房地产法教程第一章 我国建设用地基本制度知识点：土地分类及其归属利用制度概述：土地分类、土地归属制度、土地利用制度以使用权为核心；国有城市土地及其分散利用体制：可流转的国家土地使用权制度的创立、城市建设用地的现状与问题；农村建设用地及其征用制度：农村土地归属和利用现状、农村土地分类及其利用规范、城乡建设用地及其存在的问题；土地使用权出让：土地使用权出让行为、土地使用权出让法律关系的主体与客体、土地使用权出让合同和使用权登记行为、土地使用权出让方式、出让合同的履行及其违约责任；出让土地使用权的终止。划拨土地使用权：两种划拨土地使用权；公益目的划拨土地使用权的基本定性以及出让土地使用权的区别；传统划拨土地的转轨。取得土地使用权：租赁取得、间接取得：土地使用权的转让和出租。重点：土地分类、土地归属制度、土地利用制度；城市建设用地的现状与问题；农村建设用地及其征用制度；土地使用权出让：土地使用权出让法律关系的主体与客体、土地使用权出让合同和使用权登记行为、土地使用权出让方式、出让合同的履行及其违约责任；出让土地使用权的终止。公益目的划拨土地使用权的基本定性以及出让土地使用权的区别；传统划拨土地的转轨。取得土地使用权。难点：土地利用制度；农村与城市建设用地的现状与问题；土地使用权出让：土地使用权出让法律关系、土地使用权出让合同和使用权登记行为、土地使用权出让方式、出让合同的履行及其违约责任、终止。公益目的划拨土地使用权的基本定性以及出让土地使用权的区别。取得土地使用权。第一节 我国建设用地基本制度概述（一）一、房地产的相关概念与特征（一）房地产及其相关概念1、房地产：房产与地产中国只有国家和农民集体享有土地所有权，且土地所有权不可自由转让。房屋和土地的不可分性：（1）从实物形成上看，房与地是联结在一起的，房屋总是建在土地之上，依赖土地支撑才能存在。（2）从权属关系看，房屋所有权是否合法，通常以房屋所坐落的土地使用权是否合法取得，非法占地所建房屋，尽管是自己建造，不能取得房屋所有权。（3）从价格构成看，房屋价格包括地价与房价两部分。从权利处分看，房产的处分一般均涉及土地使用权，一体处分。2、房地产与不动产3、物业来源于东南亚、香港。物业是指单元性房产。物业管理是对楼宇、房屋的经营管理。（二）房地产的法律特征1、永久性2、固定性与安全性3、特定性：是典型的特定物4、必要性和供给有限性5、资本价值。二、房地产立法的现状与问题（一）我国房地产立法的历史回顾和现行体系1、停滞时期（1949-1979年）2、恢复时期（1979-1988年）1983年，建设部城镇个人建造住宅管理办法，赋予城镇个人建造住宅的权利。同年，国务院城市私有房屋管理条例。1990年，国务院城市规划条例，后修改为城市规划法。1986年：土地管理法3、现行制度创立时期（1988-2002）1990年5月，国务院发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例：国家按照所有权与使用权分离原则，实行城镇国有土地使用权出让和转让制度。 1994年，城市房地产管理法。 建设部实施的规章：城市房地产开发管理暂行办法（1995），城市房屋租赁管理办法（1995），城市房地产转让管理规定（1997），城市房屋中介服务管理规定（1996） 土地管理法实施条例（1991）；建设用地计划管理办法（1996）；土地登记规则（1995）；土地权属争议处理暂行办法（1995）；外商投资开发经营成片土地暂行管理办法（1990）；城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（1992）等。4、 制度整合时期大致从2001年开始。（二）房地产现行立法问题、成因和出路1、存在的问题（1）立法性质带有浓厚的行政管理色彩（2）行政管理权力对民事权利过多干预（3）多层次、多部门立法2、成因（1）政府推动下的房地产业和市场A、政府既作为所有者向社会出让土地使用权，同时也作为制定出让规则，维护地产市场秩序、监督和惩治主体。B、房地产开发中需要办理各种各样的审批手续。C、政府的管制行为渗透至房地产交易的各个环节。（2）立法指导思想上的问题A、管理权与所有权不分B、整合思路（三）房地产法体系1、宪法2、物权法：确立土地所有权、房屋所有权、土地使用权及上述物权的取得、变更权利。3、房地产法律法规（1）国有土地使用权法：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；划拨土地使用权管理暂行办法、协议出让国有土地使用权最低价确定办法（2）房地产开发管理法（3）其他（4）相关法律法规A、土地管理法B、城市规划法C、建筑法D、住宅法。三、房地产法调整对象（一）房地产法研究对象1、房地产法中的民事关系：2、房地产法中的行政法律关系。第二节 建设用地制度一、土地分类及其归属利用制度概述（一）土地分类1、农用地、建设用地和其他荒地房地产法主要涉及建设用地。2、城市土地和农村土地（二）我国的土地权属制度1、两种土地所有权形式：国有土地及集体所有土地 土地用途转变的途径主要是征用，通过征用农民集体所有土地不断变换为国家所有。土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体的有的，属于国家所有。2、土地权属争议的解决土地所有权和土地使用权争议一直是通过行政途径解决的。土地管理法第16条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间，个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。 当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。政府处理是提起诉讼的前置程序。1994年3月17日，最高人民法院批复：有关土地所有权或者使用权归属争议的案件，人民法院作为行政案件处理。 行政诉讼。1987年，最高法院另一个批复：土地、森林、林地所有权和使用权的争议由县级以上人民政府处理，当事人对人民政府处理不服的，可以向法院起诉。此类案件虽然经人民政府作过处理但性质仍属民事权益纠纷，人民法院审理此类案件仍应以原争议双方为诉讼当事人。1999年行政复议法第30条，明确规定为行政诉讼，且将行政复议作为前置程序。规定：公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。（三）土地利用制度是以使用权为核心的制度设计只有创制合理的土地使用权体制，才能发挥土地的价值。三、国有土地及其分散利用体制（一）可流转国有土地使用权制度的创立1988年宪法第10条第4款：增加了土地使用权可以依照法律的规定转让的规定。土地管理法确立了国有土地使用权有偿取得、使用或转让和出租的制度。1、出让：2、划拨：（二）可流转土地使用权的性质和法律特征。1、是一种直接支配土地的物权2、是一种具有较强独立性的他物权3、几乎具有相当于所有权的权能。4、是支撑我国房地产制度的基础。（三）城市建设用地的现状与问题1、现状：多种土地使用权并存：出让、划拨、私人宅基地使用权。2、问题：城市土地使用权应否归并3、建议：土地使用权分类与归并（1）公益用地 （2）私益用地（居住用地和商业用地）四、农村建设用地及其征用制度（一）农村土地归属和利用现状（二）农村土地分类及其利用规范1、农业用地：国家对农用地实行保护政策，严格控制耕地转为非耕地，实行基本农田保护制度，控制建设用地吞蚀农业用地，保障农民基本生存条件。农村承包经营体制。2、建设用地（1）宅基地：土地管理法62条：一户一处宅基地，其面积由省、自治区、直辖市规定标准。农民建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲土地。占用农用地建房的，须按照土地管理法等44条办理农用地转用审批手续。农民住宅用地须经乡镇政府审核、县级人民政府批准。农村宅基地依附于房屋所有权，是农民的重要财产，但不能脱离房屋转让和处分，只能随房屋一并转让、出租。原则上，房屋灭失后，原宅基地使用权人即丧失使用权，宅基地具有身份性，只有农村户口的人才能申请获得宅基地，农村房屋一般不得转让给城镇户口居民。（2）企业经营用地土地管理法第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原则上禁止经营用地的使用权流转，但因破产、兼并的例外，例外原则使农村土地转化为非农业土地成为可能。（3）公益用地和公共用地第61条:乡镇村公共设施、公益事业建设需要使用土地的，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限由县级以上地方人民政府批准 。公益用地只能用于社区公益和公共目的。不得用于其他用途。农村建设用地的利用。第三节 建设用地土地使用权出让制度和取得方式一、土地使用权出让（一）土地使用权出让行为1、含义：是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付出让金的行为。土地使用权出让须签订合同，是一种合同行为。介于转让与出租的一种行为。不是出卖，因为它并不转让土地所有权；也不同于出租，因为租赁只创设债权。类似于个人土地所有权人设立地上权的行为，两者都是通过当事人之间的合意创设具有对世效力的土地使用权，属于设立物权的法律行为。2、土地使用权出让性质的争议国家既是土地的所有权人，又是土地利用的管理人。两种观点：其一：认为国有土地使用权出让是一种行政行为：理由：首先，土地出让方是作为土地管理者的行政机关。出让土地只是政府行使行政职能的表现，不完全是为了取得收益。其二：土地出让主要体现国家分散利用土地的单方意志，受让方对土地出让期限没有多少协商余地。行政合同。第二种观点:认为是一种民事法律关系。在土地使用权出让法律关系中，国家并不以主权者身份出现，而是以土地所有权人身份出现。国家的法律地位与土地使用权受让人的法律地位完全平等。土地出让制度存在着出让行为行政化的成分，例如，土地出让金由政府的房地产评估机构确定、土地使用权期限由法律直接规定；订立出让合同的前提是房地产项目获得批准；在法律规定期限届满时由国家单方面决定是否续签合同；法律明确规定出让合同终止时，建筑物归国家所有等。（二）土地使用权出让法律关系的主体与客体1、土地用权出让合同的主体合同双方：出让人与受让人。出让人国家。房地产管理法第11条：土地使用权的出让由市县人民政府土地管理部门实施。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第11条：市县人民政府土地管理部门为出让方。受让方：中国境内外的公司、企业、其他组织和个人。2、土地使用权出让合同的客体客体是一定期限的土地使用权。必须具备两个条件：必须为国有土地和必须经政府批准。（1）必须为国有土地土地管理法第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农村集体所有土地以及城市规划区内的集体所有土地，不能以出让方式转让土地使用权。（2）经政府批准审批。土地管理法第53条规定：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府 土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。土地使用权出让必须