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厘清职责边界,履行理性人注意义务某省近期有个案子,开发商违规突破容积率加层,规划部门等为其进行了规划、竣工验收,不动产进行了登记。后?媒体报道内幕,国土部门重新测算,开发商应补交出让金1200万。前几天,检察院对登记中心主任采取强制措施。问:不动产登记中心是否依法履行法定职责?是否涉嫌构成犯罪?这个案例中规划是怎么验收的?容积率不是不动产登记部门管的,是否涉及个人原因?职务犯罪,要看职权和责任。出让金交多少以出让合同为准。是否提高容积率与登记关系不大,与权籍调查审核关系大。主要是权籍调查这个问题。实地查勘发现违规后不登记又抗不住来自外部的压力,各地真要以此为戒。建议按规划、住建部门的结果直接登记,那样反而会没事,现在大量房屋竣工后面积拓展就是一例。关键是规划国土,为什么竣工验收发现问题而不要求开发商补出让金?规划发现问题,怎么能通过?我市有综合验收环节,住建牵头,规划、国土等参加,规划认定发函国土,国土追缴出让金,再出竣工备案证明,予以登记。与权调无关。讲别人没用,现在是不动产的登记规则要求审查出让金收缴。未经批准加层,尽管验收通过了,但是仍然是明显的违法建筑。因为验收通过不能代替规划许可,不动产登记中心涉嫌玩忽职守。所谓验收通过,如果是取得规划验收合格证,应视为符合规划吧。同意,有规划手续确认应该视为建筑物合法。验收合格是否等同于规划许可?对于超出行政许可的范围建设,而验收又通过的情形,是否验收的行政行为覆盖了原行政许可行为呢?初始登记现场勘察不予受理可能更适合。规划验收了的,不予受理依据不足吧?验收能代替规划许可么?这是回避不了的问题。注意,首次登记的申请材料中收的是“符合规划的证明”,没有规定收“规划许可证”。据了解,中心主任并未腐败。县检察院决定,以涉嫌玩忽职守罪,依法对县不动产登记中心原主任立案侦查,并采取强制措施。在行政许可行为中,除了先前的行政许可行为,还有行政许可后的监督管理。两个行为不存在自相矛盾。若自相矛盾的行政行为,登记怎能玩忽职守?玩忽职守针对的是不尽职责义务的行为,针对于应当履行、有条件履行的职责但没有尽职履职的。前面这么多部门怎么就到登记这玩忽职守了?法定要件齐备的情况下,要件本身的问题不应由登记机构担责!补缴出让金的征收主体是国土?是否有授权不动产登记部门核实?或是有明显证据证明不动产未尽审慎义务?如果确定为应补交出让金的性质,就说明验收同意加建的合法性,凭验收证明办理登记更没有问题。至于欠交的是政府债务,那不是登记的职责。至于收出让金凭据更没有依据。不动产登记暂行条例实施细则和不动产登记操作规范(试行)有要求哦。上述报道中办房产证时不需要。那是,以前没有,现在是有要求。点评曹利华镇江市不动产登记中心如果“竣工验收”是指取得建设工程规划核实合格证,如果该登记发生在不动产统一之前 “群众”的观点是基本一致的:冤有头,债有主,失职渎职不是“我”!最高人民法院副院长江必新认为:登记机构没有实质性的权力,只要申请人提供符合规定的材料就要登记。因此,登记机构只能进行形式审查,但不能违背“理性人”的注意义务。申请人取得的建设工程规划核实合格证,是县级以上地方人民政府城乡规划主管部门履行法定职责的标志,即使其内容与 建设工程规划许可证有冲突,应为”建设工程符合规划的材料”。不动产统一登记后,土地出让合同与土地出让价款凭证成为不动产登记的要件。而容积率既在出让合同中标注,又与出让价款密切相关。不动产登记机构如明知超容积率,却置之度外,似有违背“理性人”注意义务之嫌。对此,不动产登记人员不可不慎。
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