GFWY/QBGC-2015-01工程员工培训管理作业规程1.0 目的规范工程部员工培训内容及程序，使员工培训系统化、科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能。2.0 适用范围适用于云南官房物业服务有限公司工程人员的培训。3.0 职责3.1 工程部经理负责制定公司工程人员培训计划，监督及抽查员工培训的实施情况、考核培训效果以及对外联系培训教师。3.2 服务中心设备主管负责制定年度员工培训计划，并负责具体组织实施。3.3 维修（运行）班（组）长负责协助设备主管进行专业知识与专业技能的培训。4.0 程序要点4.1 员工培训计划的制定4.1.1 公司人力资源部于每年的 12 月 15 日前制定出下年度维修（运行）工的员工培训计划，并上报公司审核批准。4.1.2 员工培训计划的内容应包括以下各方面：（1） 不违反国家的有关法律、法规；（2） 有明确的培训内容；（3） 有考核的标准；（4） 有具体的培训时间；（5） 有培训费用的预算。4.2 新入职工程人员的培训。新工程人员入职后上岗前需进行 3 天的培训，并经考核合格后方可正式上岗。4.2.1 第一天上午由设备主管介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度(考勤、奖惩、后勤等)；介绍本部的工作性质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉小区的环境。4.2.2 第一天下午至第三天上午由设备管理物业助理安排班（组）长带领新员工试上岗，新员工在班（组）长的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位运作程序。4.2.3 第三天下午由设备主管安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。4.2.4 新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。4.3 专业基础知识培训4.3.1 专业基础知识培训由维修主管工程师具体负责。4.3.2 专业基础知识培训每个月进行 1 次，每次不少于 90 分钟。4.3.3 培训内容：（1） 电工类： 进网作业电工培训教材； 电工作业安全规程； 维修电工技能培训教材。（2） 电梯类： 电梯结构原理及安装维修； 电梯实用技术。（3） 公共设施类，如建筑装饰工程施工技术；（4） 给排水类，如给排水设备设施使用及维修保养技术；（5） 空调类，如中央空调原理及使用、维修技术；（6） 弱电类，如电子技术基础；（7） 柴油机类，如柴油发电机使用及维修、保养技术；4.3.4 培训形式：（1） 分工种集中授课；（2） 分工种集体讨论。4.3.5 考试方式：（1） 试卷考试；（2） 课堂问答。4.4 专业技能培训4.4.1 专业技能培训由维修主管工程师具体负责。4.4.2 专业技能培训每季度进行 1 次，每次不少于 90 分钟。4.4.3 培训内容：（1） 电工类： 供配电设备设施操作作业规程； 供配电设备设施运行管理作业规程； 供配电设备设施维修保养作业规程； 住户家庭安装维修作业规程。（2） 电梯类： 电梯运行管理作业规程； 电梯维修保养作业规程； 电梯故障维修作业规程； 电梯困人救援作业规程。（3） 给排水类： 给排水设备设施操作作业规程； 给排水设备设施运行管理作业规程； 给排水设备设施维修保养作业规程； 二次供水管理作业规程。（4） 公共设施类， 公共设施安装维修作业规程；（5） 制冷类： 中央空调操作作业规程； 中央空调运行管理作业规程； 中央空调维修保养作业规程。（6） 弱电类： 弱电系统维修作业规程；（7） 柴油发电机类： 柴油发电机运行管理作业规程； 柴油发电机操作作业规程； 柴油发电机维修保养作业规程。（8） 公共类： 工具管理作业规程； 设备综合管理作业规程； 值班管理作业规程； 住户家庭安装维修作业规程。（9） 其他相关规程。4.4.4 培训形式：（1） 分工种集体授课；（2） 分工种集中讨论。4.4.5 考试方式为现场实际动手能力评估。4.5 服务培训4.5.1 服务培训由公司安排授课人员讲授。4.5.2 服务培训每季度进行 1 次，每次不少于 90 分钟。4.5.3 培训内容：（1） 文明用语；（2） 仪表仪容；（3） 礼貌礼节；（4） 服务意识；（5） 服务技能；（6） 服务要求。4.5.4 培训形式为集中授课。4.5.5 考试方式：（1） 试卷考试；（2） 课堂问答。4.6 物业管理知识培训4.6.1 物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。4.6.2 物业管理知识培训每季度进行 1 次，每次不少于 90 分钟。4.6.3 培训内容：（1） 物业管理法律、法规。其中：城市异产毗连房屋管理规定城市房屋修缮管理规定为水电维修组、公共设施维修组单独培训内容；（2） IS09001 质量保证体系。4.6.4 培训形式：（1） 公司集中授课；（2） 讨论。4.6.5 考试方式：（1） 试卷考试；（2） 课堂问答。4.7 安全培训。4.7.1 安全培训由设备主管具体负责。4.7.2 安全培训每季度进行 1 次，每次不少于 60 分钟。4.7.3 培训内容：（1） 操作安全；（2） 日常生活安全。4.7.4 培训形式为集中授课形式。4.7.5 考试方式为课堂问答。4.8 思想及文化方面的培训4.8.1 思想及文化方面的培训由公司人事部和服务中心具体负责。4.8.2 思想及文化方面的培训每半年进行 1 次，每次不少于 90 分钟。4.8.3 培训内容：（1） 思想品德；（2） 行为准则；（3） 语言表达能力(重点加强普通话方面的培训)。4.8.4 培训形式：（1） 集中授课；（2） 讨论。4.8.5 考试方式为课堂问答。4.9 特种培训。对于维修作业特殊工种(电梯、值班电工、制冷等)应有计划地选送员工出去培训或请专业人士来授课。4.10 每次培训后，应由设备主管培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规范地记录在培训记录内。4.11 培训记录应妥善保存，各类培训计划、培训记录表保存期为 3 年；培训记录、员工记录表保存期为长期。5.0 相关支持文件工程部全部作业规程5 GFWY/QBGC-2015-02物业项目接管验收作业规程1.0 目的规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。2.0 适用范围适用于云南官房物业服务有限公司对新接物业的接管验收工作。3.0 职责3.1 物业管理公司总经理负责组建物业接管验收小组并同建设单位具体办理物业的接管手续。3.2 接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。3.3 接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4.0 程序要点4.1 接管验收的准备工作。4.1.1 新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。4.1.2 成立物业接管小组：（1） 在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；（2） 接管验收小组应当由公司以下部门人员组成： 公司综合部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作； 服务中心抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作； 服务中心工程部门抽调业务骨干具体负责房屋、公共设施和机电设备的验收移交工作。4.1.3 接管验收前的准备：接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作： （1） 与建设单位联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；（2） 派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；（3） 提前参与建设单位申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；（4） 准备好接管验收记录表格：4.2 接管验收的工作程序：总经理下达接管验收指令公司组建接管验收小组作好接管验收准备进行资料验收移交要求正确、真实补齐资料否验收是否合格是进行硬件设施、设备验收要求发展商限时整改否是否合格是记录归档4.3 资料的接管验收建设单位委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。4.3.1 物业产权资料：（1） 项目开发批准报告；（2） 规划许可证；（3） 投资许可证；（4） 土地使用合同；（5） 建筑开工许可证；（6） 用地红线图。4.3.2 综合竣工验收资料：（1） 竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；（2） 建设工程竣工验收证书；（3） 建设消防验收合格证； 消防设计图纸资料 消防竣工图纸资料 消防设备、设施清单和相应的产品合格证、消防产品使用说明书。 消防设施、设备（包括灭火器、消火栓、消防水管道、喷淋头、喷淋管、消防泵、喷淋泵、水泵结合器、应急按钮、消防自控装置、火灾感应器、火灾报警器、防/排烟风机、防火门、防火卷帘、消防通道、疏散指示灯、应急照明灯、安全出口灯、消防水池、沙井等）的数量及运行状况。（4） 公共配套设施综合验收合格书；（5） 供水合同；（6） 供电协议书、许可证；（7） 供气协议书、许可证；（8） 有线电视合格证；（9） 通信设施合格证；（10） 电梯准用证。4.3.3 施工设计资料：（1） 地质报告书；（2） 全套设计图纸；（3） 图纸会审记录；（4） 设计变更通知单；（5） 工程预决算报告书；（6） 重要的施工会议纪要；（7） 隐蔽工程验收记录；（8） 沉降观测记录；（9） 其他可能会影响将来管理的原始记录4.3.4 机电设备资料：（1） 机电设备出厂合格证；（2） 机电设备使用说明书(要求中文)；（3） 机电设备安装、调试报告；（4） 设备保修卡、保修协议。4.3.5 业主资料：（1） 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；（2） 已购房业主的付款情况或付款方式。4.4 物业硬件设施接管验收和竣工的区别。4.4.1 接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。4.4.2 接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。4.5 接管验收标准和验收方法。4.5.1 验收标准为建设部房屋接管验收标准、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法、城市住宅