第二章房地产市场与市场运行1.房地产市场体系包括交与交易当事人主体作为交易对象的房地产资产客体交易制度制度交易组织机构等组织2.房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）社会环境政治环境经济环境金融环境法律制度环境技术环境资源环境国际环境3.区别社会因素和经济因素4.房地产市场结构总量结构总量（开发与销售总量，供给与需求总量）区域结构不同地区产品结构不同产品供求结构同一物业类型不同档次的供求关系（供给档次与需求之间的关系）投资结构不同投资目的和方式租买结构租赁和购买的比例关系5.租买结构的影响因素租金和售价的关系偏好可供出租数量经济发展水平6.房地产市场按增量存量细分*一般的分类房地产一级市场土地使用权出让市场房地产二级市场土地使用权转让，新建商品房租售市场房地产三级市场存量房地产交易市场土地市场土地一级市场土地使用权出让市场土地二级市场土地使用权转让市场房屋市场一级房屋市场（增量市场或一手房市场）二级房屋市场（存量市场或二手房市场）7.房地产市场按交易形式细分*房地产交易市场总分转让租赁抵押土地交易市场（土地使用权的交易）土地买卖土地租赁土地抵押房地产产品交易新建成的房地产产品交易子市场销售（含预售）租赁（含预租）抵押存量房地产交易子市场租赁转让抵押保险8.房地产市场指标（四大类40小项）*出题类型区分具体指标属于哪一大类重要指标的计算重要指标的含义四类指标供给指标需求指标市场交易指标市场监测与预警指标9.供给指标（10）具体指标新竣工量灭失量存量空置量空置率可供租售量房屋施工面积房屋新开工面积平均建设周期竣工房屋价值重要指标计算存量上期存量报告期新竣工量报告期灭失量空置率空置房屋/同期房屋存量可供租售量上期可供租售数量上期吸纳量本期新竣工量平均建设周期施工面积/新竣工面积10.需求指标（11）国内生产总值人口数量城市家庭人口规模就业人员数量就业分布城镇登记失业率城市家庭可支配收入城市家庭总支出房屋空间使用数量商品零售价格指数城市居民消费价格指数11.市场交易指标（9）具体指标销售量出租量吸纳量吸纳率吸纳周期预售面积房地产价格房地产租金房地产价格指数（反应一定时期价格变动趋势和程序的相对数）重要指标说明吸纳量销售量出租量吸纳率吸纳量/可供租售量吸纳周期同期可供租售量可全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数12.市场监测与预警指标（10）具体指标土地转化率（反应土地转化为房屋的效率）开发强度系数（反应房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况）开发投资杠杆率（反应房地产开发投资的风险）住房可支付性指数（家庭对房价的承受能力）住房价格合理性指数（住房与城市经济基本面指标的协调关系）房价租金比（考察房价是否偏离其使用价值）量价弹性（反应市场所处的周期阶段和发展趋势的市场景气指标）个人住房抵押贷款还款收入比（反映个人住房抵押贷款违约风险水平）住房市场指数消费者信心指数重要指标说明土地转化率当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积开发强度系数房地产开发投资/GDP或固定资产投资开发投资杠杆率自有资金或权益资本/房地产开发投资住房可支付性指数家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格房价租金比房价/租金量价弹性过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率个人住房抵押贷款还款收入比抵押贷款月还款额/家庭收入13.房地产市场的特性（6特性）市场供给的垄断性市场需求的广泛性和多样性市场交易的复杂性市场价格与位置密切相关存在广泛的经济外部性市场信息不对称性14.经济外部性正外部性经济行为活动使他人受益，而受益者无须花代价（基础设施建设）负外部性经济行为个体的动使他人或社会受损，却没有为此承担成本（建造纸厂使周围房价下降）15.市场信息的不对称性概念指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不以称的一般情况房地产市场中卖方对信息的了解程度远远高于买方，使消费者的利益容易受到损害解决信息不对称的途径发展房地产估价等专业服务提高专业水平政府加强房地产市场信息的发布工作提高高层透明度16.房地产空间市场房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业供给者房地产资产市场中存量房地产的提供者（开发商和存量房所有者）17.房地产资产市场资产市场房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益投资收益（两部分）在拥有房地产期间内每单位时间所获得的租金在转售时所实现的增值收益18.空间市场和资产市场的关系空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求空间市场的供求关系房地产租金水平房地产资产的收益水平在资产市场中的需求资产市场决定空间市场的供给【记忆要点】A决定B的需求，B决定A的供给19.房地产市场均衡状况均衡状况的特点租金和价格都不发生变化价格与重置成本相同新增量和灭失量相等房地产资产存量保持不变实质这种均衡状况事实上不存在但市场总是在向均衡回复，围绕均衡状态进行上下波动20.房地产周期循环的原因定义是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生原因（七原因）供求因素影响，金融因素变动最关键市场信息不充分，导致供需两方面调整不均衡的时间存在时滞生产者与消费者心理因素影响政策因素影响，如容积率控制，用途管制等政治冲击制度因素影响生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等21.房地产市场的自然周期平衡点从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点自然周期分为四个阶段（两线五点四阶段的倒V型）两线水平的时间轴，向右表明时间流逝垂直的空置率轴，向下表明空置率增高五点达到最高的空置率水平AE达到长期平均空置率水平BD达到最低的空置率水平C，是供求转折点第一阶段（A-B）吸纳过剩供给始于市场周期谷底，此时空置率最高，存在供给过剩此阶段需求增长，供给不增加，需求的增长将吸纳先前过剩的供给没有新项目出现，空置率下降租金有小幅度的增长第二阶段（B-C）新增供给始于超过了平衡点需求继续增长，原有的过剩供给吸纳完毕，形成了对额外房屋空间的需求空置率降到了合理空置率以下，租金开始迅速上涨新项目出现，供给增加需求的增长和供给的增长会以一个大致相同的速率保持相当长一段时间，到达峰值后，需求的增长的速度低于供给增长的速度第三阶段（C-D） 空置增大，开工项目少，竣工项目多始于供求转折点空置率低于合理空置率供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升趋向于合理空置水平该阶段不存在供给过剩，租金停止上涨，开工项目少，但竣工项目多第四阶段（D-E）始于市场运行到平衡点并向下运动供给高增长，需求低增长或负增长租金降低，空置率上升【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结起始需求供给租金水平租金上涨率空置率第一阶段AB增加不变上涨未提及下降第二阶段BC增加需求与供给等速度增长增长供给与需求同速增长上涨提高下降第三阶段CD增加但需求增加速度低于供给增加速度增长供给增长速度快于需求增长速度上涨下降提高第四阶段DE减少高增长下降负数提高22.房地产市场的投资周期第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目第二阶段，投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本流入市场第三阶段，由于空置率低于平衡点，投资者继续购买存量项目并继续开发新项目23.房地产市场自然周期和投资周期的关系投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周期24.房地产泡沫及成困概念是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果成因土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂必要条件衡量房地产泡沫指数（综合了以下指标）实际价格/理论价格房地产价格增长率/实际GDP增长率房地产价格指数/居民消费价格指数房价收入比个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率房地产投资需求/房地产使用需求25.过度开发及诱因概念过度开发也称过热，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升，物业价格和租金下降的情况诱因开发商对市场预测的偏差开发商之间的博弈和非理性行为开发商资金的易得性26.房地产泡沫和过度开发的区别与联系区别过度开发房地产泡沫