谈房地产开发项目的管理审计在房地产开发企业中，把管理审计工作和目标管理有机地结合起来，推行项目管理审计制度，这对改进企业管理、提高企业经济效益具有重要作用。一、房地产开发项目管理审计的内容从房地产开发项目的内部审计角度来讲，管理审计应主要集中于如下内容：1、对开发项目决策的审查。审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性，审查项目决策中各分项目标是否具有明确性。2、对项目计划的审查。根据企业的实际情况，审查企业对开发项目采取的组织结构的合理性、科学性、人员配备情况，审查项目计划的编制深度、计划的可落实性、可考查性，审查计划的可行性。尤其重要的是，审查项目决策后的项目目标的制订和落实情况等。3、项目目标实施过程管理审计。在项目实施过程中，根据项目计划的时点定期进行审查，审查项目阶段性目标完成情况、项目变化管理的科学性、经济性。4、项目目标成果管理审计。项目完成后，要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理，审查项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性。二、项目管理审计目标体系的建立在企业内审对项目投资决策审计时，应该同时形成项目管理审计目标体系。房地产开发项目管理审计的目标体系包括：1、销售目标。可行性分析的主要部分就是根据市场调研确定项目定位，并初步确立销售方案，从而形成项目的销售计划，体现在“项目损益表”中的销售收入和 “现金流量表”中的现金流入。所以，从可行性报告的相关数据出发，建立起销售计划的销售价格、合同签约率（进度）和资金回笼进度，就形成了该项目的销售工作管理审计目标。2、项目进度目标。项目在决策分析时已经对项目的进度安排做了计划，根据项目的进度做出项目的资金安排计划。项目可行性分析的“现金流量表”的现金流出部分暗含了项目的实施进度，而且销售计划也与项目的形象进度有关。根据上述资料，可以制订出各分项工作的进度结点要求，从而形成项目进度管理审计目标。3、项目成本控制目标。项目的成本目标体现在“项目损益表”和“现金流量表”中，分别体现了各分项成本的总额和支出进度，分项成本包括土地成本、前期开发成本、配套成本、建安成本等，也可以进一步细化，根据项目的具体情况分解形成项目成本管理审计目标。4、项目质量目标。房地产开发项目的质量与施工质量不是同一个概念。项目的质量目标主要体现在项目的功能安排、总体规划、配套设施配置上，而施工质量是项目必须达到的基本目标。综合项目策划所设定的所有功能要求、配套设施、施工质量等形成项目质量管理审计目标。5、项目融资目标。项目可行性研究的资金安排计划就是项目的融资目标，包括融资金额和时间结点。6、费用控制目标。包括项目的三项费用：财务费用、管理费用和销售费用。三、项目目标实施过程管理审计根据开发项目的目标体系，按照各职能和各时间段确立具体责任人在具体工作阶段的工作目标。项目目标制订并落实到各责任人后，各责任人就围绕各自的目标开展工作，在出现各分目标矛盾需相互协调时，应以组织的共同愿景、总体目标来统一。企业内审应定期对投资项目目标实施过程，围绕以下几方面开展审计工作：1、了解项目年度目标或远期目标划分为阶段工作目标和目标预测的情况。每个阶段各责任人应按照PDCA（计划-做-检查-行动）循环，检查自己的工作对完成分目标有什么贡献，并在此基础上预测各分目标及总目标的可能完成情况。寻找项目总体目标或分目标要求的行为与当前行为之间的差距，寻找工作努力的重点，把精力集中于解决主要矛盾。审计人员应把握各责任人对项目目标的掌握和了解程度，审查他们每阶段目标和对下阶段预测的合理性，提出预警意见。2、发现偏差，立刻督促项目管理组织进行诊断，予以纠正。在定期的项目管理审计中，若发现当前的工作可能影响分目标的完成、从而影响到项目总体目标的完成，就必须立刻督促项目管理组织探寻量化的差异是什么、对目标影响大小等问题，并提出纠正行动方案。对偏差的诊断不是立足于发掘原因（当然找原因也是需要的），主要立足点在于分析对目标的影响。3、对项目目标调整的审查应是项目实施过程管理审计的重点。既要允许项目管理组织根据实际情况、依据企业变化管理的思路在必要的情况下调整工作目标，又要防止项目组夸大客观事实、随意调整项目目标。在实际工作中，要把握调整目标的程序性、出现偏差对目标的关联性以及项目责任人员的主观努力性。4、实施有效的评估。阶段性对各分目标完成情况进行评估，传统上一般主要针对“完成与否”的问题进行简单化考察，再加上对“客观原因”的酌情评定。这种做法一方面可能挫伤一些人的积极性，如有的目标确因不可抗力造成无法完成而影响了对责任人的评估；另一方面也助长了评估人员主观评定的风气，使评估失去客观基础。项目管理审计要实现有效的评估应主要集中于实际绩效与目标的偏差，分析产生偏差的原因。管理审计内容分两个方面：一是量化的目标完成效果，这方面的审查比较客观；二是审查责任人对偏差产生后的应对措施，以及建立纠正行动方案的合理性，即评估责任人应对变化的能力。因为一成不变的目标是不可能的，房地产开发项目实施过程面对的是多因素变化的环境，只有能够准确把握变化、具有积极采取纠正行动能力的责任人，才有可能实现项目的总体目标。四、项目目标成果管理审计项目完成后，企业内审人员应对项目的成果进行综合审计，从完成情况对项目的投资决策、实施过程等环节进行事后审查，以全新的角度审计项目的全过程。1、重新审查项目投资决策的科学性，尤其要审查投资决策的预见性。对项目实施中出现的新情况必须认真分析，哪些是应该能够预见的，哪些是无法预见的。2、重新审查对预见的风险因素采取措施的科学性、合理性。即审查企业的变化管理中的防范风险的能力。3、重新审查企业的项目管理能力。审查项目责任人在项目实施中完成的情况，项目完成情况与项目决策目标的偏差，项目完成情况与社会房地产项目平均水平的偏差。总之，房地产开发项目目标的管理审计工作是一项全新的工作，是企业内审在管理审计领域的延伸，运用得好可以帮助项目管理组织挖掘潜力、分析问题，有助于促进项目目标的完成。所完成的审计报告给企业今后的项目决策、实施都能提供很好的资料，从而不断促进企业决策水平、管理水平的提高。房地产项目全过程跟踪管理审计探究摘 要当前房地产企业开展全过程跟踪审计十分必要，事后审计向事前、事中审计转变，是企业内部审计发展的必然趋势，就房地产企业实施项目全过程跟踪审计的审计内容、审计思路及关键环节的审计展开探讨。 关键词房地产项目 全过程 跟踪审计 近年来，我国房地产业从“支柱产业”逐渐沦落为宏观调控的重点对象，去除泡沫、稳定房价、压缩房地产商利润空间成为政府的政策导向，房地产业将很快会告别暴利时代，行业利润将会理性回归，行业的竞争将趋于白热化，只有那些极少数具备卓越的精细化管理优势，拥有强大资本和畅通的融资渠道，拥有先进管理理念的地产商才会脱颖而出，做强做大。在这样的大背景下，房地产企业的内部审计部门作为企业内部独立评价机构，应积极创新审计思路，通过有效的审计监督和诊断，提高企业管理水平，为企业增加价值。 一、开展项目全过程跟踪审计的必要性 开发项目具有周期长、投资额大、控制环节多等特点，建设过程中的投资决策、设计、销售、采购、招标、施工、监理等任何一个环节出现漏洞，都可能导致无法挽回的损失，直接影响项目的投资效益。因此有必要对项目进行全过程、全方位的监控。 长期以来，开发企业对项目的全程审计不很重视，审计部门的精力主要停留在工程竣工结算的审核以及项目终结后效益的分析考核上，这样做往往是亡羊补牢。浅谈房地产内部审计房地产审计论坛 2009-11-14 10:40:01 阅读436 评论0 字号：大中小 现代企业管理发展到今天，公司内部各种独立职能的价值创造功能日益引起企业界的关注。当我们审视公司架构和各个职能单元对创造企业价值的作用和贡献时，我们发现，内部审计已远远超出传统的监督、控制范畴，他有助于提升企业管理水平，是企业实现持续性发展的内在驱动力。一、企业内部审计的价值创造属性及本土化发展企业内部审计战略优势地位的确立是与现代内部审计的职能创新及其在企业治理结构中的空间位置分不开的。现代内部审计在手段、方法、理念上都有了时代性的发展，职能已经远远超出了传统财务监督、结果审计的范畴，强调过程控制和主动控制，尤其要做好事前控制和事中控制工作。服务于股东、投资人，服务于企业发展，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益；评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合；全面实现监督、控制、服务、评价职能。现代内审职能的创新，使其逐步渗透到企业经营发展的各个方面，成为优化价值创造功能的重要因素。在企业治理结构中，内部审计始终处于较高的管理层面，对企业各个环节的信息有最全面的掌握，先天就具有价值评价的优势，而价值评价的终极目标便是提高各个部门运行的经济性与效益性，提升整个企业的价值创造功能，这就确立了内部审计在企业发展中的重要战略地位。在国外，内部审计发展的起源与我国很相似，最初的审计内容也是以保护企业财产为目的的内部财务审计，但是随后根据企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益的内在需求逐步发展为现代经营管理审计。这一过程经历了漫长的半个多世纪，其间很多跨国企业，都在纷纷建立适合自己的现代内部审计模式。在美国，以3E审计即经济性（Economy）、效率（Efficiency）和效果（Effectiveness）为代表的新的审计模式已经得到普遍认可和采用。而我国内部审计的发展历史只有短短的二十几年，虽然从一开始就有国家的规范指导和外国的先进经验可以借鉴，但是在很多方面，我国的内部审计还有很长的路要走。正如国家审计署审计长李金华在2003年召开的全国审计理论研讨会上所说：我国审计水平与国际相比尚有较大差距。同年，全国人大常委会建筑法执法检查组发布报告称，“近年来查处的行贿受贿案件中，发生在建筑业领域的占三分之一以上。”同时指出，一些施工企业为承揽工程大肆行贿；一些掌握工程建设大权的人员索贿受贿、贪污挪用工程建设资金。这足以说明建设领域违法问题的严重性，建设企业内审人员面临严峻挑战。而在房地产领域，现代内部审计的发展还处于萌芽阶段，很多新的理论和方法还需要积极地探索。同时房地产企业的发展又有其自身的客观特殊性，很多矛盾的集合点都与其他行业不同，所以，内控管理者需要依托本行业的经营特点，从多角度入手，打破旧有方法和理念，建立一个适合行业发展，能助企业价值增值的本土化内部审计模式。二、房地产企业内部审计面临的问题与分析中国房地产业经过近二十年的发展，在行业本身和市场发展上都取得了长足的进步，逐渐走上了健康良性的发展轨道。与此同时真正的市场经济序幕也已经全面拉开，未来房地产行业的市场竞争将更加激烈，行业环境将更加严峻。那么，面对挑战，企业的经济效益从何而来，企业的竞争能力又靠什么来提升呢？加强企业内控管理，精细成本管理，杜绝腐败孳生，不断完善企业内部审计制度，与国际先进的内审模式接轨，这将是企业发展过程中的必然选择。内部审计的职能发挥是一个复杂的过程。首先要从企业的经营管理的薄弱环节入手，然后针对问题层层分析。房地产企业虽然在地域、规模等很多方面都有差别，但诸多共性问题普遍存在。1、缺乏个人信用机制的建立我国每年的固定资产投资约3万多亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。为了适应行业发展的需要，国家对专业人员实行了执业准入制，建立了注册建造师、注册造价工程师、注册监理工程师、注册会计师等执业资格管理制度，但管理体系并不完善。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺