赤水源宾馆整体改造工程建设投资项目目 录第一章 总论1.1 项目提要.41.2 编制依据. 41.3 编制原则.51.4 研究范围.51.5项目建设方案、资金筹措和经济效益.51.6主要工程量及技术经济指标.6第二章 项目提出背景及实施的必要性2.1项目提出背景.72.2项目实施的必要性.9第三章 市场分析3.1现代旅游市场的总体特征.143.2国内旅游消费的走势.153.3我国旅游市场目前概况及未来发展形势.163.4我国酒店餐饮业概况.183.5赤水旅游市场概况.193.6赤水旅游市场预测.23第四章 项目实施单位基本情况4.1企业简介.234.2 企业发展规划目标.24第五章 项目建设的基础条件慨况及项目建设的优势5.1项目建设的基础条件概况.245.2项目建设的优势.27第六章 项目改扩建投资建设方案6.1项目投资原则.296.2项目建设目标.296.3工程改造主要内容.296.4 工程进度安排.30第七章 项目组织与管理7.1 机构设置.317.2机构职责.327.3 人员编制.32第八章 投资计划与资金筹措8.1 投资计划说明.338.2 投资估算编制依据及方法.338.3 项目总投资、前期投资、后续投资使用方向.348.4 资金筹措方案.358.5 资金偿还.35第九章 经济分析与财务评价9.1编制依据与原则.369.2 财务评价基础数据.369.3 经济效益分析.409.4 不确定性分析.41第十章 项目投资的风险及对策10.1风险因素.4210.2风险对策.43第十一章 项目投资可行性论证结论.44第一章 总 论1.1 项目提要1、项目名称：赤水源宾馆整体改造工程建设投资项目2、建设性质：改建及扩建3、项目业主单位：赤水源宾馆有限责任公司（以下简称赤水源宾馆或宾馆）4、法人代表：郑继松5、项目建设地址：贵州赤水市市中人民北路18号6、企业性质：有限责任公司7、建设期限：14个月（2008年6月-2009年8月）1.2编制依据1、贵州省国民经济发展第十一个五年计划及相关产业政策2、中共贵州省委、贵州省人民政府关于加快旅游业发展的意见3、贵州省旅游发展总体规划4、贵州省委、省人民政府关于加强旅游基础设施建设的意见5、赤水市国民经济和社会发展第十一个五年规划6、赤水市旅游发展总体规划7、国家发改委、中国国际工程咨询公司投资项目可行性研究指南8、赤水源宾馆有限责任公司关于筹集资金对宾馆进行改扩建的股东会议决议9、与本项目有关的其他政策文件1.3编制原则 1、本投资项目在满足国家、地方法律法规和产业政策的条件下，充分结合市场需求和社会经济发展趋势，统筹设计，因地制宜，以安全可靠、管理科学、经济实用、节省投资为总体原则。2、本项目投资原则以“规模开发”为龙头，以高起点、高投入、高效益为总体思路，以企业长远可持续发展为前提。投资建设方案重点紧紧围绕项目建设、适应市场竞争为主要环节，保证工程进度，提升公司品牌形象，确保项目顺利建成并投入运营，促进企业尽早将资源优势转化为效益优势。3、坚持科学态度，在保证建设投资项目安全、经济、适用的前提下，积极采用新技术、新工艺、新材料，正确处理技术先进与经济合理的关系。1.4研究范围与内容本报告研究的范围主要包括项目建设的必要性、优势、建设目标、客源市场分析与预测、建设项目的规模和方案、投资估算、财务评价和社会效益评价等。1.5投资建设概况、资金筹措和经济效益预测1.5.1投资建设概况赤水源宾馆位于赤水市市中人民北路18号。本次改、扩建整体思路是总投资1016.8万元，在宾馆现有占地范围内，按照现代化三星级酒店的标准进行全方位的改造，调整宾馆布局，优化功能，盘活存量闲置资产，优化企业资源配置。改扩建方案主要包括：取消游泳池，在其目前位置上按三星级酒店标准，新建总建筑面积为4500平方米，集地下停车、客房、餐饮、休闲娱乐设施为一体的现代化多功能酒店综合楼；重新装修宾馆现有客房；重新装修改造宾馆餐厅，增加餐厅容量；对宾馆大厅严格按三星级酒店标准进行改造、装修，并设置专门的商务中心。按照“一次规划、分步实施”的原则，项目计划于2008年6月动工，分三期工程进行，建设周期为14个月。1.5.2资金筹借本项目工程改造投资1016.8万元，业主自筹资金316.8万元，其余资金缺口拟以宾馆现有资产作抵押向商业银行融资。1.5.3经济效益预测改造工程完成后，预计实现年均营运收入1278.31万元人民币，实现净利润495.97万元人民币。1.6主要工程量及技术经济指标见下表：主要工程量及技术经济指标序号项 目单位数量备注一新建综合楼工程4500二装修改造工程1现有客房装修改造间862客房公共部份装修5003餐厅改造10004前厅改造2205综合楼装修4500三主要财务指标1年均营运收入万元1278.312税前利润万元740.263净利润万元495.974税前投资利润率%29.985税后投资利润率%36.366盈亏平衡点%24.04第二章 项目提出背景及实施的必要性2.1项目提出背景国家实施西部大开发以来，西部地区的社会经济取得了前所未有的发展，其市场基础条件愈加成熟，配套体系日趋完善，投资环境逐渐趋好，商业氛围空前活跃。随着西部经济的进一步快速发展和人们物质生活水平的不断提高，西部地区特别是其中心城市和重点区域的市场需求更为旺盛，投资前景将更为广阔。旅游业是当今世界经济中发展势头最强劲和最具经济活力的外向型朝阳产业。二十世纪九十年代以来，我国旅游市场及旅游产业取得了前所未有的发展，旅游已成为我国国民生活中的重要组成部分。旅游业的发展，极大的带动了与旅游相关的酒店及餐饮服务业的发展，同时，也对旅游基础设施及相关配套功能设施的需求进一步增大，要求也进一步提高。赤水市气候宜人、山色秀丽，旅游资源丰富，红色旅游、历史文化、民族特色和自然景观旅游资源四位一体，旅游业发展潜力巨大。近年来，其旅游市场高速发展，也极大地带动了酒店、餐饮等相关行业的发展。但总的来看，赤水市的旅游基础配套设施尚不够完善，旅游景区建设档次亟待提升，配套设施不齐全，设施较为粗糙，与环境也不协调，尤为突出的是接待条件差，旅客住宿紧张状况长期未有缓解，导致经常出现游客是玩在赤水，住却在一河之隔的四川九支镇这样的尴尬现象。旅游配套服务设施的滞后远跟不上赤水旅游市场高速发展的需要，更不利于赤水旅游产业的长远发展。“酒店严重不足，已成为制约当前赤水市旅游发展的关键”（赤水市政府工作报告内容）。赤水源宾馆修建于2002年，原属于赤水市自来水公司。宾馆按三星级酒店标准设计，该宾馆于2007年5月经公开挂牌拍卖后重新组建为“赤水源宾馆有限责任公司”。原业主从2002年开业经营到2007年5月拍卖时，历时5年时间，未对宾馆设施进行良好的维护及装修，目前设施极为陈旧老化；同时，宾馆的总体布局不合理，功能不完善，资产闲置较为严重，宾馆部份经营项目基本处于停业状态，已无法适应旅游市场和酒店服务业的发展及激烈的市场竞争。要使宾馆摆脱经营困境，适应激烈的市场竞争，盘活存量资产，发挥宾馆整体资源的最大潜力和效能，走上良性经营轨道并取得长远可持续发展，进行大规模的改造成为必由之路。在上述背景下，现任业主经过广泛深入的调研论证，抓住机遇，顺应市场需求及产业政策形势，结合企业现有资源条件及财务现状，决定对宾馆进行全方面的扩建及改造。该战略举措的实施和项目的顺利完成，对促进赤水源宾馆上规模、上档次，增强企业发展后劲，具有长远和积极的现实意义。2.2项目实施的必要性1、是适应市场发展需求，顺应地方产业经济政策的需要进入本世纪来，我国旅游市场高速发展，在入境旅游、国内旅游、出境旅游三大旅游市场方面取得了前所未有的突破。在入境旅游方面，中国已成为