谨呈 绿都地产常州城市研究报告 2017年10月 城市宏观认知 1 土地市场分析 2 房产市场分析 3 城市板块解读 4 目录 品牌房企研究 5 金坛 溧阳市场研究 6 城市宏观认知 1 城市概况 经济人口 政策层面 目录 城市概况丨概况 常州是长江三角洲地区中心城市之一 先进制造业基地和文化旅游名城 与苏州 无锡共同构成苏锡常都市圈 常州是苏南与苏中苏北的联动桥梁 对省内外及沿江城市具有一定的吸附作用 4 1 长三角 常州 城市概况丨人文历史和重大事件 常州是一座有着3200多年历史的历史文化名城 常州名胜古迹众多 历史人文荟萃 素有 千载读书地 文人甲天下 文献之邦 以及 诗国 的美誉 举办过国家 省内多项盛会 5 1 2013年第八届花博会 2015年第一届全国机器人运动大赛 2002年中国国际中小企业商品博览会 2010年江苏省第十七界运动会 城市概况丨行政区划调整 常州市行政区划2015年经过较大调整 进一步拓展了城市的战略发展空间 突破土地资源瓶颈 大常州 时代真正确立 撤销戚墅堰区并入武进区 金坛 撤市设区 将迎来新的发展契机 1 2015年54号文件 省政府关于调整常州市部分行政区划的通知 撤销戚墅堰区 并入武进区 设立新的武进区将原武进区的奔牛镇划归常州市新北区管辖 将原武进区郑陆镇划归常州市天宁区管辖 将原武进区邹区镇划归常州市钟楼区管辖撤销县级金坛市 设立常州市金坛区 新北区武进区天宁区钟楼区金坛区溧阳市 常州各行政区名称 区划调整示意图 城市概况丨区位交通 常州地理位置优越 对外交通便捷 对周边城市具有较强的吸附能力 尤其是对苏中 苏北及安徽部分城市 常州与上海 南京等距相望 是江苏区域内的交通大枢纽 未来常州或将成为整个长三角城市群的交通枢纽 7 1 常州站 常州北站 至北京 至上海 至杭州 机场 常州奔牛国际机场 铁路 京沪高铁 宁杭高铁 宁沪铁路 沪宁城际 新长铁路 公路 以南京为中心 有江宜 锡宜 沪宁 常合 沿江 常溧 扬溧等高等级公路呈放射状通往本省及周边省市 约1 2小时 车行距 约2 3小时 约3 5小时 无锡 苏州 南京 泰州 扬州 上海 盐城 滁州 马鞍山等 连云港 徐州 合肥 至长兴 至南京 至南京 至上海 至新沂 至南京 至上海 城市概况丨轨道交通 建设轨交可以为沿线旧区改造和新区建设创造良好的机遇 从而支持 引导城市 分散组团式 空间布局 促进市中心区和外围组团的协调发展 同时还可实现区域交通一体化 促进长三角区域经济协调发展 建成后 常州将更好融入长三角1小时 2小时交通圈中 常州轨交共规划设置了6条城市轨交线路 共208km 还预留了与周边城市 外围组团相衔接的市郊线 目前1 2号线已全面开工建设 8 1 1号 2号 3号 4号 5号 6号 常州轨交规划示意图 首批开建轨交线 1号 2号 城市概况丨空间格局 常州按三级城镇体系布局 重点发展中心城区 中心城区四大区集中承载了城市的区域中心功能 高端制造 高新技术 新兴产业等为发展重点 9 1 常州 二级中心城 70万人 新市镇 15万人 金坛 溧阳 薛埠镇 尧塘镇 南渡镇 天目湖镇 湟里镇 雪堰镇 邹区镇 共28个 中心城 248万人 天宁区 钟楼区 新北区 武进区 中心城市功能集中承载地 重点发展服务业 高新技术产业 现代制造业功能主要承载区 重点发展服装制造业 旅游业等 郊区县工业化 城镇化过程中非农产业和人口的重要集聚地 重点发展旅游观光 先进制造和农业服务业 数据来源 常州市城市总体规划 2011 2020 主城区 南部新区 北部新区 新龙 生活居住 新北区公共服务中心 电子工业园和高新技术研发基地 城西 发展机电一体化 生物医药 新材料 机械制造等低 无污染的现代制造业 现代物流业和钟楼区公共服务中心 中心 商贸金融文化中心 高新 高新技术产业及行政中心 大型生活社区 现代旅游休闲区和城市北部商贸副中心 武南 发展高新技术产业 现代物流业 湖塘 科教 休闲旅游 生态居住和高新技术产业为主 以高等职教和淹城遗址为特色和城市南部商贸副中心 城东 发展机车制造 纺织 印染 汽配 食品及现代物流业 同时配置居住和公建用地 西太湖 生态 游憩 休闲 度假 科研 高档居住于一体的滨水休闲区 新龙 临港工业区 城市概况丨扩展模型 常州城市扩展从拓展南北 提升中心逐步向东西协调发展 10 1 国际经验借鉴先进国家和地区都市区化历程表明 成熟都市具有以下主要特征 职能 成熟化都市区一般都是不同区域的中心城市尺度 一般有核心地区 边缘地区 交接地区构成 都市区的核心区 相当于中心城区 面积在300 700平方公里左右产业 一般都是以都市型生产 消费和服务功能为主导产业空间 不仅有高水平的城市建成区 还有高品质生态开敞空间交通 一般都是轨道交通高度一体化地区 城市扩张模型 常州发展历程常州在高速的城市化和区域一体化也表现出成部分熟都市发展特征 职能 沪宁线中心城市 沪宁发展轴中枢纽带作用 区域性城市特征尺度 从单核中心快速扩展 形成中心城区 边缘新市镇 形成中心城区700KM2的都市核心区产业 中心城市基本以人文 教育 商务和商业服务为产业基础空间 中心城区多个组团以退二进三为标准 高起点建设切入交通 轨道交通建设步伐加快 将逐渐形成中心城区与外围组团的一体化进程 主干道 经开区 新北 武进 钟楼开发区 泛中心 新北 武进 钟楼开发区 经开区 经济人口丨能级和影响力 常州作为江苏传统经济强市 是沪宁发展轴中心城市 城市生活配套及基础设施完善 苏南五市横向比较 经济总量 人口基数 人均可支配收入等指标低于苏锡宁 但GDP增速位列苏南五市第一 城市发展潜力较大 11 重点城市经济能级对比 单位 亿元 重点城市常住人口对比 万人 珠三角城市群 长三角城市群 京津冀城市群 北部湾城市群 常州 国家级城市群 区域性城市群 1 经济人口丨经济增长和三产 2016年常州市经济增长增速较高 高于全省平均水平 常州三产比例与苏州及无锡基本相当 相比南京 第三产业占比仍有一定差距 常州主要支柱产业为装备制造 电子信息 生物技术及医药 新能源 新材料 12 重点城市经济发展对比 单位 重点城市三产结构对比 1 备注 平减指数增速代表的是当前与同比基准年份的所有商品和服务的价格增幅 13 经济人口丨经济发展结构 供给端 常州2016年三产增加值2939亿元 增速10 1 二产增速7 4 供给侧常州市产业结构持续优化 需求端 常州固定资产投资及进出口增速明显 社消品市场增长平稳 对支出产业依赖度较高 产业结构特点突出 重点城市经济供给端对比 重点城市经济需求端对比 备注 城市分化后城市会在原有基础上蓄力发展 供给侧和需求侧能反映出城市发展的内生结构动力 是否于当前去库存 去产能等国情和发展方向相当 2016年常州进出口额1820亿元 2015年常州进出口1319亿元 1 14 经济人口丨经济发展动力 资金和人口要素方面 常州市存款增速优势明显 经济活跃一般 人口素质及城市吸附能力相对较弱 对其经济后续发展有一定制约 科研投入和技术创新能力方面 常州较其他城市不具备优势 但在经济总量较低的前提下 后期发展潜力巨大 货币量和投资消费意愿度 金融贷款增速 投资消费意愿 金融存款增速 货币量 创新和研发能力 人口吸引和人口素质 人口流入率 吸引力 人口质素 大专以上人口占比 社会R D投入占GDP 每万人发明数量 件 万人 1 15 经济人口丨人口规模及增长 人口积累 2016年常州常住人口470 8万人 增长相对缓慢 人口占比 常州人口结构具备一定活力 学龄人口占比在横向对比系较高水平 劳动力人口属于较低水平 2016年人口结构 注 人口统计口径为常住人口 2016年人口发展趋势 1 76 压力线 经济人口丨居民富裕及还贷能力 收入能力 常州收入能力在横向对比中垫底 增速处于中低水平 支付能力 常州近5年房价较为稳定 在2016年下半年房价上涨 2017年整体还贷压力低于76 均值线 横向对比中属于中等水平 16 人均可支配收入名义增长率 人均可支配收入 万元 居民收入富裕程度 备注 该还贷计算是按照90 20年期限 依照各个城市首付比例和贷款利率计算 仅按2人承担计算 90 月贷 人均可支配收入 居民还贷能力 近5年房价增速均值 1 政策层面丨土地政策 2017年常州土地市场结束 三年不供地 政策 开始放开土地供应 土拍政策及方式方法也在逐步的摸索中 在存量不断下降的情况下 政府适当的加大了土地供应量 从年初的1000亩计划增加到2025亩 但整体来看 供应仍略显不足 17 2 2017年市区土地供应政策 2017年土地放开供应 全年计划供应2025亩经营性用地 土地金支付提升 加大土地供应 土地竞价调控 政策层面丨限售 限价 信贷新政 限售 限价 信贷收紧 常州楼市政策环境趋紧 但相较苏锡仍偏松 未来尤其是信贷政策仍有进一步收紧的可能 18 2 政策层面丨销售政策 商品房价格管理进一步加强 售价空间受到严格控制 预售政策有所放松 加快预售节奏 加大市场供应量 19 2 20 1 城市概况 常州处于城市群核从属地位 新兴产业处于起步阶段 城市宏观认知 经济人口 政策层面 经济人口处于江苏13市中上位置 改善需求得到释放 居民购买力旺盛 土地招拍挂政策相对宽松 预售条件相对宽松 暂未出台限购政策 限售限价政策的出台有效抑制了投资需求及房价上涨 贷款门槛的提高对刚需客户影响较大 土地市场分析 2 土地供应 成交结构 地王分析 目录 土地市场丨供求量价走势 经历了 三年不出地 去库存之后 常州的土地价值开始回归 市场进入高速增长期 22 常州住宅土地供求量价2013 2017年度走势 单位 万 元 常州住宅土地供求量价2015 08 2017 09月度走势 单位 万 元 龙华区 2 新北 钟楼 天宁 武进 土地市场丨供地计划 2017年常州市区计划供应经营性开发用地的总量为135万 2025亩 中心城区计划供应65万 武进30万 新北区40万 23 2 各区域具体分配如下 备注 10月份新北区再供应两宗地块 合计23 8万 目前已累计供应54 3万 超额完成今年供地计划 市区目前已累计供应115 6万 完成全年供应计划总量的86 土地市场丨成交结构 2017年1 9月 常州已成交5宗宅地全部达到最高限价 其中雅居乐地块需提供政府商品住宅4 76万 其余均为摇号确定 24 2014 2017年1 9月常州住宅土地成交结构各区年度走势 单位 万 常州住宅土地成交楼板价2014 20171 9月各区年度走势 单位 元 常州土地最新成交楼板价 2 武进区6872元 钟楼区7497元 天宁区7196元 新北区7397元 土地市场丨楼地比 14年以前政府大量供地 导致库存大量堆高 楼市成交价格低迷 14 16年实现三年不供地政策 库存得到有效的去化 17年再次供地地楼比创历史新高 未来地价 房价也将持续上涨 25 常州历年住宅性质用地地楼比情况 元 2 26 土地市场丨区域地王分析 为避免之前库存大量积压的问题 政府今年推出土地速率相对保守 未来也将持续此类政策 现阶段在售库存已严重不足 开发商手中货源不足 土地市场竞争也较为激烈 但受政府限价原因影响 常州地价相对适中 2 2015年1月至今各板块出让住宅用地中距离当前最近出让的宗地明细 西林 西钟楼开发区 土地出让宗数分布图 27 2 土地市场 供应量 政府供应量将会克制 已避免库存造成大量积压 供应区域 土地价格 各区域板块均有供应 且库存不足 除乡镇板块外均存在机会 由于政府对出让土地价格作出熔断 楼板价相对适中 但是熔断后竞拍提供政府商品住宅或人才公寓 实际楼板价也将增加 房产市场分析 3 城市层面 区域层面 目录 市级层面丨供求量价走势 普通住宅市场2013 2016年均成交量约515万 2016年四季度开始量价齐升 2016年之前别墅市场成交持续低迷 以价换量策略为主要手段 2017年别墅成交量随着整