房地产经营与管理考前复习资料六1.3 房地产投资的形式与利弊1.3.1 房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房 地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资 和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润， 风险较大但回报亦丰厚;置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得 收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地 产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。间接 房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。1.3.2 房地产直接投资1.3.2.1 房地产开发投资所谓房地产开发投资，是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的 进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入 住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用 者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。房地产开发投资通常 属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成 后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。1.3.2.2 房地产置业投资房地产置业投资，是指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或 使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地 产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需 要即自用;二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常 性收入。这种投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时， 可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。例如，某公司以300万元投资购买了一个250m2的写字楼单位，并将其中的0m2用做该公司的办公室，将另外0m2租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是50万元。经过l0年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将拥有的250m2写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净转售收入为450万元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用(消费)、获取经常性收益、投资保值和增值等几个方面的目的。1.3.3 房地产间接投资1.3.3.1 房地产企业债券和股票投资为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接 融资，以支持其开发投资计划。例如，北京首都创业集团99年5月28日成功 发行了5亿元期限为3年、年利率为5.4%的企业债券，用于阳春光华、盛世家 园等6个优质普通住宅项目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺的问题，也为 投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会;北京天鸿宝业、深圳金地、华 润北京置地等则通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投人问题。债券 或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。1.3.3.2 投资于房地产投资信托公司房地产投资信托公司(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经理管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。投资者将资金投入REITs有很多优越性：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要于其所拥有物业的经常性租金收入;第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在主要的证券交易所交易，这就使得买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型 三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地产投资信托公司的股票，成了千百万个人投资者以及大型机构投资者(包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等)间接投资房地产的重要工具。中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。而REITs作为一种创新的房地产金融工具，已经出现了若干雏形。预计随着中国相关法律制度的完善，REITs很快将成为中国投资者现实的投资工具。