出台至今持续已近两年，其效果正在逐步显现；二是以升息和提高存款准备金率为核心的货币紧缩政策，虽然其出发点是为了应对通胀等宏观因素，但对资金密集型的房地产行业也产生了较大影响。而去年整个房地产行业又处于扩张、增长的态势，全国商品房新开工面积同比增长达到40%，为历年来最高。随着今年货币相对收紧、调控持续从严，房企一方面急需现金流支撑在建项目，一方面又销售乏力难以实现回款，两者叠加，资金压力不言而喻，进而出现市场调整毫无悬念。从政策层面来看。首先，房地产调控的方向并不会改变，目前的价格调整还处于结构性的调整，并没有出现全面一致性的变化，政策会继续保持和维护调控成果；其次，虽然中央提出适时适度预调微调，但主要是指货币政策定向宽松，针对的是制造行业的中小企业，房地产行业恐怕无法受益。从市场层面来看，并没有出现楼市库存削减的迹象，反而由于去年新开工量比较大，目前仍处于库存持续增加的阶段，未来一段时间内销售压力还会增大。目前的形势与2008年完全不一样。就外部环境而言，2008年我国一度用电量负增长，工业产值和出口快速下滑，GDP连续七个月下降八个百分点，经济增速出现快速衰减。但现在的状况是，全国今冬明春缺电约2600万千瓦，说明实体经济依然保持增长，加上就业率仍表现良好，出口增长比预期得要好，宏观经济相对乐观。目前房地产市场的调整主要是受政策影响，并非外部环境所致。而且目前来看，企业的资金压力并不均衡，一些企业资金链很紧，但也有很多企业现金流健康。而在2008年，资金紧缺几乎是所有房企的共同难题。今年市场的特点是结构性调整，这意味着生存压力与发展机遇共存当前积极调整价格的主要有三类企业：第一类是由于此前超能力扩张，导致负债率较高，资金链特别紧张的企业，他们必须以价换量，保证企业正常运营；第二类是企业产品所处区域或定位多数属于限购范围，有资格购买的客户有限，只能通过率先降价争取客源，特别是高端住房产品，基本上卖一套房少一个客户，降价太迟届时可能无有资格的人可买；第三类企业本身并不缺钱，今年的销售业绩也不错，但它愿意以降价促销售，以换取更多的现金流，置换当前成本更低的土地资源或优质项目，为未来布局扩张打下基础。一方面，在调控政策的影响下，全国的房价上涨环境不再具备；另一方面，要发生全国性的普降目前并不具备充分条件。今年市场最大的特点是结构性调整：有些城市成交量下降，但有些城市还在上涨；有些项目价格下调，但有些项目价格未变。因为一些企业的资金状况、产品状况以及发展战略，可能都不属于上述所说的三类情况，那么其并不存在价格调整压力，甚至可能以缩量保价的方式对冲市场变化-这是当前值得关注的新问题，可能导致未来市场供应缩减，进而增大房价上涨的压力。其实房企面临的压力大小，与它处于什么市场、采取什么策略有很大关系。虽然目前市场销售压力普遍较大，但同样蕴含着发展机遇。当前的楼市调控政策，主要是对投资投机性购房需求进行封堵，以尽可能满足真正有居住需求的购房者，那么后者便是市场空间。今年我们也看到，在限购的城市中，中小户型的成交占比大幅度提高，说明购房需求依然存在，只是和过去发生了结构性变化，真正的刚性需求，特别是首次置业的购房需求依然旺盛。因此就目前来看，产品线丰富、区域布局均衡的房企，其市场运营风险相对较低，未来甚至存在弯道超车的可能。而产品线单一、布局过于集中的房企，特别是单一以高端豪宅住宅产品为主的企业，则可能面临较大的经营压力。过去十年的房地产高增长态势必将不再，房企只能通过转型来谋求生存与发展过去10年，我国房地产市场处于高速增长期，从销售额和企业融资额看，10年增长了10倍，这主要得益于外部环境：首先，住房制度改革将压抑了近50年的住房自主选择的需求集中释放到市场当中；其次，过去10年是我国经济增长速度最快的时期；再其次，过去10年是我国城镇化速度最快且最有质量的时期；最后，过去10年货币政策总体比较宽松，其中2009年因全球金融危机推出了更为积极的财政和货币政策。但今后10年，以上四个环境基本不复存在。第一，目前我国住房制度是反向调整，加大保障性住房建设，而不是释放市场容量，部分城市的住房需求也已相对饱和；第二，政府有意识地控制经济增长速度，以提高经济增长质量和调结构为主；第三，城镇化依然有空间，但质量已在下降；第四，未来不可能持续过去10年高涨的货币发行量。这些外部支撑条件的变化，注定了我国房地产市场不可能保持过去10年的高增长态势。2010年，我国房地产销售总额是2001年的10倍，这种速度不可能再现。面对这种情况，房地产企业必须通过转型来谋求持续发展。转型第一个转型是产品品质的提升。过去房企的核心竞争力是钱和地，但未来必将转移到产品品质上来。过去10年，购房需求大多为恐慌性需求、超前性需求、投资性需求，房子基本上属于“皇帝女儿不愁嫁”，但今后楼市政策的导向很清晰-抑制投资投机性需求，剩下的则属于自住性需求。对房企而言，产品的竞争力、服务的竞争力就很关键。值得业界反思的是，过去10年我国房地产市场发展如此迅速，但真正有多少好产品面市？开发商为购房者多建一些好房子，为城市留下多一些的百年建筑，才是房企应尽的本职工作，也是未来发展的核心竞争力。除了产品品质的提升外，第二个转型是开发业态的拓展。过去企业的开发业态比较单一，基本上以住宅为主，这在当前的市场环境中具有较大的经营风险。随着楼市调控深入，大量投资投机需求被挤出，住宅市场容量相对缩减，其他如商业地产、旅游地产、养老地产等新型业态则空间巨大。未来的房地产产品，将不仅为了单纯地满足一般性居住，还将为人们提供旅游、消费等服务，这都是全新的市场发展机遇。但这里也有一个关键性的问题，市场有需求，而你开发的产品是否能满足市场需求却是值得考虑的，还有相关产业是否支撑也是一个问题，如同商业地产开发是否成功的关键，不在于地产而在于商业。第三个转型是开发模式的转变。总结过去10年，房企的盈利模式最根本的便是土地溢价。过去10年，土地几乎是从计划价或零地价走到市场价，增值空间较大，但今后土地是从市场价到市场价，涨跌都由市场决定，这就非常考验企业的综合开发能力，要求房企必须找到有利于企业资金周转的任何一种开发模式。过去的条件支持单打独斗的开发企业，未来则可能要更多考虑联合开发的模式。第四个转型是开发融资的创新。过去房地产的融资渠道较少，货币政策也相对宽松，房企比较习惯于间接融资，主要是银行贷款。但今后，随着货币政策相对紧缩，房企必将考虑更多的直接融资，如股权、债券、私募融资等，和投资者一起共担风险、共享收益。企业的转型是一个利益再调整的过程，当中必然会有企业受益，获得长足发展，也必然有企业失败，被市场淘汰。现在看来，企业并购、行业整合已初现端倪，这对行业的长远发展是件好事情。只有通过市场竞争，优胜劣汰，才能产生更多的好企业、好产品，行业才能健康持续发展。