天津鲁能绿荫里项目办公楼运营方案天津公司二一六年目录第一章 项目基本情况11.1四至及区位11.1.1项目四至11.1.2项目区位11.2周边交通及配套设施情况11.3经济技术指标31.4项目获取描述4第二章 项目市场分析12.1城市规划及发展研究12.1.1城市规划情况12.1.2区域规划情况32.1.3城市经济发展32.1.4城市人口及消费能力52.2城市房地产市场分析72.2.1市场政策分析72.2.2办公楼市场分析71、市场整体情况72.3区域房地产市场分析102.3.1区域办公楼市场分析102.3.3区域市场判断11第三章 项目SWOT分析133.1项目优势分析133.1.1区域优势133.1.2资源优势133.1.3品牌优势133.1.4配套优势143.2项目劣势分析143.2.1市场消化能力143.3 项目机会分析143.4 项目威胁分析153.5 SWOT分析结论15第四章 项目定位164.1整体定位164.1.1.产品定位164.1.2.形象定位164.2客群定位164.2.2. 客户行业定位174.3持有与销售占比18第五章 项目规划195.1项目总体规划195.1.1规划建筑方面195.1.2景观方面205.2项目控制性规划215.3项目分项规划215.3.1可售沿街商业规划215.3.2公共配套规划225.3.3景观规划225.3.4基础设施规划24第六章 目标成本分析296.1成本分摊方案296.1.1绿荫里项目总成本占比情况296.1.2前期工程费及基础设施费296.1.3建安工程费296.1.4不可预见费306.1.5筹资费用、期间费用306.2方案阶段目标成本306.2.1 目标成本总体情况306.2.2 主要成本指标情况及测算依据316.3与可研阶段目标成本对比情况326.4成本对比情况分析346.5与集团标准成本差异分析35第七章 招标采购策划方案387.1 总体思路387.2 服务类招标采购策划方案387.2.1已确定设计、咨询单位387.2.2未确定设计、咨询单位397.3 工程物资类招标采购策划方案397.3.1已确定工程、物资单位407.3.2未确定工程、物资单位417.4 营销类招标采购策划方案42第八章 工程管理策划方案438.1工程建设目标438.1.1安全文明目标438.1.2质量目标438.1.3进度目标448.2项目建设主要方案448.2.1 专业设计管控方案448.2.2 合约规划448.2.3招标规划468.2.4 一级节点计划498.2.5 施工组织508.3工程建设施工进度保障措施528.4质量管控措施548.4.1合同条款对工程质量的要求548.4.2实测实量合格率目标及计划安排548.4.3本项目的质量通病控制难点及应对措施54第九章 营运策划方案569.1经营模式策划569.1.1确定经营模式原则569.1.2经营模式569.2开业筹备609.2.1写字楼物业移交验收619.2.2营运管理文件编制及报审619.2.3客户进场装修及现场管控619.2.4物料准备639.2.5 人员到岗与培训639.2.6营运服务功能完善649.2.7开业前模拟演练649.2.8开业庆典的组织实施659.2.9开业评估659.3后期营运管理策划659.3.1经营目标管理659.3.2经营策略分析66第十章物业服务方案6910.1、项目概况6910.2物业服务中心部门设置及职能6910.2.1部门设置6910.2.2部室职能7010.2.3人员组织架构7010.3物业服务总体管理原则7110.3.1总体管理目标7110.4物业服务管理模式7110.5物业服务内容与标准73 10.5.1客户服务管理7310.5.2 环境品质管理74 10.5.3工程运行维修服务管理7410.5.4安全消防管理7510.6物业服务费用标准7610.7特约优质物业服务77第十一章 项目开发分期7811.1 开发策略及分期原则7811.2 项目总开发分期78第十二章 投资与收益分析8011.1投资情况8011.2投资收益情况分析8011.2.1测算基础8011.2.1.1经营指标情况8011.2.1.2成本及费用指标情况8011.2.2投资收益情况8011.3现金流量分析8011.4资金筹措及资金支付8011.4.1资金筹措8011.5轻资产运作对项目影响8111.6税收优惠81第十三章 附件8213.1项目开发一、二级节点计划8213.2办公楼投资计划表8513.3办公楼现金流量表865 第一章 项目基本情况1.1四至及区位1.1.1项目四至：项目地块北临水上公园北道，东临卫津南路，南临天塔道，西临水上公园东路。东侧毗邻天津市地标性建筑天塔。西侧临近水上公园，为天津市区最大的公园。1.1.2项目区位：项目南距天津市奥体中心约2公里，北距天津海河剧院约1公里，距天津站约6公里，距天津滨海国际机场约16公里。1.2周边交通及配套设施情况 项目交通：项目东侧卫津南路，为城市南北交通主干道，路宽约30米，双向八车道，单幅路。南侧天塔道为城市次干道，路宽24米，双向六车道，双幅路。西侧水上公园东路，为城市次干路，路宽24米，双向六车道，双幅路。北侧水上公园北道，为城市次干道，路宽24米，双向六车道。地铁3号线在项目北侧通过，并在项目东北角设有天塔站，已建成通车。未来规划地铁7号线从地块东侧卫津南路通过，预计在项目地块内设置站点。项目东侧天塔公交站及聂公桥公交站设置多条公交路线（8路、12路、161路、628路等十余条线路），道路交通和公共交通便捷。沿水上公园北道往卫津南路方向禁止左转。由于卫津南路为城市主要交通干线并靠近八里台立交桥，车流量较大。其他道路由于项目周边有较多的城市绿地，交通流量也较大。 项目周边配套设施：项目周边教育、商业、医疗、市政等配套成熟，且档次形象较佳。 教育配套：项目北侧临近南开大学及天津大学，东南侧1公里为华夏未来幼儿园，东侧900米为天津市河西区重点小学平山道小学，东侧1.3公里为天津市市属重点中学实验中学，南侧500米为天津市南开区重点小学水上小学。 医疗配套：项目东侧600米天津市脑系科中心医院（环湖医院），南侧1.5公里天津市肿瘤医院，西北侧2.5公里天津市第一中心医院，可充分满足本项目居民的医疗需求。购物配套：项目南侧为上古商业街，向南约2公里处为奥城商业广场，向东2公里为银河广场，包含购物、餐饮等各个业态。 娱乐配套：项目东侧为天塔，西南侧为水上公园，南距奥体中心约2公里，娱乐设施齐全。1.3经济技术指标 天津鲁能国际中心作为绿荫里综合体的一部分，地上面积5.9万平米。绿荫里综合体项目建设用地面积10.43万平米，综合容积率2.95，绿化率15%，建筑密度45%。总建筑面积55万平方米，地上总建筑积30.8万平米，其中住宅面积9.64万平米、商业面积9.69万平方米，酒店面积5.31万平方米，写字楼面积5.90万平方米。地下面积24.18万平米，其中地下商业5.22万平方米、地下配套设施及停车场面积18.96万平方米。1.4项目获取描述 2012年12月项目可研报告通过集团评审，并通过市场招拍挂取得项目用地。2013年10月取得国有土地使用权证。第二章 项目市场分析2.1城市规划及发展研究2.1.1城市规划情况天津市未来发展总体规划“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”，到2020年，天津将建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。规划内容功能双城双港中心城区和滨海新区核心区天津城市功能的核心载体天津港的北港区和南港区相向拓展双城及双港相向发展城市发展的主导方向一轴两带京滨综合发展轴聚集先进生产要素，承载高端生产和服务职能，实现与北京的战略对接东部滨海发展带和西部城镇发展带南北生态“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设和保护区、“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区构建天津城市生态屏障，融入京津冀地区整体生态格局，完善城市大生态体系中心城区规划定位：积极发展金融、商贸、科教、信息、文化等高端服务职能，安排主要居住功能，重点建设客运交通枢纽，适当发展都市型工业，形成城市功能完善、生活服务设施齐全，立足环渤海，面向东北亚的我国北方经济中心。行政区行政区域功能定位规划定位中心城区和平区金融和平打造天津中心城区服务业发展的核心区、高端商务和高质化金融以及新型服务业的聚集地 河西区商务河西打造“国际商务城区、多元文化城区、生态宜居城区”，基本建成经济发达、文化繁荣、环境优美、服务完善、社会和谐的现代化新城区。 南开区科技南开统筹建设和发展，增强经济、社会、文化、生态等功能，实现“二轴、三带、四片、五核”空间布局，提高城区载体功能和辐射力。 河东区金贸河东以产业为重点的规划导向、以调整结构为重点的项目导向、以就业为重点的民生导向，将河东区打造为天津新城市中心。 河北区创意河北打造服务业具有特色，文化旅游业具有优势，现代都市型工业具有创新能力，社会事业比较发达、服务业设施比较完善、环境优美、生活便利、社会稳定、人际和谐的新城区。 红桥区商贸红桥立足“一极、两区、三廊”区域经济发展布局，推进西站城市副中心建设，全面提升城市载体功能。 天津市区整体规划形成“一主两副”空间城市结构，“一主两副”是指小白楼地区城市主中心和西站地区、天钢柳林地区两个综合性城市副中心。小白楼地区城市主中心由小白楼、解放北路、南站商务区以及和平路、滨江道商业区组成。西站地区城市副中心由西站综合交通枢纽、西站中心商务区等组成。天钢柳林地区城市副中心由综合会展区、商业商务区、柳林风景区等组成。另外，天津文政中心兑现，原有城市核心功能加强，大力提升西南文政氛围及项目周边的板块价值。2.1.2区域规划情况 项目位于南开区环水上片区，片区以鲁能城市综合体作为环水上总部经济圈核心区，以水上公园和南翠屏公园作为环水上总部经济圈的生态涵养源，以奥体中心足球馆、跳水馆和天津体育中心为特征的高档运动休闲场馆聚集区，生态资源良好，商业氛围浓厚，居住价值极高。2.1.3城市经济发展 天津宏观经济情况，保持较强的经济实力，人均生产总量不断提升。三产欠发达，且主要以零售物流为主，影响了写字楼市场需求的扩大。商业市场发展需求逐步活跃，提供良好的商业投资环境。外资进入力度较大，但更向第二产业集中。 近三年，天津GDP持续快速增长，经济处于高速发展时期，为房地产业的发展奠定良好基础，迎来新一轮上升周期。