2015年吉林省房地产估价师相关知识：工程造价计价的基本原理试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的。 A：需要适时的更新改造投资 B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C：易受政策影响 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同 2、某宗房地产，通过预测得到未来5年的净收益分别为30万元、32万元、33万元、35万元、38万元，从第6年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40万元左右，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为_万元。 A600 B639 C667 D6693、房产分户图是在的基础上进一步绘制的明细图。 A：地籍图 B：宗地图 C：房产分幅图 D：房产分丘图 E：执行层的组织协调 4、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，（）投资风险更大。 A物业甲 B物业乙 C一样大 D无法判断5、耕地占用税的征税对象是。 A：占用的耕地 B：占用耕地从事其他非农业建设的行为 C：占用的耕地面积 D：占用的耕地的产值 E：执行层的组织协调 6、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于_。 A估价时点和估价对象均为现在 B估价时点和估价对象均为未来 C估价时点为现在，估价对象为未来 D估价时点为现在，估价对象为过去 7、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括。 A：有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平 B：有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C：有助于保持估价机构工作的连续性 D：有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 E：工业用地的监测点评估价格 8、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5，月平均租金损失率为2，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3，则该写字楼的月净经营收入是万元。 A：3300 B：3310 C：3600 D：3610 E：借款合同 9、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为_万元。 A1200 B1150 C1100 D1050 10、贷款质押是借款人以_作为债权的担保。 A第三方保证人以自身的财产 B财产 C不动产 D动产或权力11、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地如实申报成交价格。 A：县级或县级以上人民政府 B：县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门 C：县级以上人民政府 D：县级以上人民政府房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调 12、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。 A：167 B：21 C：23 D：25 E：工业用地的监测点评估价格 13、下列利息支出中，应予以资本化的是_。 A为生产经营活动而发生的长期借款利息 B为对外投资而发生的借款利息支出 C筹建期间发生的长期借款利息支出 D清算期间发生的长期借款利息支出14、某幢大厦为6层综合楼，其中13层为商场，46层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。 A：2 100万元 B：3 000万元 C：1 270万元 D：2 400万元 E：工业用地的监测点评估价格 15、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。 A：移动平均法 B：指数平滑法 C：市场因子推演法 D：简单平均法 E：借款合同 16、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是_。 A交通拥挤 B建筑技术减少 C城市规划改变 D自然环境恶化 17、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照_不同而划分的。 A被保险标的 B保险资金来源 C保险的实施方法 D保险责任承担的次序 18、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（）。 A系统风险 B资本价值风险 C个别风险 D比较风险 19、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。 A：过去数据简单算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据资本化公式法 E：工业用地的监测点评估价格 20、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。 A：2400 B：2410 C：2490 D：2500 E：工业用地的监测点评估价格 21、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。 A：半个月 B：2个月 C：半年 D：2年 E：借款合同 22、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用_的行为。 A宅基地所有权 B空间利用权 C地役权 D建筑物相邻关系23、张某以自己的住房抵押，在某银行贷款。王某应到房地产管理部门办理_登记。 A房屋变更登记 B房屋转移登记 C房屋初始登记 D他项权利登记 24、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。 A13.2 B15.9 C19.5 D20.425、某地块为一带有陈旧建筑物200 的空地，地价为2 500元，面积为400。拆除建筑物费用为150元，残值50元。则该地块总价为万元。 A：98 B：52 C：54 D：103 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。 A：区位 B：用途 C：档次 D：周围环境 E：建筑规模 2、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有。 A：现金回报率 B：投资回收期 C：借款偿还期 D：资产负债率 E：资本金利润率3、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅_之日起计算。 A竣工 B竣工验收 C入住 D交付 4、下列关于企业利润的公式中，正确的是_。 A经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加 B经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 C税前利润=经营利润+营业外收支净额 D期间费用+管理费用+销售费用 E可供分配利润=税后利润-(法定公积金+未分配利润)5、正常成交价格的形成条件有。 A：理性且自私的经济行为 B：买者和卖者都具有完全信息 C：买卖双方是出于利己动机进行交易的 D：不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价 E：适当的期间完成交易 6、下列_不符合设立房地产开发企业应具备的条件。 A注册资本980万元 B有3名一级建造师 C有3名注册会计师 D有符合公司法人登记的名称 7、A市B房地产开发公司通过出让方式，取得了一块建设用地使用权，该项目总投资5000万元。B房地产开发公司投入开发建设的资金达万元以上，才有可能取得商品房预售许可证。 A：500 B：750 C：1000 D：1250 E：执行层的组织协调 8、下列属于法定委托拍卖程序的是。 A：委托拍卖函 B：委托人拍卖意向 C：拍卖人接受委托 D：双方当事人洽谈 E：签订委托拍卖合同 9、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人_。 A应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效 B可以收回房屋出租给其他人 C可以要求增加租金 D应当继续履行原租赁合同 10、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。 (2003年试题)下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。 A：王某转租该套住房，必须经李某同意 B：王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益 C：李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案 D：房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除 E：抵押财产被查封11、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。(2009年试题) A：5.00% B：7.50% C：18.36% D：28.85% E：借款合同 12、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。中华人民共和国土地管理法中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。 A：县人民政府 B：市人民政府 C：省人民政府 D：国务院 E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书 13、建筑规模一般在13万之间，服务人口在1030万人，年营业额在15亿元之间，该物业为。 A：市级购物中心 B：地区购物商场 C：居住区商场 D：邻里服务性商店 E：借款合同14、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10