第11章城市用地分类及其适用性评价 主要内容提要 城市用地概述 城市用地适用性评价 城市用地的分类及用地构成 11 1城市用地概述 一 城市用地概念 城市用地概念城市用地是城市规划区范围内赋以 定用途与功能的土地的统称 是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地 通常所说的城市用地 既是指已经建设利用的土地 也包括己列入城市规划区域尚待开发建设的用地 泛义的城市用地 还可包括按照城乡规划法所确定的城市规划区内的非建设用地 如农田 林地 山地 水面等所占的土地 城市用地可以施加高度的人工化处理 也可以保持某种自然的状态 城市用地的属性 自然属性 社会属性 城市用地的价值 1 使用价值 在土地上可以施加各种城市建设工程 用作城市活动的场所 而具有使用价值城市用地的形状 地质 区位 高程 以及土地所附有的建筑设施等状况 将影响土地使用价值的高低 2 交换价值 当土地作为商品或其某方面权利的有偿转移而进入市场 就显示出它的经济价值 这种价值转化以地价 租金或费用为其表现形式 城市用地的区划1 行政区划按照国家行政建制等有关法律所规定的城市行政区划系列 如市区 郊区 市 区 县 乡 镇 街道等的区划 还有如特别设置或临时设置而具有行政管辖权限的各种开发区 管理区等 2 用途区划按照城市规划所确定的土地利用的功能与性质 对土地作出的划分 每块土地都具有 定的用途 如用于工业生产的称为工业用地 用于绿化的称为绿化用地等 3 房地产权属区划按房产或地产所有权所作的权属土地区划 如国有土地 集体所有土地等 4 地价区划土地作为商品进入市场 是以地价等的形式来体现土地的区位 环境 性状以及可使用程度等价值的 城市用地的归属与管理 归属 城市市区的土地属国家所有 可以依法确定给单位或个人使用 即土地国家所有 单位或个人具有使用权 用地管理 严格的土地用途管制制度国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督工作 并相应设置县级以上土地管理机构 行使土地管理工作 一 城市建设与自然环境的关系 11 2城市用地适用性评价 二 自然环境条件分析 自然环境条件的分析主要是在地质 水文 气候和地形等几个方面 1 地质条件 地质条件的分析主要着重在与城市用地选择和工程建设有关的工程地质方面 1 建筑地基 2 滑坡与崩塌 3 冲沟 4 地震 5 矿藏2 水文及水文地质条件 1 水文条件 2 水文地质条件3 气候条件 1 太阳辐射 2 风象 3 温度 4 降水与湿度4 地形条件山地 丘陵与平原山谷 山坡 冲沟 盆地 谷道 河漫滩 阶地等 1 如果全年只有一个盛行风向 且与此相对的方向风频最小或最小风频风向与盛行风向转换夹角大于90度 则工业用地应放在最小风频之上风向 居住区位于其下风向 2 在全年拥有两个方向的盛行风时 应避免使有污染的工业处于两盛行风向的上风方向 工业及居住区一般可布置在盛行风向的两侧 除大气候风外 还要考虑局部地区的空气环流 即地方风 如山谷风 海陆风等 温度影响还表现在垂直方向逆温的产生 加剧对城市大气的污染 在气温日较差较大的地区 尤其在冬天 常因夜晚地面散热冷却比上部空气快 在城市上空出现逆温层结 在大中城市 由于建筑密集 绿地水面偏少 生产与生活活动过程散发大量的热量 出现市区气温比郊外要高的现象 即所谓 热岛效应 三 城市用地适用性评定1 用地评定的要求城市用地的自然环境条件适用性评定 是对土地的自然环境 按照城市规划与建设的需要 进行土地使用的功能和工程的适宜程度 以及城市建设的经济性与可行性的评估 其作用是为城市用地选择和用地布局提供科学依据 2 用地评定的分类按照部颁的 城市规划编制办法实施细则 规定 须对城市用地作出适宜性区划 般将之分成三类 一类用地 是指用地的工程地质等自然环境条件比较优越 能适应各项城市设施的建设需要 一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设的用地 二类用地 是指需要采取一定的工程措施 改善条件后才能修建的用地 它对城市设施或工程项目的分布有一定的限制 三类用地 是指不适于修建的用地 现代工程技术几无绝对难以修建的用地 所谓不适于修建的用地是指用地条件极差 必须付以特殊工程技术措施后才能用作建设的用地 这取决于科学技术和经济的发展水平 三 城市用地的选择 二 用地选择影响因素城市用地选择需以用地适用性评定的成果为依据 同时还需要按照规划与建设的要求综合考虑社会 经济 文化 环境等多方面问题 对用地的适用性作出综合评价 涉及的方面有 建设现状是指用地内已有的建筑物 构筑物状态 如现行村 镇 或其他地上 地下工程设施 对它们的迁移 拆除的可能性 动迁的数量 保留的必要与价值 可利用的潜力以及经济评估等问题 基础设施用地内以及周边区域的水 电 气 热等供应网络以及道路桥梁等状况环境条件 将影响到用地相应建设的规模 建设经济以及建设周期等问题 土地利用总体规划选择用地所在国土管理部门制定的土地利用总体规划 对该用地的用途规定及调整的可能性 生态环境用地所在的区域自然环境背景以及用地自身的自然基础和环境质量 同时 如作为选定用地加以人工建设 可能对既存环境的正面或负面影响 文化遗存用地范围内地上地下已发掘或待探明的文化遗址 文物古迹以及有关部门的保护规划与规定等状况 社会问题指用地的产权归属 动迁原住民涉及社会 民族 经济等方面问题 二 用地选择的原则 1 遵照 中华人民共和国城市规划法 和 中华人民共和国土地管理法 以及相关法律中有关土地利用的规定 2 新城选址或各种开发区选址既要满足建设空间与环境的需要 同时要为将来进一步发展预留余地与方向 旧城扩建用地选择 要结合旧区的市局结构考虑城市扩展重构城市功能布局的合理性 要充分利用旧城的设施基础 节省建设投资 3 用地选择应对用地的工程地质条件作出科学的评估 要结合城市不同功能地域对用地的不同空间与环境质量要求 尽可能减少用地的工程准备费用 同时做到地尽其利 地尽其用 合理利用土地资源 4 注意保护环境的生态结构 原有的自然资源和水系脉络 要注意保护地域的文化遗产 11 3城市用地分类及其构成 2011 城市用地分类标准 适用于城市和县人民政府所在地镇的总体规划和控制性详细规划的编制 用地统计和用地管理工作 城乡用地townandcountryland指市 县 域范围内所有土地 包括建设用地 H 与非建设用地 E 建设用地包括城乡居民点建设用地 区域交通设施用地 区域公用设施用地 特殊用地 采矿用地等 非建设用地包括水域 农林用地以及其他非建设用地等 一 城乡用地及其分类 用地分类采用大类 中类和小类3级分类体系 大类应采用英文字母表示 中类和小类应采用英文字母和阿拉伯数字组合表示 城市建设用地共分为8大类 35中类 44小类 二 城市建设用地及其分类 1 规划人均城市建设用地标准 1 新建城市的规划人均城市建设用地指标应在85 1 105 0m2 人内确定 2 首都的规划人均城市建设用地指标应在105 1 115 0m2 人内确定 3 除首都以外的现有城市的规划人均城市建设用地指标 应根据现状人均城市建设用地规模 城市所在的气候区以及规划人口规模 按下表规定综合确定 所采用的规划人均城市建设用地指标应同时符合表中规划人均城市建设用地规模取值区间和允许调整幅度双因子的限制要求 4 边远地区 少数民族地区以及部分山地城市 人口较少的工矿业城市 风景旅游城市等具有特殊情况的城市 应专门论证确定规划人均城市建设用地指标 且上限不得大于150 0m2 人 三 城市建设用地规模的确定 2 规划人均单项城市建设用地标准 规划人均居住用地指标应符合下表的规定 m2 人 规划人均公共管理与公共服务用地面积不应小于5 5m2 人 规划人均交通设施用地面积不应小于12 0m2 人 规划人均绿地面积不应小于10 0m2 人 其中人均公园绿地面积不应小于8 0m2 人 居住用地 公共管理与公共服务用地 工业用地 交通设施用地和绿地五大类主要用地规划占城市建设用地的比例宜符合下表的规定 工矿城市 风景旅游城市以及其他具有特殊情况的城市 可根据实际情况具体确定 3 规划城市建设用地结构 城乡用地汇总表 建设设部于1990年后制定并颁布了 城市用地分类与规划建设用地标准 的国家标准 该标准将城市用地划分为大类 中类和小类三级 有10大类 46中类和73小类 10大类用地及其代码 居住用地R公共设施用地C工业用地M仓储用地W对外交通用地T城市道路广场用地S绿地G市政公用设施用地U特殊用地D水域及其它E C公共设施用地C1行政办公用地C11市属办公用地C12非市属办公用地C2商业金融用地C21商业用地C22金融保险业用地C23贸易咨询用地C24服务业用地C25旅馆业用地C26市场用地C3文化娱乐用地C31新闻出版用地C32文化艺术团体用地C33广播电视用地C34图书展览用地C35影剧院用地C36游乐用地 C4体育用地C41体育场馆用地C42体育训练用地C5医疗卫生用地C51医院用地C52卫生防疫用地C53休疗养用地C6教育科研用地C61高等学校用地C62中等专业学校用地C63成人与特殊学校用地C64科研设计用地C7文物古迹用地C8其它公共设施用地 城市建设用地规模的确定我国的土地资源缺乏 节约土地是一项基本国策城市规划人均建设用地指标1 60 75M2 人2 75 90M2 人3 90 105M2 人4 105 120M2 人一般城市 人均用地不超过100平方米 小城市 人均用地不超过110平方米 特殊城市 人均用地不超过120平方米 城市用地结构和指标重点是安排居住用地 工业用地 城市对外交通 城市道路广场 绿地 公共设施用地等 城市规划单项建设用地指标