参考资料 商业综合体风险管理研究商业综合体风险管理研究 毕业论文毕业论文 目目 录录 第一章 绪论 1 第一节 问题的提出 1 一 商业综合体背景 1 二 商业综合体风险管理的研究意义 3 第二节 研究目的和研究方法 4 一 研究目的 5 二 研究方法 5 第三节 论文结构 6 一 研究容 6 二 论文框架 7 第二章 相关理论回顾 8 第一节 商业综合体项目 8 一 商业综合体定义 8 二 商业综合体特征 9 三 商业综合体主要风险 10 第二节 项目风险管理理论 10 一 项目风险规划 11 二 项目风险识别 12 三 项目风险估计与评价 14 四 项目风险应对 16 五 项目风险监控 18 第三节 项目风险管理方法 20 参考资料 一 项目分解结构法 20 二 流程图法 21 三 头脑风暴法 21 四 情景分析法 21 五 SWOT 分析法 21 六 检查表法 22 七 德尔菲技术法 22 第三章 商业综合体项目风险识别与评估 23 第一节 商业综合体项目风险的独特性 23 一 项目风险表现 23 二 项目风险管理流程 25 第二节 商业综合体项目风险识别 26 一 商业综合体项目风险全识别 26 二 商业综合体不同业态风险识别 27 第三节 商业综合体项目风险评估 27 一 前期风险评估 28 二 建设期风险评估 29 三 运营期风险评估 30 第四章 商业综合体项目风险应对 32 第一节 商业综合体前期风险应对 32 一 应对策略 32 二 应对措施 32 第二节 商业综合体建设期风险应对 34 一 应对策略 34 二 应对措施 34 第三节 商业综合体运营期风险应对 35 一 应对策略 36 二 应对措施 36 第四节 商业综合体风险应对方案保障 37 一 项目风险管理文化的建立 37 二 垂直风险管控体系 38 参考资料 三 项目风险管理制度 38 四 风险防计划 39 五 外部的沟通与协作 39 六 项目风险管理工具的应用 39 第五章 天润农机商业综合体项目风险管理案例 40 第一节 项目简介 40 一 项目简介 40 二 项目背景 42 第二节 项目风险识别 评估与应对 43 一 项目风险识别与评估 43 二 项目风险应对 45 第六章 结论 50 第一节 论文结论 50 一 论文基本结论 50 二 论文重要创新 51 第二节 研究局限和展望 52 一 研究局限 52 二 未来研究工作的展望 53 参考文献 54 致 谢 56 个人简历 57 参考资料 第一章第一章 绪论绪论 商业综合体 是一种具备较高创新意义的房地产商业模式 以其体量 巨大 功能繁多 对区域经济拉动较强的特点 对参与受众提供商业办公 餐 饮娱乐 休闲购物 酒店旅行 会议展览等多种服务方式 并在各区间形成功 能上互相支撑 互相补充的以商业为核心功能 并集合工作生活服务的建筑综 合体 随着中国经济的高速发展 商业综合体这一经济模式越来越受到政府 投 资者 企业经营者的关注 如何控制风险 获取项目最大收益 成为行业相关 人士研究的主要容 本章主要介绍商业综合体风险管理研究的背景和现状 提出论文的研究目 的和研究方法 并对论文的主要容和研究框架进行了说明 第一节第一节 问题的提出问题的提出 本节就商业综合体的发展背景 发展前景进行了宏观描述 并就商业综合 体的主要表现方式进行了阐述 提出了商业综合体风险管理研究在学术理论角 度 投资人角度 企业经营角度 经济拉动角度 政府宏观经济调控角度等方 面的研究意义 一 商业综合体背景 随着 2013 年福布斯大陆富豪排行榜上 王健林以第一富豪登顶 城市综 合体 商业综合体体 商业地产等相关概念和商业模式更加引人关注 各路资本亦纷纷杀入商业地产领域 全国各地商业综合体风起云涌 仅市 在建商业综合体项目已超过 50 个 提出要建设 100 个商业综合体 而在建的 商业综合体也高达 100 多个 中房信统计数据显示 2011 年至 2015 年这五年 时间 20 个重点城市新增各类商业综合体总量将超过 1 6 亿平方米 商业综合 体在获得政府青睐的同时 也获得了市场 消费者的热烈回报 同时给开发商 带来了巨额利润 商业综合体 的商业模式 源自 城市综合体 但是二者间有着明显 区别 城市综合体 1 简称 参考资料 HOPSCA Hotel Office Park Shoppingmall Convention Apartment 是以城市建筑群为基础 融合酒店 办公 商业 餐饮 住宅 娱乐等核心功 能为一体的 商业城 强调的是 城市 而 商业综合体 1 是一种具备较高创新意义的房地产商业模式 以其体 量巨大 功能繁多 对区域经济拉动较强的特点 对参与受众提供商业办公 餐饮娱乐 休闲购物 酒店旅行 会议展览等多种服务方式 并在各区间形成 功能上互相支撑 互相补充的以商业为核心功能 并集合工作生活服务的建筑 综合体 商业综合体更加强调 商业 功能 容更加广泛 包含城市综合体 商业综合体主要包括城市综合体 服务业综合体 旅游综合体 农业综合 体 文化综合体等多种类型 是城镇化高速发展的 发动机 资源整合的 搅拌器 区域产业价值的 放大器 商业模式的 交响曲 吸纳就业的 强磁场 目前国部分在建或已完工的商业综合体的类型 容及主要示项目情况 见 表 1 1 商业综合体的类型 容及示项目 1 邓凡 透视城市综合体 M 北京 中国经济出版社 2012 3 152 参考资料 表 1 1 商业综合体的类型 容及示项目 项目类型项目容示项目 城市商业 综合体类 住宿 办公 游玩 餐饮 购物等万达商业综合体 展览会议类展览展示 商业交流 会议论坛等 博鳌论坛 天润农机商 业综合体 休闲度假类休闲度假 观光旅游等容上海世博园综合体 工贸园类制造 销售 物流等工贸为主的项目嘉里粮油工业区项目 养老养生类养老 养生 度假等容上海亲和源综合体项目 生态种养殖类 有机及生态产品的种植养殖 生产加工 大 棚种植养殖 DIY 农产品文化社区等 联想四万亩草莓蓝莓养 殖项目 北京平谷桃园 示区项目 总部经济类集团总部 企业总部 跨国企业总部聚集区 北京丰台总部基地项目 总部基地项目 历史题材类历史主题公园 文化主题公园等 东平湖畔的水浒影视基 项目 曹雪芹公园项目 文化创意类文化展示 艺术创造 产品创意等 北京 798 艺术片区 LOFT49 等项目 其它模式 休闲酒庄类 房车露营地类 科技教育类 自然环境展示类 未来科技类 微缩景观类 娱乐类 古城镇旅游类等 略 资料来源 作者整理 二 商业综合体风险管理的研究意义 商业综合体项目风险管理作为工程项目管理中的一个重要分支 作为项目 管理发展的一个重要前沿 如形成有效理论 并能在实际工作中对各个项目进 行高效指导和管理 那么 对于类似项目及整个产业的发展都会带来巨大的经 济效益和社会效益 具体体现在以下几个方面 一 学术与理论角度 参考资料 鉴于商业综合体风险管理理论的空白性 如能经过研讨 形成有效的 能 学以致用的商业综合体项目风险管理方法及风险应对措施 就可以进一步提高 项目风险管理体系的完整性 全面性和体系化 二 投资者角度 有助于提高项目投资人对项目开发过程中风险的把握 只有了解风险 把 握风险 才能在实际工作中追求最大效益 商业综合体开发是一个漫长 动态 的过程 风险因素众多 加强风险管理有助于投资人在项目早期识别风险 认 清风险本质 适应现时房地产开发市场充满变化和不确定性的环境和趋势 确 保项目成功率的提升 并进一步增加投资收益 三 企业经营角度 通过项目风险管控措施的实施 有助于企业全面规划风险 提前防 应对 潜在或表面的风险 提升项目盈利能力 充分保证企业的生存和稳定经营 确 保以最少成本获取最大风险管理效果 减少风险损失 提高项目的综合经济效 益 四 经济拉动角度 商业综合体 通常对一个区域的经济具有较强的拉动作用 同时 项目具 有工期长 合作伙伴多 雇工人员多及服务人员多的特点 一个将各类风险降 低到最低度的商业综合体 对于区域经济拉动 人员就业 经济秩序健康发展 方面都具有积极的作用 五 政府宏观经济调控角度 完善 科学的商业综合体风险管理体系 有利于政府利用风险机制对区域 经济进行宏观调控和引导 调节和促进项目产业的发展 确定项目上马的必要 性和项目间合作的合理性 进一步获得良好的经济效益和社会效益 第二节第二节 研究目的和研究方法研究目的和研究方法 本节系统性的介绍了论文的研究目的 并介绍了论文所采用的行业专题研 究法 案例诊断研究法 文献调研法 可行性研究法等四种研究方法的使用情 况 参考资料 一 研究目的 商业综合体项目风险管理的研究 对于进一步完善项目风险管理理论体系 丰富项目风险管理理论 奠定商业综合体风险管理理论基础 具有积极作用 同时 对于加强企业项目管理 提升企业盈利能力 并最终完成项目 拉动区 域经济发展等方面都意义重大 当前 我国风险管理 包括建设工程项目风险管理 研究还处于发展阶段 这也导致对于工程项目的风险分析与管理还不完善 而商业综合体风险管理的 研究 对于进一步强化我国建设工程项目风险管理 特别是商业综合体项目风 险的管理 进而推动我国商业综合体的更快发展形成有力的理论基石 二 研究方法 鉴于 EMBA 论文以实际应用研究为目的 注重于学以致用及理论联系实际 的效果 所以本论文主要采用了文献研究 行业专项调研 案例诊断研究等三 种方法 其中 最主要的采取的是文献研究法 行业专项调研法 其中行业专项研究法方面 为全面 深入调研全国各地商业综合体的发展 趋势及项目情况 作者在 2013 年 8 月份 用时 20 天时间 辗转全国 10 多个 城市 自最南方城市起 经 然后 上海 北京 等城市 现场观摩及实 地访问了 30 多个项目 行程 7000 多公里 项目容或休闲旅游综合体 或总部 基地综合体 或养老养生综合体等 进一步拓展了对行业的认识 开阔了对不 同业态综合体的观察视野 于 2013 年 8 月 完成了 商业综合体的规划 实施 运营及风险应对 一书 为本论文的商业综合体项目风险管理研究奠定认知基础 案例诊断研究法方面 作者以项目管理者身份实际参与了省天润农机商业 综合体项目的建设工作 并在实际工作中 对项目各类风险依据项目风险管理 理论 进行了识别 评估 应对和监控处理 文献调研法 以 项目风险管理 风险管理 城市综合体 风险应 对 等为主要容的检索词对中国 MBA 智库网络数据库 中国道客巴巴网络论文 数据库 中国期刊全文数据库等大型数据库进行检索 并以北京首都图书馆 图书馆为主要研究点 筛选 阅读了大量商业综合体 城市综合体 项目风险 管理容为主的书刊 期刊 杂志等 积累了大量的理论基础 郭波 龚时雨 谭云涛 项目风险管理 M 北京 电子工业出版社 2012 14 15 参考资料 可行性研究方面 一方面参考了具有甲级工程咨询资质的工业大学建筑设 计研究院编制的 天润农机商业综合体项目可行性研究报告 一方面又重新 按照项目规划决策流程 对项目的可行性进行了分析和论证 第三节第三节 论文结构论文结构 本论文首先对项目风险相关管理理论进行了回顾 通过对商业综合体项目 风险管理的特点进行分析 并就项目流程中的前期 建设 运营三大主要风险 的识别 评估 应对 监控进行了论述 总结出一套适合于商业综合体项目的 风险管理方法 一 研究容 全篇论文共分为六部分 第一章 绪论 容主要包括商业综合体论题的提出 商业综合体风险管理 研究的目的和研究方法 以及论文结构三部分 第二章 相关理论回顾 容主要是对过去风险管理相关理论的回顾 包括 商业综合体项目的模式特征及风险表现 项目风险管理理论的回顾 以及项目 风险管理过程中常见使用方法三部分 第三章 商业综合体项目风险的识别与评估 容主要包括商业综合体商业 模式项目风险的特殊性 商业综合体项目风险管理过程中的识别和风险评估等 三部分 第四章 商业综合体项目风险的应对 容包括商业综合体项目前期风险